🏠 근저당 잡힌 상가에 들어갔는데 경매라니! 후순위 임차인의 보증금, 과연 지킬 수 있을까? (필독 가이드)

 

📝 이야기: "건물 시세가 높으니 괜찮다"는 말만 믿었던 박 사장님의 눈물

은퇴 후 꿈에 그리던 카페 창업을 준비하던 박 사장님. 마음에 쏙 드는 상가 자리를 발견했습니다. 등기부등본을 떼어보니 건물주 앞으로 5억 원의 근저당(은행 빚)이 잡혀 있었습니다. 찜찜한 마음에 부동산 중개인에게 물어보니, "사장님, 이 건물 시세가 20억인데 빚 5억은 아무것도 아니에요. 경매 넘어가도 충분히 보증금 받습니다."라는 호언장담이 돌아왔습니다.

박 사장님은 그 말을 믿고 보증금 1억 원에 인테리어 비용 5천만 원을 들여 카페를 오픈했습니다. 하지만 2년 뒤, 청천벽력 같은 소식이 날아듭니다. 건물주가 빚을 못 갚아 상가가 경매에 넘어갔다는 법원의 통지서였습니다.

"내가 낸 보증금은? 내 권리금이랑 인테리어비는?"

잠 못 이루는 박 사장님. 과연 박 사장님은 새로운 건물주에게 보증금을 달라고 할 수 있을까요? 아니면 빈손으로 나가야 할까요? 오늘은 근저당 이후 계약한 '후순위 임차인'의 운명에 대해 냉정하게 분석해 드립니다.

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⚖️ 1. 냉혹한 현실: '대항력'이 없다면 나가야 합니다

상가 경매에서 가장 먼저 따져봐야 할 것은 '말소기준권리'입니다. 보통 은행의 근저당권이 이 기준이 됩니다.

• 선순위 임차인: 은행 빚보다 먼저 들어와서 사업자등록을 한 경우. (돈 다 받을 때까지 안 나가도 됨)

• 후순위 임차인: 은행 빚이 있는 상태에서 나중에 들어온 경우. (박 사장님의 사례)

결론부터 말씀드리면, 근저당 설정일보다 늦게 사업자등록을 한 후순위 임차인은 경매 낙찰자에게 '대항력'이 없습니다. 즉, 낙찰자가 "내가 이 건물을 샀으니 비워주세요"라고 하면, 보증금을 다 못 받았더라도 건물을 비워주고 나가야 합니다. 기존 임대차 계약은 경매와 함께 소멸해 버리기 때문입니다.

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💰 2. 내 보증금, 한 푼도 못 건지는 걸까? (우선변제권)

다행히 무조건 0원인 것은 아닙니다. 쫓겨나더라도 배당(돈을 나눠 갖는 절차)에는 참여할 수 있습니다. 단, 조건이 있습니다.

✅ 배당을 받기 위한 필수 조건

1. 사업자등록을 완료했을 것

2. 세무서에서 확정일자를 받았을 것

3. 배당요구 종기일 내에 법원에 배당요구를 했을 것

이 조건들을 갖췄다면 '우선변제권'이 생깁니다. 낙찰된 금액에서 경매 비용을 빼고, 1순위 근저당권자(은행)가 먼저 5억을 가져간 뒤, 남은 돈이 있다면 박 사장님 차례가 옵니다. 문제는 건물이 시세보다 훨씬 싸게 낙찰되거나, 선순위 빚이 너무 많으면 내 차례에 올 돈이 없을 수도 있다는 점입니다.

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🛡️ 3. 최후의 보루: 소액임차인 최우선변제권

"선순위 은행이 돈을 다 가져가서 남는 게 없대요..." 이런 절망적인 상황에서 영세 상인을 보호하기 위한 제도가 바로 '최우선변제권'입니다.

• 내용: 보증금 액수가 법에서 정한 '소액' 범위 내에 해당한다면, 선순위 근저당보다도 가장 먼저 일정 금액(최우선변제금)을 떼어주는 제도입니다.

• 주의할 점:

  • 기준 시점은 '지금'이 아니라 '선순위 근저당 설정일' 기준 법령을 따릅니다. (옛날에 빚을 냈다면 보증금 기준이 훨씬 낮습니다.)

  • 환산보증금(보증금 + 월세x100)이 기준 이하여야 합니다.

만약 보증금이 기준을 초과하는 '고액 임차인'이라면 이 혜택조차 받을 수 없습니다.

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💸 4. 인테리어 비용과 권리금은요?

가장 가슴 아픈 부분입니다.

• 인테리어 비용: 유치권을 주장하는 경우가 있으나, 단순한 영업용 인테리어는 유치권 성립이 거의 불가능합니다. 낙찰자에게 달라고 할 수 없으며 철거 안 당하면 다행인 경우가 많습니다.

• 권리금: 경매로 임대차 계약이 소멸하면 권리금 회수 기회 보호 규정도 적용받기 어렵습니다. 즉, 공중분해 될 가능성이 매우 높습니다.

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❓ Q&A: 상가 경매, 이것이 궁금해요!

Q1. 낙찰자가 재계약을 하자고 합니다. 보증금은 어떻게 되나요? 

🅰️ 낙찰자가 재계약을 원한다면 천만다행입니다. 하지만 이는 '새로운 계약'입니다. 낙찰자는 기존 집주인에게 못 받은 박 사장님의 보증금을 물어줄 의무가 없습니다. 즉, 기존 보증금은 법원 배당으로 해결해야 하고, 낙찰자와는 새로운 보증금과 월세로 다시 계약해야 합니다.

Q2. 배당 신청을 안 하면 어떻게 되나요? 

🅰️ 후순위 임차인이 배당요구를 하지 않으면 '돈 받을 생각이 없다'고 간주하여 배당에서 제외됩니다. 그리고 낙찰자에게 대항할 수도 없으니 돈도 못 받고 쫓겨나는 최악의 상황이 됩니다. 법원에서 통지서가 오면 무조건 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다.

Q3. 전세권 설정을 해뒀으면 안전한가요? 

🅰️ 전세권도 근저당보다 늦게 설정했다면(후순위) 경매 시 말소됩니다. 다만, 전세권은 별도의 소송 없이 바로 경매를 신청할 수 있거나, 배당요구를 안 해도(경매 신청 시) 배당에 참여할 수 있는 등 약간의 절차적 편의는 있지만, '후순위'라는 본질적 약점은 똑같습니다.

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📌 마치며: 계약 전 '안전핀' 확인은 필수

"설마 경매 가겠어?"라는 안일한 생각이 전 재산을 위협할 수 있습니다. 근저당이 설정된 상가에 들어갈 때는 다음 3가지를 반드시 기억하세요.

1. 건물 시세 대비 대출 비율 확인: (대출금 + 내 보증금)이 시세의 70%를 넘으면 위험합니다.

2. 최우선변제금 범위 확인: 내 보증금이 법적 보호를 받는 소액인지 확인하세요.

3. 특약 넣기: 가능하다면 "잔금 전까지 대출을 일부 상환한다" 등의 감액 등기를 특약으로 요구하세요.

이미 경매가 시작되었다면 혼자 고민하지 말고 전문가나 법률구조공단의 도움을 받아 배당 절차를 꼼꼼히 챙기셔야 손해를 최소화할 수 있습니다. 부디 잘 해결되시길 응원합니다! 🏠🍀