사마귀 부동산

  배우자가 상속받은 주택 때문에 재개발 이주비·분담금 대출이 막힐까? 오래 보유한 집이 재개발 구역에 포함되면서 조합원분양신청까지 진행됐는데, 예상하지 못했던 변수가 생기는 경우가 있습니다. 배우자가 부모님으로부터 지방의 작은 주택을 상속받으면서 부부 기준으로 주택이 하나 더 생기는 상황입니다. 재개발이 진행되면 이주비부터 추가분담금까지 목돈이 필요합니다. 그런데 은행에서는 주택 수를 본다는 이야기가 들리고, 상속받은 집까지 포함하면 2주택이 되니 갑자기 대출이 막히는 것은 아닌지 걱정될 수밖에 없습니다. 이 경우에는 단순히 “상속주택이라 괜찮다” 또는 “2주택이라 대출이 안 된다”로 결론 내리기 어렵습니다. 재개발 사업의 관리처분인가 시점, 대출 종류, 상속주택의 취득 경위, 금융회사의 집단대출 조건 을 따로 살펴봐야 합니다. 핵심만 먼저 보면 배우자가 상속주택을 취득했다고 해서 재개발 이주비·분담금 대출이 무조건 불가능해지는 것은 아닙니다. 다만 금융기관의 주택 수 심사에서는 배우자의 주택도 함께 확인될 수 있어 2주택 세대로 판단될 가능성은 있습니다. 공시가격 1억8천만 원의 비조정지역 상속주택이라는 이유만으로 모든 대출규제에서 자동 제외되는 것은 아닙니다. 규제지역 재개발의 경우 관리처분인가 시점과 규제지역 지정 시점에 따라 종전규정 적용 여부가 달라질 수 있습니다. 이주비와 추가분담금 대출은 일반 주택구입용 주담대와 규제가 동일하지 않으므로 조합 협약은행의 집단대출 조건 확인이 핵심입니다. 질문의 상황은 2005년 경기도 주택을 취득한 뒤 재개발이 추진되고 있고, 배우자가 2026년 7월 비규제지역의 공시가격 약 1억8천만 원 주택을 상속받은 경우입니다. 재개발 주택과 상속주택을 합치면 부부 기준으로 주택이 2채가 된 구조입니다. 하지만 이주비대출이나 부담금대출은 일반적인 아파트 매수 목적 주택담보대출과 완전히 같은 방식으로 심사되지 않습니다. 재...

  LH 신혼부부 전세임대 2형 보증금 20%도 대출받을 수 있을까? 기대출과 배우자 개인회생까지 확인 LH 신혼부부 전세임대 Ⅱ형에 어렵게 선정됐는데 계약 단계에서 생각보다 큰 자기부담금이 필요하다는 사실을 알게 되는 경우가 있습니다. LH가 전세금 대부분을 지원해준다고 생각했지만 실제로는 입주자가 일정 금액의 임대보증금을 직접 마련해야 하기 때문입니다. 문제는 당장 현금이 부족한 경우입니다. 본인은 직장과 소득이 있지만 학자금대출을 포함한 기존 대출이 있고, 배우자는 개인회생 중이라면 일반적인 신혼부부보다 금융기관 심사가 복잡해질 수 있습니다. 그렇다고 처음부터 불가능하다고 볼 필요는 없습니다. LH 전세임대 입주자는 일반 전세대출만 볼 것이 아니라 공공임대주택 입주자를 대상으로 한 전세자금보증과 은행 대출 가능 여부 를 먼저 확인할 필요가 있습니다. 핵심만 먼저 보면 LH 신혼부부 전세임대 Ⅱ형은 지원한도 내 전세지원금의 20%를 입주자 임대보증금 으로 부담합니다. 이 20%를 무조건 현금으로만 준비해야 하는 것은 아니며, 금융기관 대출 가능 여부를 별도로 확인할 수 있습니다. 특히 한국주택금융공사의 임대주택 입주자 특례전세자금보증 을 이용한 은행대출 가능 여부를 먼저 확인할 가치가 있습니다. 기존 대출 5,000만 원이 있다는 이유만으로 자동 거절되는 것은 아니지만 실제 승인금액에는 영향을 줄 수 있습니다. 배우자가 개인회생 중인 경우 정책대출·보증 상품별로 배우자 정보까지 확인될 수 있어 신청인 단독 명의라고 해서 배우자 상황이 완전히 제외되는 것은 아닙니다. LH 신혼부부 전세임대 Ⅱ형에서 말하는 20%는 일반 주택을 직접 계약하면서 받는 전세대출의 자기자금 개념과 조금 다릅니다. LH가 집주인과 전세계약을 체결하고 다시 입주자에게 임대하는 구조이기 때문입니다. 따라서 은행에 단순히 “전세대출을 받고 싶다”고 문의하기보다는 “LH 신혼부부 전세...

  공동소유 주택도 계약갱신청구권을 쓸 수 있을까? 형제가 50% 지분을 가진 경우 부모님이 돌아가신 뒤 형제 두 사람이 주택을 절반씩 상속받았습니다. 그런데 한 사람은 상속 전부터 그 집에서 저렴한 월세를 내고 살고 있었고, 다른 사람은 주택을 매도한 뒤 대금을 절반씩 나눌 생각이었습니다. 매도 일정이 뒤로 밀리면서 문제가 시작됩니다. 거주하는 형제는 자신의 다른 주택을 팔고 상속주택에서 계속 살겠다고 하고, 다른 공유자는 현재 월세가 시세에 비해 지나치게 낮다며 보증금과 월세를 조정하자고 요구합니다. 이때 거주하는 형제가 "계약갱신청구권을 쓰겠다"고 하면 문제가 단순하지 않습니다. 일반적인 집주인과 세입자의 임대차뿐 아니라, 같은 사람이 동시에 주택의 50%를 가진 공유자라는 점까지 함께 살펴야 하기 때문입니다. 핵심만 먼저 보면 공동소유 주택이라는 이유만으로 계약갱신요구권이 당연히 배제되는 것은 아닙니다. 다만 임차인이 상속으로 50% 공유자가 됐다면 기존 임대차가 현재 어떤 형태로 존속하는지부터 확인해야 합니다. 50% 공유자가 집 전체를 단독으로 사용한다면 다른 50% 공유자의 사용·수익권 문제도 별도로 발생할 수 있습니다. 계약갱신요구권이 인정되는 경우 임대료를 단번에 시세 수준으로 올리는 것은 어렵고 법정 증액 제한을 확인해야 합니다. 가족 간 분쟁을 줄이려면 거주기간, 사용대가, 향후 매도 시점을 서면으로 정하는 방법이 현실적입니다. 공동상속 주택에서는 '세입자냐 공유자냐'를 먼저 구분해야 합니다. 상속 전에는 부모와 임대차계약을 맺은 임차인이었더라도 상속 후에는 그 주택의 절반을 소유한 공유자가 됐기 때문입니다. 따라서 계약갱신청구권만 놓고 결론을 내리기보다는 기존 임대차계약의 당사자와 계약기간, 상속 이후 월세 지급 방식, 두 형제 사이에서 거주를 어떻게 인정해 왔는지를 먼저 확인해야 합니다. 공동소유 주택에도 ...

  월 650만 원 소득에도 적자 탈출을 위한 재테크 솔루션 맞벌이 부부가 매달 650만 원을 번다면 겉으로 보기에는 충분히 여유로운 생활이 가능할 것처럼 보입니다. 하지만 실제로는 월급날이 지나고 얼마 되지 않아 카드값과 생활비가 빠져나가고, 월말이면 마이너스 통장이나 신용카드 결제일을 걱정하는 가정도 적지 않습니다. 문제는 반드시 소득이 적어서만 발생하는 것이 아닙니다. 소비 구조가 소득 증가 속도보다 더 빠르게 커졌기 때문 일 수 있습니다. 특히 신혼 초기에 여행, 외식, 쇼핑, 피부 관리, 취미생활처럼 만족도가 높은 소비를 제한 없이 시작하면 그 수준이 곧 정상적인 생활비처럼 굳어집니다. 월 650만 원을 벌면서도 적자가 반복된다면 더 많이 벌 방법부터 찾기보다 돈이 어디에서 새어나가고 있는지부터 확인해야 합니다. 1. 소득이 늘었는데 돈이 안 모이는 이유 소득이 증가하면 일반적으로 저축도 늘어날 것이라고 생각합니다. 하지만 현실에서는 월급이 늘어난 만큼 소비 수준도 함께 올라가는 경우가 많습니다. 과거 학자금 대출을 갚거나 경제적으로 여유가 없었던 사람이 소득이 증가하면 그동안 참았던 소비를 한꺼번에 시작하기도 합니다. “그동안 고생했으니 이 정도는 써도 된다”, “스트레스를 풀기 위해 필요하다”, “이 정도 여행은 삶의 질을 위해 당연하다”는 이유가 붙습니다. 개별 소비만 놓고 보면 모두 충분히 이해할 수 있습니다. 문제는 이런 지출이 여러 개 겹쳤을 때입니다. 외식, 여행, 쇼핑, 취미, 미용, 차량, 구독 서비스가 동시에 커지면 월급이 500만 원에서 650만 원으로 증가해도 실제 남는 돈은 오히려 줄어들 수 있습니다. 재테크의 첫 번째 단계는 절약이 아니라 현재 생활 수준이 소득에 맞는지 인정하는 것 입니다. 2. ‘번아웃 방지 비용’이 고정비가 되고 있지 않은가? 최근 소비에는 단순히 사고 싶다는 이유보다 그럴듯한 명분이 붙는 경우가 많습니다. 대표적인 것이 번아웃 방지,...

  부동산 경매 선순위 가처분, 낙찰 잔금 납부하면 자동 말소될까? 핵심 요약 경매 잔금을 납부했다고 해서 등기부의 모든 가처분이 자동으로 말소되는 것은 아닙니다. 가처분보다 먼저 설정된 근저당권이나 압류에 기초한 경매라면 가처분권자가 매수인에게 가처분 효력을 주장하기 어려울 수 있습니다. 반대로 가처분이 경매의 기초가 된 권리보다 앞선다면 매수인이 가처분의 부담을 떠안을 위험이 있습니다. 선순위 여부만 볼 것이 아니라 가처분의 피보전권리와 본안소송의 내용, 매각물건명세서의 인수 문구를 함께 확인해야 합니다. 가처분 집행 후 3년간 본안소송이 제기되지 않았다면 이해관계인이 가처분 취소를 신청할 수 있는 경우가 있습니다. 부동산 경매에서 등기부에 처분금지가처분 이 보이면 낙찰가격만 계산하고 입찰해서는 안 됩니다. 잔금을 모두 납부하면 근저당권처럼 가처분도 법원이 알아서 지워줄 것이라고 생각하기 쉽지만 실제 권리관계는 그렇게 단순하지 않습니다. 민사집행법은 매각대금이 지급되면 매수인이 인수하지 않는 부동산의 부담에 관한 등기를 말소하도록 규정하고 있습니다. 결국 핵심은 가처분이라는 이름 자체가 아니라 그 가처분을 매수인이 인수하는 권리인지 입니다. 이를 판단하려면 가처분 등기일, 경매를 발생시킨 근저당권이나 압류의 등기일, 가처분의 피보전권리, 본안사건의 진행상황을 함께 봐야 합니다. 흔히 말하는 말소기준권리만 기계적으로 찾아서는 위험한 이유입니다. 1. 후순위 가처분과 선순위 가처분은 경매에서 결과가 달라진다 처분금지가처분보다 먼저 설정된 근저당권 등이 실행돼 경매가 진행됐다면 가처분권자는 그 경매 매수인에게 가처분의 효력을 주장하기 어려운 것이 원칙입니다. 반대로 가처분이 경매의 기초가 되는 권리보다 앞선다면 인수 위험을 반드시 확인해야 합니다. 경매 실무에서는 근저당권, 압류, 가압류 등 매각으로 소멸하는 권리 가운데 기준이 되는 권리를 흔히 말소기준...

  소유권이전등기 소송 상속인 누락 시 추가소송과 등기 방법 핵심 요약 소유권이전등기 승소판결이 확정됐더라도 소송 당시 이미 상속인이었던 사람이 피고에서 누락됐다면 기존 판결의 효력이 그 사람에게 당연히 미치는 것은 아니다. 기존 판결은 원래 피고가 된 상속인들에 대해서는 원칙적으로 그대로 효력을 유지하므로 무조건 처음부터 전체 소송을 다시 해야 하는 것은 아니다. 부동산 전체를 이전받으려면 누락된 상속인이 가진 지분까지 처리할 수 있어야 하므로 누락 상속인만 상대로 별도의 소유권이전등기 소송이 필요한 경우가 있다. 과거 부모의 상속을 포기한 자녀도 이후 조부모 사망으로 새롭게 발생하는 대습상속에서는 다시 상속인이 될 수 있으므로 과거 상속포기 사실만 보고 제외하면 안 된다. 추가소송을 제기하기 전 판결 주문, 피상속인의 사망 순서, 상속포기 여부, 가족관계와 각 상속지분을 처음부터 다시 계산해야 한다. 소유권이전등기 청구소송에서 승소하고 판결까지 확정됐는데 실제 등기를 준비하는 과정에서 상속인 한 명이 더 있다는 사실이 발견되는 경우가 있다. 몇 년 동안 소송을 했는데 마지막 등기 단계에서 가족관계 한 줄 때문에 다시 법원 이야기가 시작되는 셈이다. 이때 기존 판결이 전부 무효가 되는지, 빠진 상속인 한 명만 다시 소송하면 되는지, 확정판결을 이용해 일부라도 등기할 수 있는지를 구분해야 한다. 답은 기존 판결 주문과 상속관계, 누락된 상속인의 지분 에 따라 달라진다. 특히 상속인이 여러 차례 사망했거나 과거에 상속포기가 있었던 가계도에서는 단순 가족관계증명서만 보고 상속인을 확정하기 어렵다. 추가 소송을 시작하기 전에 사망 순서와 상속관계를 다시 그려보는 과정이 필요하다. 1. 소유권이전등기 판결에서 상속인 한 명이 누락되면 등기가 가능한지 누락된 사람이 소송 당시 이미 상속인이었지만 피고로 포함되지 않았다면 기존 확정판결은 일반적으로 그 사람의 지분까지 처분...