사마귀 부동산

  폭탄 돌리기 게임에 초대된 남자 "이야, 이 집 정말 시세보다 1억이나 싸네요? 권리 관계만 복잡하지 않으면 당장 계약하고 싶은데." 30대 후반의 직장인 강민수 씨는 서울 외곽의 2층 단독주택을 보고 눈이 뒤집혔다. 넓은 마당에 남향, 그런데 가격은 주변 빌라 전세가 수준이었다. 등기부등본을 떼어보기 전까지는 그야말로 '로또'인 줄 알았다. 민수 씨가 등기부등본 '을구'를 확인했을 때, 그곳은 마치 전쟁터 같았다.  1순위: OO은행 근저당 3억 원   2순위: 김철수(개인) 근저당 5천만 원   3순위: (주)대부업체 가압류 3천만 원 "아니, 이게 다 뭡니까? 이 집주인은 도대체 빚이 얼마예요?" 민수 씨의 질문에 중개보조원은 땀을 삐질 흘리며 변명하듯 말했다.  "아유, 사장님. 겁먹을 거 없어요. 이거 다 안고 사시면 돼요. 은행 대출 3억은 그냥 사장님이 승계해서 이자 내시면 되고, 개인 빚이랑 가압류도 일단 명의 넘겨받은 다음에 천천히 갚으면 되잖아요? 그럼 당장 현금 1억만 있으면 이 집이 사장님 거라니까요?" 민수 씨는 솔깃했다. 당장 목돈이 부족했던 그에게 '대출 승계'와 '채무 인수'는 달콤한 유혹이었다. 은행 가서 새로 대출 심사받기도 귀찮고, 그냥 집주인 이름만 바꾸면 되는 줄 알았다. "그래요? 그럼 은행 대출 안 갚고 그냥 제 명의로 돌리는 걸로 합시다." 그렇게 덜컥 가계약금을 넣으려던 찰나, 법무사 사무장인 친구에게 전화가 왔다.  "야, 너 미쳤냐? 은행이 호구야? 네 신용도 안 보고 대출을 그냥 넘겨주게? 그리고 가압류 걸린 집을 안고 산다고? 그 대부업체가 본안 소송 이겨서 경매 넘기면 너 소유권 넘겨받자마자 집 날리는 거야! 그건 집을 사는 게 아니라 시한폭탄을 돈 주고 사는 거라고!" 친구의 불호령에 민수 씨는 정신이 번쩍 들었다. 은행에 전화해 보니 담당자의 답변은 차가웠...

  📝 이야기: "건물 시세가 높으니 괜찮다"는 말만 믿었던 박 사장님의 눈물 은퇴 후 꿈에 그리던 카페 창업을 준비하던 박 사장님. 마음에 쏙 드는 상가 자리를 발견했습니다. 등기부등본을 떼어보니 건물주 앞으로 5억 원의 근저당(은행 빚)이 잡혀 있었습니다. 찜찜한 마음에 부동산 중개인에게 물어보니, "사장님, 이 건물 시세가 20억인데 빚 5억은 아무것도 아니에요. 경매 넘어가도 충분히 보증금 받습니다."라는 호언장담이 돌아왔습니다. 박 사장님은 그 말을 믿고 보증금 1억 원에 인테리어 비용 5천만 원을 들여 카페를 오픈했습니다. 하지만 2년 뒤, 청천벽력 같은 소식이 날아듭니다. 건물주가 빚을 못 갚아 상가가 경매 에 넘어갔다는 법원의 통지서였습니다. "내가 낸 보증금은? 내 권리금이랑 인테리어비는?" 잠 못 이루는 박 사장님. 과연 박 사장님은 새로운 건물주에게 보증금을 달라고 할 수 있을까요? 아니면 빈손으로 나가야 할까요? 오늘은 근저당 이후 계약한 '후순위 임차인'의 운명에 대해 냉정하게 분석해 드립니다. ⚖️ 1. 냉혹한 현실: '대항력'이 없다면 나가야 합니다 상가 경매에서 가장 먼저 따져봐야 할 것은 '말소기준권리'입니다. 보통 은행의 근저당권이 이 기준이 됩니다. 선순위 임차인: 은행 빚보다 먼저 들어와서 사업자등록을 한 경우. (돈 다 받을 때까지 안 나가도 됨) 후순위 임차인: 은행 빚이 있는 상태에서 나중에 들어온 경우. (박 사장님의 사례) 결론부터 말씀드리면, 근저당 설정일보다 늦게 사업자등록을 한 후순위 임차인은 경매 낙찰자에게 '대항력'이 없습니다. 즉, 낙찰자가 "내가 이 건물을 샀으니 비워주세요"라고 하면, 보증금을 다 못 받았더라도 건물을 비워주고 나가야 합니다. 기존 임대차 계약은 경매와 함께 소멸해 버리기 때문입니다. 💰 2. 내 보증금, 한 푼도 못 건지는 걸까? (우선변제권) ...