김 사장의 타임머신과 꽉 막힌 구청 창구
2026년 2월 13일, 충남 천안의 한 오래된 상가 주택. 은퇴 자금을 털어 이 건물을 매입한 '김 사장'은 요즘 잠을 못 이루고 있다. 매입 당시에는 몰랐던 옥상의 샌드위치 판넬 창고 10평이 '위반건축물'로 적발되어 이행강제금 폭탄을 맞게 생겼기 때문이다.
"철거하느니 차라리 돈 내고 합법화시키자."
김 사장은 건축사 사무소를 찾아가 소위 '추인(사후 허가)' 절차를 밟기로 했다. 다행히 건폐율과 용적률에 여유가 있어 현행법상 합법화가 가능한 상태였다. 이행강제금 1회분을 납부하고, 건축사가 도면을 그려 구청에 접수했다. 여기까지는 순조로웠다.
문제는 그다음이었다. 며칠 뒤 구청 담당 주무관에게서 전화가 왔다.
"선생님, 증축 신고 수리됐으니까 이제 착공신고서랑 감리 계약서, 공사 예정 공정표 제출하세요. 그래야 사용승인 내드립니다."
김 사장은 황당했다.
"아니, 주무관님. 그 창고 15년 전에 전 주인이 지은 거예요. 공사는 옛날에 끝났는데 무슨 착공신고입니까? 그리고 다 지어진 건물에 감리가 어떻게 붙어요? 타임머신 타고 과거로 가서 감독하고 오란 얘깁니까?"
"규정이 그렇습니다. 절차는 지켜야죠. 서류 없으면 사용승인 못 내드립니다."
주무관은 완고했다. 건축사에게 전화해보니
"아, 그 주무관이 신규라서 잘 모르나 보네요. 근데 원칙적으로 서류가 필요하긴 해서..."
라며 말끝을 흐렸다. 김 사장은 눈앞이 캄캄해졌다. 이미 지어진 건물에 대해 '앞으로 이렇게 짓겠다'는 계획서를 내라니. 이 모순된 행정의 굴레를 벗어날 논리가 필요했다. 김 사장은 밤새 건축법 해설서를 뒤지기 시작했다.
💡 '착공신고'는 요식 행위로 진행하되, 감리 및 품질 관리 서류는 '구조안전진단서'와 '현황 조사서'로 대체해야 합니다.
질문자님, 추인(追認)은 불법 상태인 건물을 현재의 법령에 맞춰 소급하여 합법화해 주는 행정 절차입니다. 하지만 행정 시스템은 '허가 → 착공 → 시공 → 사용승인'이라는 순서를 건너뛸 수 없게 되어 있습니다. 따라서 형식적인 착공신고는 하되, 내용은 '현재 상태의 안전성 증명'으로 갈음해야 합니다.
✅ 핵심 대응 논리 및 서류 준비
착공신고 (형식적 절차): 착공신고서는 제출해야 합니다. 단, 착공 예정일은 '신고 수리일 즉시'로, 공사 감리자는 '해당 없음(또는 건축사 현장조사로 대체)'으로 기재합니다. 이미 공사가 완료되었으므로 '공사 시공자'의 면허증이나 계약서 등은 제출이 불가능함을 명시합니다.
공사 감리 및 품질 증명 (핵심): 과거의 공사 과정을 감독(감리)할 수 없으므로, [구조안전확인서(또는 정밀안전진단보고서)]를 제출하여 "공사 과정은 확인 불가하나, 현재 결과물의 구조적 안전에는 문제가 없다"는 것을 기술사(구조 기술사)의 도장으로 증명해야 합니다.
사용승인 (특례 적용): 사용승인 신청 시, '공사 감리 완료 보고서' 대신 건축사가 작성한 [업무 대행자의 현장 조사 검사 조서]를 제출합니다. 여기에 "위반 사항이 있었으나 이행강제금을 납부하였고, 현행 법령에 적합함을 확인하여 추인함"이라는 의견이 들어갑니다.
📝 공무원을 설득할 법적 근거와 실무 팁
질문자님이 걱정하시는 "난 모르겠고 서류 가져와"라는 상황에 대비해, 어떻게 말해야 하는지 법적 논리와 실무적 근거를 상세히 정리해 드립니다.
1. 추인(사후 허가)의 법적 성격 이해 ⚖️
건축법에는 '추인'이라는 명시적 용어가 없습니다. 다만, 국토교통부 지침 및 건축 행정 길라잡이 등에서 "위반 건축물이라 하더라도 현행 건축법령(건폐율, 용적률, 구조, 소방 등)에 적합한 경우, 무조건 철거하는 것은 사회적 낭비이므로 양성화할 수 있다"고 해석합니다.
핵심 논리: "추인은 절차의 하자를 치유하는 과정이지, 물리적으로 불가능한 과거의 행위(착공, 감리)를 요구하는 것이 아닙니다."
2. 착공신고 및 감리 서류 면제/대체 근거 📄
공무원에게 이렇게 말씀하십시오.
감리 지정의 불가능성: "건축법 제25조에 따른 공사 감리는 공사 '과정'을 감독하는 것입니다. 이미 15년 전에 완공된 건물에 대해 감리자를 지정하는 것은 법의 취지에 맞지 않으며 물리적으로 불가능합니다."
대안 제시: "대신 건축법 시행규칙 제19조(사용승인신청 등)에 따라 감리 완료 보고서를 제출할 수 없는 부득이한 사유에 해당하므로, 건축사(또는 구조기술사)가 작성한 [현장 조사서]와 [구조 안전 진단서]로 건물의 안전성을 담보하겠습니다."
실제 사례 인용: "서울시 및 타 지자체의 양성화(추인) 사례를 보면, 착공신고는 요식 행위로 처리하고, 실제 시공 관련 서류(납품확인서, 시험성적서 등)는 [현황 측량 성과도]와 [전문가의 안전 점검 소견서]로 갈음하고 있습니다."
3. 사용승인 시 주의할 점 (현행법 기준) 🚧
추인에서 가장 중요한 것은 "지금 법에 맞느냐"입니다. 15년 전에는 괜찮았어도 지금은 안 되는 것들이 있습니다.
단열 기준: 현재의 단열 기준을 맞추지 못했다면, 단열재를 덧붙이는 공사를 하거나, 그것이 불가능하다면 '에너지 절약 계획서' 등으로 대체 가능한지 확인해야 합니다.
주차장법: 증축으로 인해 주차 면적이 추가로 필요하다면 이를 확보해야만 사용승인이 납니다. (이게 안 되면 추인 불가)
소방 시설: 감지기, 스프링클러 등 현행 소방 기준을 만족해야 합니다.
4. 착공신고서 작성 실무 팁 ✍️
착공 예정일: 행정 처리상 신고 수리일 다음 날 등으로 기재.
준공 예정일: 착공 예정일과 같거나 며칠 뒤로 기재. (바로 사용승인 신청을 넣기 위함)
시공자: 직영 공사(소규모인 경우) 또는 미상.
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 공무원이 시공 당시의 자재 시험 성적서(콘크리트 강도 등)를 가져오라는데요?
👉 A. 구조안전진단서로 대체해야 합니다. 15년 전 콘크리트 납품서를 찾는 건 불가능합니다. "비파괴 검사(슈미트 해머 등)를 통한 구조 안전 진단을 실시하여 현재의 콘크리트 강도가 기준치 이상임을 증명하는 보고서로 대체하겠습니다"라고 답변하셔야 합니다. 이것이 기술적으로 유일한 방법입니다.
Q2. 이행강제금을 냈는데 또 벌금을 내야 하나요?
👉 A. 1회 납부는 필수입니다. 추인 절차의 전제 조건은 '위법 행위에 대한 처벌'입니다. 보통 고발 조치(벌금) 또는 이행강제금 1회 납부를 한 영수증이 있어야 양성화 허가증이 나옵니다. 이미 예전에 낸 적이 있다면 그 기록으로 갈음할 수 있는지 담당자와 상의하세요.
Q3. 추인이 되면 위반건축물 딱지가 없어지나요?
👉 A. 네, 완전히 합법 건물이 됩니다. 건축물대장에서 '위반건축물' 표기가 삭제되고, 정상적인 건물로 등재됩니다. 따라서 매매나 대출 시 불이익이 사라집니다.
Q4. 건축사가 대행료를 너무 많이 달라고 하는데 맞나요?
👉 A. 일반 허가보다 비쌀 수밖에 없습니다. 추인 업무는 단순 설계가 아니라, 위법 사항을 해소하고(법규 검토), 구조 안전 진단을 별도로 받아야 하며(구조 기술사 비용), 관청과 협의하는 과정이 매우 까다롭습니다. 일반 신축 감리비보다 높게 책정되는 것이 관례입니다.
Q5. 옆집 동의가 필요한가요?
👉 A. 일조권 침해 등이 있다면 필요합니다. 만약 증축된 부분이 옆집의 일조권을 침해하거나 대지 경계선을 침범하고 있다면, 민법상 문제가 될 수 있습니다. 이 경우 추인 과정에서 옆집의 동의서(합의서)가 없으면 관청에서 허가를 내주지 않을 수 있습니다.
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