잠실의 두 얼굴, 던지는 자와 숨는 자
2026년 2월 12일, 서울 송파구 잠실의 한 부동산 중개업소.
"사장님, 그 물건 18억까지 낮출게요. 무조건 이번 달 안에 팔아주세요."
다주택자 최 회장의 목소리는 다급했다. 그는 강남과 잠실에 아파트 세 채를 보유한 자산가였지만, 최근 몇 년간 이어진 보유세 폭탄과 금리 압박에 숨이 턱까지 차오른 상태였다. 며칠 전, 정부가 '전세 낀 매물'의 거래 제한을 일시적으로 풀어주겠다는 발표를 하자마자 그는 결단을 내렸다. 지금이 아니면 탈출구는 없었다.
"회장님, 지금 잠실 엘스랑 리센츠 쪽에 급매가 하루 아침에 50개는 더 나왔어요. 18억도 장담 못 합니다. 5억 낮춘 17억 중반대 물건도 거래가 될까 말까 해요."
중개사 박 실장은 모니터에 빨갛게 떠 있는 매물 리스트를 가리켰다. 어제까지만 해도 '매물 잠김'이라며 조용했던 시장이, 하룻밤 사이에 봇물 터지듯 쏟아진 매물로 아수라장이 되어 있었다.
"아니, 세입자 끼고 파는 거 허용해 준다니까 다들 나처럼 던지는 거야? 그럼 내 물건은?"
최 회장이 이마의 땀을 닦으며 물었다.
그 시각, 같은 부동산의 상담 테이블에는 신혼부부인 민수 씨가 앉아 있었다. 그는 전세 만기를 앞두고 집을 구하고 있었다.
"박 실장님, 뉴스 보니까 매물이 쏟아진다면서요? 그럼 전세도 좀 싸게 나온 게 있나요?"
박 실장은 난처한 표정으로 고개를 저었다.
"민수 씨, 그게 문제예요. 집주인들이 집을 팔려고 내놓으면서, 기존 세입자 만기 되면 내보내고 매수자가 입주하거나, 아니면 매수자가 갭투자로 사놓고 전세금을 확 올려받으려고 하거든요. 그래서 매매 물건은 쌓이는데, 정작 들어갈 수 있는 전세 물건은 씨가 말랐어요. 있는 것도 호가가 2억은 뛰었고요."
민수 씨는 멍하니 벽에 걸린 지도를 바라봤다. 집값은 떨어진다는데 내가 들어갈 전셋집은 없다니. 최 회장은 집을 못 팔아 안달이고, 민수 씨는 살 집이 없어 발을 동동 구르는 상황. 이것이 규제 완화가 가져온 잠실의 기이한 풍경이었다. 매도자는 '퇴로'를 찾아 질주하고, 세입자는 그 퇴로 사이에서 길을 잃고 있었다.
💡 매수자에게는 '기회', 세입자에게는 '위기'입니다. 현금 흐름에 따른 양극화 전략이 필요합니다.
현재 서울 부동산 시장은 다주택자의 매물이 쏟아지며 호가가 하락하는 '매수 우위' 시장으로 전환되고 있습니다. 하지만 전세 시장은 오히려 공급 부족으로 가격이 상승하는 '임대차 불안'이 가속화되고 있습니다.
✅ 핵심 해결 솔루션
실거주 매수 희망자 (현금 보유자): 지금이 기회입니다. 다주택자들이 내놓은 '전세 낀 급매물' 중, 세입자 만기가 6개월~1년 남은 물건을 공략하세요. 호가가 3억~5억 이상 떨어진 물건을 잡아 등기를 치고, 만기 시점에 입주하는 전략(갭투자 후 실거주 전환)이 가장 유리합니다.
전세 세입자: 최대한 재계약을 노리거나, 반전세(보증금 일부 월세 전환)로 협상하여 거주 안정을 확보해야 합니다. 매매로 전환되는 물건이 많아질수록 신규 전세 매물은 급격히 줄어들기 때문에, 이사보다는 '버티기'가 유리할 수 있습니다.
다주택자 (매도자): 욕심을 버려야 합니다. 1,300개의 매물이 쏟아졌다는 것은 경쟁이 치열하다는 뜻입니다. 가장 먼저 팔리는 것은 '가격 메리트'가 확실한 물건뿐입니다. 호가를 시장 최저가 수준으로 과감히 조정해야 엑시트(Exit)가 가능합니다.
📝 매물 폭증과 전세난의 역설적 상관관계
왜 집을 파는 사람은 많은데 전셋집은 없는지, 그리고 이 현상이 앞으로 시장에 어떤 영향을 미칠지 상세히 분석해 드립니다.
1. 다주택자 퇴로와 매물 폭탄의 원인 💣
정책의 변화: 정부가 다주택자에게 한시적으로 양도세 중과 배제나 실거주 의무 완화 등 '퇴로'를 열어주면서, 그동안 세금 무서워서 못 팔던 물건들이 시장에 쏟아지고 있습니다.
공포 심리: "지금 못 팔면 영원히 못 판다"는 심리가 작용하여, 잠실, 마포, 강남 등 핵심지에서도 하루 만에 수천 건의 매물이 증가했습니다.
가격 하락: 공급이 수요를 초과하니 가격은 당연히 내려갑니다. 특히 급하게 처분해야 하는 다주택자들은 호가를 5억씩 낮춰서라도 현금화를 시도하고 있습니다.
2. 전세가 사라지는 이유 (풍선 효과) 🎈
매매 물건이 늘어나면 전세도 늘어나야 할 것 같지만, 현실은 정반대입니다.
주인 입주: 집을 매수한 사람(새 집주인)이 실거주 요건을 채우기 위해 세입자를 내보내고 직접 들어오는 경우가 많습니다.
매물 회수: 집주인이 매매로 내놓으면서 전세 매물을 거둬들입니다. "팔릴지도 모르는데 전세 계약을 새로 맺을 수는 없다"는 입장이기 때문입니다.
결과: 전세 시장에 공급되어야 할 물량이 매매 시장으로 넘어가 버리면서, 전세 품귀 현상이 심화되고 전셋값은 오히려 오르게 됩니다.
3. 갭투자(Gap Investment)의 부활? 📈
매매가는 떨어지고 전세가는 오르면, 매매가와 전세가의 차이(Gap)가 줄어듭니다.
현금 여력이 있는 투자자에게는 적은 돈으로 서울 아파트를 매수할 수 있는 기회가 다시 열리고 있습니다. 단, 역전세난(전세가가 떨어져 보증금을 못 돌려주는 상황) 리스크가 해소된 지역인지 반드시 확인해야 합니다.
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 지금 나온 급매물, 진짜 싼 게 맞나요?
👉 A. 네, 고점 대비 확실히 저렴합니다.
잠실 엘스나 리센츠 같은 대장주 아파트에서 호가가 5억 원 이상 빠진 매물은 2~3년 전 가격 수준으로 회귀한 것입니다. 다만, '전세 낀 매물'이라 당장 입주가 불가능하다는 단점 때문에 싼 것이니, 자금 스케줄을 잘 확인해야 합니다.
Q2. 전세 낀 매물을 샀을 때 세입자를 바로 내보낼 수 있나요?
👉 A. 불가능합니다.
기존 세입자의 계약 갱신 청구권 행사 여부와 남은 계약 기간을 반드시 승계해야 합니다. 세입자가 "나는 2년 더 살겠다"고 갱신권을 썼다면, 매수자는 그 기간이 끝날 때까지 입주할 수 없습니다. 계약 전 세입자의 의사를 확인하는 확인서가 필수입니다.
Q3. 전세를 구해야 하는데 매물이 없으면 어떡하죠?
👉 A. 지역 범위를 넓히거나 빌라/오피스텔로 눈을 돌려야 합니다.
현재 아파트 전세 시장은 '매물 잠김' 상태입니다. 같은 단지만 고집하면 터무니없이 비싼 가격을 치러야 합니다. 인근의 구축 아파트나 신축 빌라 전세로 일시적으로 우회하는 것도 방법입니다.
Q4. 앞으로 집값이 더 떨어질까요?
👉 A. 당분간 약보합세가 지속될 것입니다.
매물이 1,300개나 쏟아졌다는 것은 매도 압력이 엄청나다는 뜻입니다. 이 물량이 소화되기 전까지는 가격이 반등하기 어렵습니다. 급하게 사지 말고, 급매물 중에서도 '로열동 로열층'을 골라 잡는 여유가 필요합니다.
Q5. 정부가 왜 이런 정책을 폈나요?
👉 A. 거래 절벽 해소와 시장 정상화를 위해서입니다.
집을 사고팔 수 없을 정도로 꽉 막힌 시장(동맥경화)을 풀기 위해 다주택자에게 탈출구를 열어준 것입니다. 이를 통해 집값을 연착륙(서서히 하락)시키고, 거래량을 늘려 세수를 확보하려는 의도도 포함되어 있습니다.
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