사마귀 부동산

  임대사업자 세제 개편과 부동산 시장, 정말 망한 것일까? 2026년 임대사업자 제도 변화의 핵심 8월 3일 발표된 세제개편안은 실거주 1주택 보호를 강화하고 비거주·다주택 관련 세제 혜택을 축소하는 방향입니다. 일부 등록임대 아파트의 양도세 특례는 곧바로 일괄 폐지되는 것이 아니라 2027~2029년에 걸쳐 단계적으로 축소 될 예정입니다. 비아파트 임대사업자에 대한 일부 대출 규제 완화는 8월 3일이 아니라 8월 13일 공급·금융 대책 에 포함됐습니다. 등록임대사업자는 세제지원만 받은 것이 아니라 임대기간과 임대료 증액 제한 등 법적 의무도 함께 부담합니다. 따라서 이번 변화가 임대사업 전체의 종료를 의미한다고 보기보다 주택 유형·등록 시기·의무기간·매도 시점별 영향을 따로 계산해야 합니다. 2026년 8월 3일 정부가 세제개편안을 발표한 뒤 등록임대사업자 사이에서는 세 부담이 크게 늘어나는 것 아니냐는 우려가 커졌습니다. 특히 조정대상지역의 일부 매입임대 아파트에 적용되던 양도소득세 중과 배제와 장기보유특별공제 우대가 단계적으로 축소되는 내용이 알려지면서 "임대사업은 이제 끝났다"는 반응도 나왔습니다. 하지만 모든 임대사업자가 같은 영향을 받는 것은 아닙니다. 주택이 아파트인지 비아파트인지, 언제 임대사업자로 등록했는지, 임대의무기간이 끝났는지, 현재 어느 지역에 주택을 보유하고 있는지에 따라 적용되는 규정이 달라집니다. 여기에 8월 13일에는 비아파트 공급을 확대하기 위한 별도의 주택 신속공급 및 금융 대책까지 발표됐습니다. 따라서 이번 정책을 단순히 '임대사업자 죽이기' 또는 '과도한 혜택 정상화'라는 한 문장으로 판단하기는 어렵습니다. 정부가 왜 특례를 줄이려는지, 기존 사업자가 어떤 의무를 이행해왔는지, 비아파트 공급 확대정책은 어떤 새로운 위험을 만들 수 있는지 를 각각 나누어 보는 것이 필요합니다. 임대사...

  부동산 교환매매, 과연 절세의 만능 열쇠일까? 먼저 확인할 핵심 내용 부동산을 서로 맞바꾸는 교환매매도 세법상 각자가 보유 부동산을 유상으로 양도하는 거래 입니다. 양도하는 주택에서는 양도소득세를 검토하고, 새로 받는 주택에서는 취득세와 등기비용 등을 검토해야 합니다. 교환을 통해 과거의 양도차익을 현재 시점에 확정할 수 있지만, 이는 세금을 없애는 것이 아니라 과세시점과 향후 취득가액을 새로 만드는 효과 에 가깝습니다. 토지거래허가구역에서는 현금 매매뿐 아니라 일정한 교환계약도 허가 대상이 될 수 있어 사전에 확인해야 합니다. 교환가격 산정, 현금 세금납부 능력, 향후 보유기간과 집값 변동까지 계산해야 실제 절세 여부를 판단할 수 있습니다. 최근 고가주택 시장을 중심으로 부동산 교환매매가 절세 방법처럼 소개되는 경우가 있습니다. 한 사람은 A아파트를 가지고 있고 다른 사람은 B아파트를 가지고 있을 때, 두 사람이 각자의 집을 서로 넘겨 소유권을 바꾸는 방식입니다. 주택 가격이 비슷하다면 실제 주고받는 현금이 많지 않을 수도 있습니다. 그래서 겉으로 보면 상당히 매력적입니다. 수십억원짜리 주택을 처분하면서도 큰 매매대금을 마련하지 않고 다른 주택으로 갈아탈 수 있고, 경우에 따라서는 기존 주택에 쌓여 있던 양도차익을 지금 정산해 향후 세금 구조를 바꾸는 전략으로 활용할 수도 있습니다. 하지만 교환매매는 세금을 피해가는 거래가 아닙니다. 세법에서는 교환 자체를 양도로 보고 있고, 동시에 상대방 부동산을 새로 취득하게 됩니다. 따라서 양도소득세뿐 아니라 취득세, 부동산의 평가금액, 토지거래허가 여부, 새 주택의 향후 보유기간까지 함께 계산해야 실제로 유리한 거래인지 판단할 수 있습니다. 1. 부동산 교환매매도 결국 각각 한 번씩 파는 거래다 소득세법은 매매뿐 아니라 교환을 통해 자산이 유상으로 이전되는 경우도 ‘양도’로 규정하고 있습니다. 부동...

  용산공원 주택 공급 검토, 정부와 서울시가 충돌하는 이유 핵심 내용 정부가 서울 주택 공급 확대를 위해 용산어린이정원을 넘어 용산공원 전체의 활용 가능성을 검토하겠다고 밝히면서 서울시와 용산구가 강하게 반대하고 있습니다. 다만 2026년 8월 17일 현재 용산공원 전체에 주택을 짓는 계획이나 공급 물량이 확정된 것은 아닙니다. 현행 용산공원 조성계획과 특별법, 미군기지 반환, 토양오염 정화, 서울시·용산구 및 국회와의 협의까지 넘어야 할 과제가 많습니다. 향후 핵심은 서울 도심 주택 공급 필요성과 국가공원 보존 가치를 어떤 방식으로 조정하느냐에 있습니다. 서울 한복판에 대규모 주택을 공급할 수 있는 땅은 흔하지 않습니다. 그중에서도 용산은 교통과 업무시설 접근성이 뛰어나 정부가 주택 공급 후보지를 검토할 때마다 빠지지 않고 등장하는 지역입니다. 정부는 이미 2026년 1월 29일 발표한 도심 주택공급 확대 방안에서 용산에 총 1만3,500호를 공급하겠다는 계획을 제시했습니다. 용산국제업무지구의 주택을 최대 1만호 수준으로 확대하고 캠프킴, 501정보대 반환부지, 용산 유수지와 인접 부지 등을 활용한다는 내용이었습니다. 그런데 8월 들어 논쟁의 범위가 더욱 커졌습니다. 김윤덕 국토교통부 장관이 8월 14일 취임 1주년 기자간담회에서 용산어린이정원만이 아니라 용산공원 전체를 놓고 주택 공급 가능성을 고민하고 있다는 취지 를 밝혔기 때문입니다. 서울시는 즉각 반대했고 용산구 역시 공식 입장문을 냈습니다. 이제 용산공원 논쟁은 단순한 부지 활용 문제가 아니라 서울 주택 공급과 국가공원 보존이라는 두 정책 목표가 정면으로 만나는 문제 가 됐습니다. 1. 정부가 용산공원 전체를 주택으로 개발하기로 확정한 것일까? 아직 확정된 개발계획이 아닙니다. 현재는 용산공원 안팎의 여러 부지를 대상으로 주택 공급 가능성을 열어놓고 검토한다는 단계입니다. 김윤덕 국토교통부 장관의 8월 14일 발언에서 가장 중요한 부분은 '...