사마귀 부동산

📝 자금조달계획서 총액만 맞추면 될까? 증빙과 맞는 현실적 배분이 핵심 주택을 매수할 때 자금조달계획서를 작성하다 보면 가장 많이 하는 착각이 있습니다. 바로 “매매대금 총액만 맞추면 되는 것 아니냐”는 생각입니다. 예를 들어 매매가가 10억 원이라면 자기자금, 대출, 기존주택 처분금액 등을 어떻게든 합쳐서 10억 원만 만들면 된다고 보는 경우가 많습니다. 하지만 자금조달계획서는 단순한 숫자 맞추기 서류가 아닙니다. 계획서에 적은 금액과 실제 증빙서류가 자연스럽게 이어져야 합니다. 매매계약서, 예금잔액증명서, 금융기관 대출 관련 서류, 기존주택 매매계약서, 증여 관련 자료 등이 서로 어긋나면 담당 기관에서 소명을 요구할 수 있습니다. 인간이 서류를 만들고, 또 그 서류 때문에 고통받는 이 장대한 순환입니다. 💡 자금조달계획서는 총액보다 “증빙과 맞는 자금 흐름”이 중요합니다. 실제 제출 가능한 서류와 계획서 숫자가 자연스럽게 연결되어야 합니다. 1. 💰 자금조달계획서의 핵심은 총액보다 자금 출처다 ① 매매대금 총액과 조달 항목이 맞아야 합니다 자금조달계획서는 주택을 살 때 필요한 매매대금을 어떤 자금으로 마련하는지 적는 서류입니다. 자기자금, 금융기관 대출, 임대보증금, 기존주택 처분대금, 증여·상속, 차입금 등 항목별로 자금 출처를 나누어 기재합니다. 결국 계획서상 조달 금액의 합계는 매매대금과 맞아야 합니다. 하지만 여기서 끝이 아닙니다. 계획서에 적은 각 항목은 증빙서류와도 맞아야 합니다. 예를 들어 기존주택 처분대금을 5억 원으로 받는 계약서가 있는데 계획서에는 4억 원만 적으면, 담당자 입장에서는 왜 1억 원이 빠졌는지 확인하고 싶어질 수 있습니다. 서류는 사람보다 의심이 많습니다. 이상하게 정직합니다. ② 기존주택 처분금액은 계약서 금액과 맞추는 것이 깔끔합니다 기존주택을 팔아서 새 주택 매수자금에 보태는 경우, 기존주택 매매계약서가 중요한 증빙이 됩니다. 이때 실제 기존주택...

월세 3개월 미납으로 명도소송 당했다면, 새 세입자를 구해야 할까요? 🏠 월세를 3개월 미납해 집주인이 이미 명도소송을 제기했다면, 상황은 단순한 “계약 기간 중 퇴거” 문제가 아니라 “연체를 이유로 한 계약 해지와 주택 인도 문제”로 바뀝니다. 이때 집주인이 “계약 기간이 남았으니 다음 세입자를 구하고 나가라”고 요구하는 경우가 있지만, 이미 집주인이 명도소송까지 진행했다면 그 말은 앞뒤가 맞지 않는 경우가 많습니다. 📌 명도소송은 쉽게 말해 “집을 비워달라”는 법적 절차입니다. 집주인이 소송으로 퇴거를 요구하면서 동시에 세입자에게 “다음 사람까지 구하고 나가라”고 하는 것은 논리적으로 어색합니다. 집주인이 계약을 끝내겠다고 법원에 주장하는 상황에서, 세입자에게 계약 유지 중 발생하는 새 임차인 알선 부담까지 떠넘기는 것은 별개의 문제입니다. 인간관계도 피곤한데 임대차 관계는 계약서와 감정이 같이 엉켜 더 성가십니다. ✅ 핵심 문장 집주인이 월세 연체를 이유로 명도소송을 제기했다면, 세입자는 원칙적으로 다음 세입자를 구해줘야 할 의무가 아니라 보증금 정산과 퇴거 절차를 정리해야 합니다. 1. 명도소송이 시작되면 핵심은 ‘새 세입자’가 아니라 ‘계약 해지와 정산’입니다 ⚖️ 첫 번째 핵심: 월세 3개월 미납은 계약 해지 사유가 될 수 있습니다 주택 월세 계약에서 세입자가 월세를 계속 내지 않으면 집주인은 계약을 해지할 수 있습니다. 일반적으로 월세 연체액이 일정 수준에 이르면 집주인은 더 이상 계약을 유지하기 어렵다고 보고 해지를 주장할 수 있습니다. 특히 3개월치 월세가 밀린 상황이라면 집주인이 계약 해지를 주장할 가능성이 매우 큽니다. 여기서 중요한 것은 “월세를 밀렸으니 무조건 집주인의 모든 요구를 들어야 한다”는 뜻이 아니라는 점입니다. 월세 연체는 분명 세입자에게 불리한 사정입니다. 하지만 연체가 있었다고 해서 집주인이 법적으로 맞지 않는 요구까지 모두 할 수 있는 것은 아닙니다. 연체된 월세는 정산하면 되...

가족 간 아파트 명의이전, 증여·부담부증여·저가매매 중 무엇이 유리할까? 가족 간 아파트 명의이전은 단순히 등기만 바꾸는 문제가 아닙니다. 특히 남매 사이처럼 특수관계인으로 볼 수 있는 가족 간 거래는 세무서가 자금 흐름과 시가 차이를 꼼꼼하게 볼 수 있습니다. “가족끼리인데 뭐 어때?”라는 생각으로 진행했다가 증여세, 취득세, 양도세, 자금출처조사까지 한 번에 맞을 수 있습니다. 세금은 가족애를 별로 존중하지 않습니다. 참 냉정한 제도죠. 🧾 시가 5억 원짜리 아파트를 남매 사이에서 넘기는 경우에는 크게 세 가지 방식이 있습니다. 첫째는 대가 없이 넘기는 단순 증여 , 둘째는 대출이나 전세보증금 같은 채무를 함께 넘기는 부담부증여 , 셋째는 실제 매매대금을 주고받는 가족 간 매매 입니다. 각 방식마다 세금 구조가 다르고, 유리한 조건도 다릅니다. 🏠 핵심 문장: 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 상태라면 단순 증여보다 부담부증여나 실제 대금이 오가는 저가매매가 세금 측면에서 유리할 수 있습니다. 1. 명의이전 방법은 증여·부담부증여·매매로 나뉩니다 🎁 단순 증여｜가장 간단하지만 세금 부담이 큽니다 단순 증여는 아파트를 대가 없이 가족에게 넘기는 방식입니다. 계약 구조는 가장 단순합니다. 돈을 주고받지 않고 소유권만 이전합니다. 하지만 세금은 단순하지 않습니다. 남매는 세법상 배우자나 직계존비속보다 증여재산공제가 훨씬 작습니다. 기타 친족 간 증여재산공제는 10년간 1천만 원 수준이므로, 시가 5억 원 아파트를 그대로 증여하면 대부분의 금액이 증여세 과세 대상이 됩니다. 💸 예를 들어 시가 5억 원 아파트를 누나에게 단순 증여하면, 공제 후 과세 대상 금액이 매우 커집니다. 여기에 증여 취득세까지 부담해야 합니다. 증여를 받는 사람은 증여세와 취득세를 모두 고려해야 하므로 실제 부담은 생각보다 큽니다. “가족끼리 그냥 넘기면 되겠지”라는 생각은 세무서 앞에서 아주 순진한 문장이 됩니다. 😐 🏦 부담부증여｜채무가 있는 ...

🏠 등기 완료된 조합원 아파트 매매, 추가분담금 특약만 믿어도 될까요? 조합원 아파트를 매매할 때 가장 무서운 변수 중 하나가 추가분담금 입니다. 겉으로는 이미 아파트가 지어졌고, 등기까지 끝났고, 일반 아파트처럼 보이기 때문에 “이제 조합 문제는 끝난 것 아니냐”고 생각하기 쉽습니다. 하지만 정비사업은 건물이 올라갔다고 완전히 끝나는 구조가 아닙니다. 조합 청산, 소송비, 공사비 정산, 미납 분담금, 연체료, 추가 청산금 문제가 뒤늦게 남아 있을 수 있습니다. 특히 매매계약서에 “추가분담금은 매도인이 부담한다”는 특약을 넣었다고 해서 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 그 특약은 기본적으로 매도인과 매수인 사이의 약속 입니다. 조합이 매수인에게 청구할 수 있는 구조인지, 조합 정관상 누가 의무를 부담하는지, 이전고시 이후 조합원 지위가 어떻게 처리되는지에 따라 실제 책임관계는 달라질 수 있습니다. 부동산 계약에서 무서운 것은 문구가 없는 경우보다, 문구가 있는데도 실행력이 없는 경우입니다. ✅ 핵심 결론 등기 완료된 조합원 아파트라도 추가분담금 리스크는 계약서 특약만으로 완전히 막기 어렵습니다. 반드시 조합에서 채무확인서와 분담금 내역서를 직접 확인하고, 미납금은 잔금에서 공제하거나 잔금일에 조합에 직접 납부하는 방식으로 정산해야 안전합니다. 1. 핵심 정보 정리 📌 ① 등기 완료 후에도 조합 관련 채무가 남아 있을 수 있습니다 조합원 아파트가 이미 완공되고 등기까지 완료되었다고 해서 모든 조합 문제가 끝났다고 단정하면 안 됩니다. 정비사업은 공사 완료, 준공, 이전고시, 보존등기, 소유권이전등기, 조합 청산까지 여러 단계가 있습니다. 겉으로는 새 아파트 매매처럼 보여도 조합 내부에서는 아직 사업비 정산, 추가분담금 부과, 소송비 배분, 조합 청산 절차가 남아 있을 수 있습니다. 특히 조합원 아파트는 일반 분양 아파트와 달리 조합원별 권리·의무 관계가 얽혀 있는 경우가 많습니다. 매도인이 조합에 미납한 추가분...

오피스텔 매매할 때 저당 1억이 있으면 매수자가 떠안게 될까요? 오피스텔을 처음 매수하려는 사람이라면 등기부등본에 적힌 “근저당권”이나 “채권최고액 1억 원” 같은 문구를 보는 순간 머리가 복잡해집니다. 계약금, 잔금, 담보대출, 소유권이전등기만 해도 낯선데, 여기에 저당까지 붙어 있으면 “내가 이 빚까지 같이 떠안는 건가?”라는 걱정이 생깁니다. 🏢 결론부터 말하면, 등기부에 매도인의 저당이 잡혀 있다고 해서 매수자가 그 빚을 자동으로 떠안는 것은 아닙니다. 다만 더 중요한 문제가 있습니다. 그 저당이 잔금일에 말소되지 않고 그대로 남아 있으면, 매수자가 소유권을 넘겨받은 뒤에도 해당 오피스텔은 여전히 담보로 잡힌 상태가 됩니다. 즉, 매도인의 빚 때문에 내가 산 오피스텔이 경매 위험에 노출될 수 있습니다. 참 멋진 함정입니다. 돈은 내가 냈는데 위험은 남의 빚에서 튀어나옵니다. 😑 그래서 오피스텔 매매에서 핵심은 단순히 “저당이 있느냐”가 아니라 “잔금일에 그 저당을 확실히 말소하느냐”입니다. 매매대금 일부로 매도인의 기존 대출을 갚고, 근저당권 말소서류를 받아서, 매수인 명의 소유권이전등기와 동시에 처리하는 구조가 일반적입니다. 이 과정은 부동산 중개사, 법무사, 은행이 함께 확인해야 합니다. 🧾 ✅ 핵심 한 줄 정리 오피스텔에 저당 1억이 있어도 매수자가 자동으로 빚을 떠안는 것은 아니지만, 잔금일에 기존 근저당을 말소하지 않으면 매수한 오피스텔이 담보 위험을 계속 안게 됩니다. 1. 핵심 정보: 오피스텔 매매 전 반드시 알아야 할 5가지 🔍 ① 저당 1억이 있다고 해서 매수자가 자동으로 빚지는 것은 아닙니다 오피스텔 등기부등본 을구에 근저당권이 1억 원 또는 채권최고액 1억 원으로 적혀 있다고 해서, 매수자가 곧바로 그 채무자가 되는 것은 아닙니다. 채무자는 보통 매도인 또는 해당 대출을 받은 사람입니다. 매수자가 그 빚을 떠안으려면 별도로 채무인수 약정이 있거나, 매매계약에서 기존 대출을 승계하기로 명...

옥상 통신장비 임대료와 전기세, 통신사에 청구해야 할까요? 건물 옥상에 통신장비가 설치되어 있다면 가장 먼저 드는 생각은 이것입니다. “이 장비가 우리 건물 전기를 쓰는 것 같은데, 임대료나 전기세를 통신사에 받아야 하는 것 아닌가?”라는 의문입니다. 실제로 옥상 중계기, 기지국, 안테나, 통신함, 전원장치 등이 설치되어 있으면 건물 공간을 사용하는 것이고, 경우에 따라 공용전기를 함께 사용할 수도 있습니다. 📡 결론부터 말하면, 무조건 청구할 수 있다 고 단정하기는 어렵지만, 계약상 근거가 있거나 실제 전기 사용이 확인된다면 통신사에 임대료와 전기요금 정산을 요구할 수 있습니다. 다만 여기서 중요한 것은 감이 아니라 자료입니다. 장비가 누구 소유인지, 어떤 계약으로 설치되었는지, 임대료 조항이 있는지, 전기 사용량은 어떻게 계산되는지부터 확인해야 합니다. 🧾 특히 오래된 건물이나 공동주택에서는 예전에 누군가 계약해놓고 현재 관리자가 내용을 모르는 경우도 있습니다. 장비는 계속 옥상에 있고, 전기는 계속 쓰고 있는데 계약서가 서랍 어딘가에서 자연으로 돌아가는 상황입니다. 인간의 문서 관리 능력은 참 대단히 허술합니다. 그래도 돈이 걸리면 갑자기 기억력이 좋아지니 다행이라면 다행입니다. 😑 ✅ 핵심 한 줄 정리 옥상 통신장비가 건물 공간과 공용전기를 사용하고 있다면, 설치 계약서·임대료 조항·전기 사용 방식·계량 자료를 확인한 뒤 통신사에 임대료와 전기세 정산을 요구하는 것이 순서입니다. 1. 핵심 정보: 옥상 통신장비 임대료와 전기세에서 봐야 할 5가지 📌 ① 먼저 장비가 누구 소유인지 확인해야 합니다 옥상에 통신장비가 있다고 해서 전부 같은 성격은 아닙니다. 이동통신사의 기지국이나 중계기일 수도 있고, 인터넷·방송 관련 장비일 수도 있으며, 건물 내부 통신을 위한 설비일 수도 있습니다. 겉으로 보기에는 모두 비슷한 박스와 안테나처럼 보이지만, 법적·계약적 성격은 다를 수 있습니다. 📡 가장 먼저 해야 ...