사마귀 부동산

  부동산 경매 선순위 가처분, 낙찰 잔금 납부하면 자동 말소될까? 핵심 요약 경매 잔금을 납부했다고 해서 등기부의 모든 가처분이 자동으로 말소되는 것은 아닙니다. 가처분보다 먼저 설정된 근저당권이나 압류에 기초한 경매라면 가처분권자가 매수인에게 가처분 효력을 주장하기 어려울 수 있습니다. 반대로 가처분이 경매의 기초가 된 권리보다 앞선다면 매수인이 가처분의 부담을 떠안을 위험이 있습니다. 선순위 여부만 볼 것이 아니라 가처분의 피보전권리와 본안소송의 내용, 매각물건명세서의 인수 문구를 함께 확인해야 합니다. 가처분 집행 후 3년간 본안소송이 제기되지 않았다면 이해관계인이 가처분 취소를 신청할 수 있는 경우가 있습니다. 부동산 경매에서 등기부에 처분금지가처분 이 보이면 낙찰가격만 계산하고 입찰해서는 안 됩니다. 잔금을 모두 납부하면 근저당권처럼 가처분도 법원이 알아서 지워줄 것이라고 생각하기 쉽지만 실제 권리관계는 그렇게 단순하지 않습니다. 민사집행법은 매각대금이 지급되면 매수인이 인수하지 않는 부동산의 부담에 관한 등기를 말소하도록 규정하고 있습니다. 결국 핵심은 가처분이라는 이름 자체가 아니라 그 가처분을 매수인이 인수하는 권리인지 입니다. 이를 판단하려면 가처분 등기일, 경매를 발생시킨 근저당권이나 압류의 등기일, 가처분의 피보전권리, 본안사건의 진행상황을 함께 봐야 합니다. 흔히 말하는 말소기준권리만 기계적으로 찾아서는 위험한 이유입니다. 1. 후순위 가처분과 선순위 가처분은 경매에서 결과가 달라진다 처분금지가처분보다 먼저 설정된 근저당권 등이 실행돼 경매가 진행됐다면 가처분권자는 그 경매 매수인에게 가처분의 효력을 주장하기 어려운 것이 원칙입니다. 반대로 가처분이 경매의 기초가 되는 권리보다 앞선다면 인수 위험을 반드시 확인해야 합니다. 경매 실무에서는 근저당권, 압류, 가압류 등 매각으로 소멸하는 권리 가운데 기준이 되는 권리를 흔히 말소기준...

  소유권이전등기 소송 상속인 누락 시 추가소송과 등기 방법 핵심 요약 소유권이전등기 승소판결이 확정됐더라도 소송 당시 이미 상속인이었던 사람이 피고에서 누락됐다면 기존 판결의 효력이 그 사람에게 당연히 미치는 것은 아니다. 기존 판결은 원래 피고가 된 상속인들에 대해서는 원칙적으로 그대로 효력을 유지하므로 무조건 처음부터 전체 소송을 다시 해야 하는 것은 아니다. 부동산 전체를 이전받으려면 누락된 상속인이 가진 지분까지 처리할 수 있어야 하므로 누락 상속인만 상대로 별도의 소유권이전등기 소송이 필요한 경우가 있다. 과거 부모의 상속을 포기한 자녀도 이후 조부모 사망으로 새롭게 발생하는 대습상속에서는 다시 상속인이 될 수 있으므로 과거 상속포기 사실만 보고 제외하면 안 된다. 추가소송을 제기하기 전 판결 주문, 피상속인의 사망 순서, 상속포기 여부, 가족관계와 각 상속지분을 처음부터 다시 계산해야 한다. 소유권이전등기 청구소송에서 승소하고 판결까지 확정됐는데 실제 등기를 준비하는 과정에서 상속인 한 명이 더 있다는 사실이 발견되는 경우가 있다. 몇 년 동안 소송을 했는데 마지막 등기 단계에서 가족관계 한 줄 때문에 다시 법원 이야기가 시작되는 셈이다. 이때 기존 판결이 전부 무효가 되는지, 빠진 상속인 한 명만 다시 소송하면 되는지, 확정판결을 이용해 일부라도 등기할 수 있는지를 구분해야 한다. 답은 기존 판결 주문과 상속관계, 누락된 상속인의 지분 에 따라 달라진다. 특히 상속인이 여러 차례 사망했거나 과거에 상속포기가 있었던 가계도에서는 단순 가족관계증명서만 보고 상속인을 확정하기 어렵다. 추가 소송을 시작하기 전에 사망 순서와 상속관계를 다시 그려보는 과정이 필요하다. 1. 소유권이전등기 판결에서 상속인 한 명이 누락되면 등기가 가능한지 누락된 사람이 소송 당시 이미 상속인이었지만 피고로 포함되지 않았다면 기존 확정판결은 일반적으로 그 사람의 지분까지 처분...

  부부 공동명의 일시적 1가구 2주택 양도세·취득세 적용 기준 핵심 요약 남편이 종전주택 1채를 단독명의로 보유한 상태에서 새 집을 부부 공동명의로 취득해도 공동명의라는 이유만으로 일시적 2주택 특례가 배제되지는 않는다. 양도소득세와 취득세 모두 개인별 등기명의만 보는 것이 아니라 세대의 주택 보유상황을 함께 판단하므로 배우자의 주택도 확인해야 한다. 양도세 일시적 2주택 특례는 원칙적으로 종전주택 취득 후 1년 이상 지나 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도해야 한다. 2026년 현재 취득세상 일시적 2주택의 종전주택 처분기간도 신규주택 취득일부터 3년이다. 3년을 넘기면 양도세 비과세 특례와 취득세 중과 배제 여부가 달라질 수 있으므로 신규주택 취득일을 기준으로 처분기한을 관리해야 한다. 남편 명의로 집 한 채가 있는 상태에서 이사를 위해 새 아파트를 구입하면서 새 집은 부부 공동명의로 등기하려는 경우가 있습니다. 이때 기존 집은 남편 단독명의이고 새 집에는 아내 지분도 들어가기 때문에 일시적 1세대 2주택 특례가 깨지는 것은 아닌지 걱정하기 쉽습니다. 결론부터 보면 신규주택이 부부 공동명의라는 사실 자체는 일시적 2주택 특례를 막는 요건이 아닙니다. 세법은 부부가 어느 비율로 지분을 가지고 있는지만 보지 않고 한 세대가 종전주택과 신규주택을 어떤 순서로 취득하고 처분했는지를 함께 봅니다. 다만 양도소득세와 취득세의 일시적 2주택 규정은 세부 요건이 완전히 같지는 않습니다. 종전주택의 보유·거주요건과 신규주택 취득 간격은 양도세에서 중요하고, 취득세는 신규주택 취득 당시 세대의 주택 수와 조정대상지역 여부까지 함께 확인해야 합니다. 1. 부부 공동명의 신규주택도 일시적 1세대 2주택 적용이 가능한지 종전주택이 남편 단독명의이고 신규주택을 남편·아내 공동명의로 취득해도 세대 전체가 종전주택 1채에서 신규주택 1채를 추가 취득한...

  분묘기지권 40년 사용하면 토지 소유권도 생기는지 확인 핵심 요약 분묘기지권을 40년 행사했다고 해서 묘지가 있는 토지의 소유권이 자동으로 넘어오는 것은 아닙니다. 토지주의 승낙을 받고 분묘를 설치했다면 일정한 요건에서 승낙형 분묘기지권이 인정될 수 있습니다. 분묘기지권은 분묘를 수호·관리하는 데 필요한 범위에서 남의 토지를 사용할 수 있는 권리이지 토지를 소유하는 권리가 아닙니다. 민법상 토지 소유권의 점유취득시효는 별도의 요건이 필요하며, 토지주의 허락을 받아 묘지로 사용했다는 사정만으로는 일반적으로 충족되지 않습니다. 최근 판례에 따르면 승낙형 분묘기지권이라도 사정 변화에 따라 토지 소유자가 상당한 지료를 청구할 수 있는 경우가 있습니다. 다른 사람의 토지에 토지주 허락을 받고 산소를 설치한 뒤 40년 가까이 계속 관리해 왔다면 “이 정도 기간 사용했으니 묘지 부분의 땅도 우리 소유가 되는 것 아닌가”라는 의문이 생길 수 있습니다. 그러나 분묘기지권과 토지 소유권은 전혀 다른 권리 입니다. 분묘기지권은 다른 사람 소유의 토지에 있는 분묘를 수호하고 관리하기 위해 필요한 범위에서 토지를 사용할 수 있게 인정되는 관습법상 물권입니다. 대법원도 분묘기지권을 취득하더라도 토지 자체의 소유권을 취득하는 것은 아니라고 명확하게 구분하고 있습니다. 따라서 20년, 30년, 40년이라는 기간만 세어서는 결론이 나오지 않습니다. 처음 분묘를 설치할 당시 토지주의 허락이 있었는지, 사용 범위를 어떻게 정했는지, 현재 토지 소유자가 누구인지, 지료에 관한 약정이 있었는지를 따로 확인해야 합니다. 1. 분묘기지권이 있어도 묘지 땅의 소유권이 넘어오지 않는 이유 분묘기지권은 토지를 소유하는 권리가 아니라 분묘를 보존·관리하기 위해 남의 토지를 제한적으로 사용하는 권리 입니다. 장기간 사용했다는 사실만으로 토지 등기명의가 분묘 관리인에게 이전되지는 않습니다. 분묘기지권...

  상가 투자, 왜 위험한가? 자영업 위기와 부동산 거품의 연결고리 상가 투자 전 반드시 확인해야 할 핵심 위험 미분양 상가의 할인 공급은 최초 분양가가 곧 현재 시장가치라는 의미가 아니라는 점을 보여줍니다. 상가 가격은 건축비뿐 아니라 토지비, 금융비용, 분양·마케팅 비용 등이 반영되므로 수익가치와 분양가가 크게 벌어질 수 있습니다. 2026년 2분기 전국 일반상가 공실률은 13.4%로 임차수요 부족이 실제 수치로 나타나고 있습니다. 자영업자의 대출 연체와 폐업 부담이 커지면 상가 임대료를 감당할 수 있는 임차인 자체가 줄어듭니다. 대출을 많이 활용한 상가 투자는 금리 상승과 공실이 동시에 발생할 때 현금흐름이 급격히 악화될 수 있습니다. 상가는 오랫동안 대표적인 수익형 부동산으로 인식돼 왔습니다. 매달 월세가 들어오고 주택과 달리 임대수익을 직접 확인할 수 있다는 점 때문에 은퇴자나 자산가뿐 아니라 대출을 활용한 개인 투자자도 상가 시장에 많이 진입했습니다. 하지만 상가는 아파트와 완전히 다른 부동산입니다. 아파트 가격은 같은 단지와 비슷한 면적의 거래 사례를 비교하기 쉽지만 상가는 층, 위치, 동선, 업종, 임차인, 보증금과 월세 조건에 따라 가치가 크게 달라집니다. 분양가가 높다고 임대료까지 높게 받을 수 있는 것이 아니며, 임대료를 많이 받고 싶다고 임차인의 매출이 늘어나는 것도 아닙니다. 현재 상가 시장의 위험은 단순히 특정 상권 몇 곳이 침체했다는 문제로만 보기 어렵습니다. 미분양과 공실, 자영업자의 경영 악화, 높은 금융비용이 서로 영향을 주고 있습니다. 이 구조를 이해하지 않은 채 예상 수익률 숫자만 보고 상가에 투자하면 월세보다 대출 원리금과 관리비를 걱정해야 하는 상황으로 바뀔 수 있습니다. 1. 상가 할인분양이 시작되면 최초 분양가부터 다시 봐야 합니다 미분양 상가가 큰 폭으로 할인 공급된다는 사실은 최초 분양가와 실제 시장이 받아들이는 가...