등기 우편이 날아온 금요일 오후의 공포
2026년 2월 13일 금요일 오후, 충남 천안시 서북구의 한 카페. 평화롭게 커피를 마시던 '성훈' 씨에게 아내의 다급한 전화가 걸려 왔다.
"여보! 구청에서 무슨 등기가 왔는데... '부동산 거래 신고 소명서 제출 요청'? 이거 뭐야? 우리 세무조사 받는 거야?"
성훈 씨는 순간 머리가 띵했다. 6개월 전, 서울에 있던 아파트를 팔고 천안으로 내려오면서 세금 문제는 법무사와 세무사를 통해 깔끔하게 정리했다고 생각했기 때문이다.
"진정해 봐. 내가 가서 볼게."
집에 도착해 뜯어본 봉투 안에는 무시무시한 공문이 들어 있었다.
[부동산 거래 가격 거짓 신고 의심에 따른 관련 자료 제출 요청]
내용은 간단했다. 네가 판 아파트 가격이 시세보다 너무 낮거나(혹은 높거나) 이상하니, 진짜 그 가격에 거래했는지 통장 내역을 다 까서 보내라는 것이었다.
성훈 씨는 덜덜 떨리는 손으로 당시 아파트를 샀던 매수인 '박 사장'에게 전화를 걸었다.
"아, 박 사장님. 저 김성훈입니다. 혹시 구청에서 뭐 날아온 거 없나요?"
"아~ 그거요? 저도 받았습니다. 안 그래도 찝찝해서 어제 제가 가지고 있는 이체 확인증이랑 계약서 싹 다 복사해서 담당 주무관한테 보냈어요. 걱정 마세요."
성훈 씨는 안도의 한숨을 내쉬었다.
'휴, 다행이다. 매수인이 냈으면 거래 사실이 증명된 거잖아? 나는 돈 받은 사람인데 뭐 하러 또 내. 괜히 냈다가 꼬투리만 잡히지.'
성훈 씨는 등기 우편을 서랍 깊숙이 넣어두고 주말을 보냈다. 그리고 월요일 아침, 혹시나 하는 마음에 구청 담당자에게 전화를 걸었다.
"저기요, 매수인이 서류 다 냈다고 하던데 저는 안 내도 되죠? 어차피 똑같은 계약서잖아요."
수화기 너머 담당 주무관의 목소리는 건조하고 냉정했다.
"선생님, 매수인은 돈을 '보낸' 사람이고요. 선생님은 돈을 '받은' 사람이잖아요. 양쪽 자료를 대조해 봐야 하는데, 선생님 자료 안 내시면 3,000만 원 이하 과태료 나옵니다. 내일까지 보내세요."
"네?! 3천만 원이요?"
성훈 씨는 서랍 속 공문을 다시 꺼냈다. 거기엔 깨알 같은 글씨로 '기한 내 미제출 시 과태료 부과'라는 문구가 선명하게 박혀 있었다. 매수인이 냈다고 안심하고 있다가, 하마터면 피 같은 돈을 과태료로 날릴 뻔한 아찔한 순간이었다.
💡 매수인의 제출 여부와 상관없이 매도인도 반드시 본인의 소명 자료를 제출해야 합니다.
질문자님, 결론부터 말씀드리면 "무조건 제출해야 합니다." 상대방(매수인)이 자료를 제출했다고 해서 본인(매도인)의 의무가 사라지는 것이 아닙니다. 관할 지자체(시·군·구청)의 조사는 '크로스 체크(Cross-check)'가 핵심이기 때문입니다.
✅ 핵심 대응 솔루션
제출 의무의 독립성: 부동산 거래 신고법상 거래 당사자(매도인, 매수인)는 각각 자료 제출의 의무가 있습니다. 한쪽만 제출하면 조사가 완료되지 않습니다.
대조 확인 목적: 매수인이 "5억 원을 보냈다"는 이체 확인증을 냈다면, 매도인은 "5억 원을 받았다"는 입금 내역(통장 사본 등)을 제출해야 합니다. 이 두 가지가 날짜, 금액, 계좌번호까지 1원 하나 틀리지 않고 일치해야 소명이 완료됩니다.
과태료 리스크: 정당한 사유 없이 자료를 제출하지 않거나 거짓으로 제출할 경우, 3,000만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. (계약 해제 등이 아님에도 신고한 경우 등 사안에 따라 다름)
📝 왜 똑같은 자료를 또 내라고 할까? (조사의 본질)
단순히 행정 편의주의가 아닙니다. 이 조사의 목적은 '다운계약(탈세)', '업계약(대출 확보)', '편법 증여'를 잡아내는 데 있습니다. 왜 매도인이 반드시 자료를 내야 하는지 상세히 분석해 드립니다.
1. 소명 조사의 핵심: '자금의 흐름' 추적 🕵️♂️
부동산 거래 신고 소명은 단순히 계약서 종이 쪼가리를 보는 게 아닙니다. 실제로 돈이 어떻게 흘러갔는지를 봅니다.
매수인: 내 통장에서 돈이 나간 기록 (출금 내역)
매도인: 내 통장에 돈이 들어온 기록 (입금 내역) 👉 이 두 가지가 퍼즐 조각처럼 딱 맞아야 합니다. 만약 매수인은 5억을 보냈는데, 매도인 통장에는 4억 5천만 원만 찍히고 5천만 원은 현금으로 받았다거나 제3자 계좌로 받았다면? 이게 바로 조사 대상이 됩니다. 매수인 자료만으로는 이를 확인할 수 없기에 매도인 자료가 필수입니다.
2. 제출해야 할 필수 서류 목록 📄
매도인이 준비해야 할 서류는 보통 다음과 같습니다. (공문에 적힌 목록을 최우선으로 하세요)
부동산 매매 계약서 사본: 신고된 내용과 실제 계약서가 일치하는지 확인.
통장 거래 내역서 (가장 중요): 계약금, 중도금, 잔금이 입금된 해당 날짜의 은행 입출금 내역서. (단순히 앱 캡처 말고, 은행명/계좌번호/예금주가 보이는 정식 서류 권장)
팁: 다른 입출금 내역은 지우고(블라인드 처리), 부동산 대금 입금 내역만 보이게 해서 내도 됩니다.
대출 상환 영수증: 만약 전세 보증금을 승계하거나 대출을 갚는 조건이었다면 관련 증빙 서류.
3. 만약 자료를 안 내거나 거짓으로 내면? 🚨
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조에 의거하여 강력한 처벌을 받습니다.
자료 미제출: 3,000만 원 이하의 과태료.
거짓 자료 제출: 3,000만 원 이하의 과태료.
제출했는데 거짓 신고(다운/업계약)가 밝혀진 경우: 취득세의 3배 이하(또는 취득가액의 5~10%)에 해당하는 과태료 + 국세청 통보(양도세/증여세 추징).
4. 대응 전략 및 팁 💡
매수인과 말 맞추기 금물: 사실대로 소명하는 것이 가장 좋습니다. 괜히 서로 입을 맞추다가 금융 거래 내역에서 들통나면 가산세까지 맞습니다.
담당자 소통: 제출 기한 내에 서류 준비가 어렵다면, 담당 주무관에게 전화하여 사정을 설명하고 기한을 연장받으세요. 무단으로 늦으면 과태료 대상입니다.
자진 신고 감면: 혹시라도 다운계약 등을 했다면, 조사 전에 먼저 자진 신고를 할 경우 과태료를 100% 또는 50% 감면받을 수 있습니다. (조사가 시작된 후에는 감면 혜택이 줄어듭니다.)
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 계약금은 현금으로 받아서 통장 내역이 없는데 어떡하죠?
👉 A. 영수증과 인출 내역을 매칭해야 합니다. 현금 거래는 조심해야 합니다. 매수인에게 써준 '현금 수령 영수증'과, 매수인이 그날 은행에서 현금을 찾은 '출금 내역'을 함께 제출하여 정황을 입증해야 합니다. 소액이 아닌 거액을 현금으로 주고받았다면 의심을 살 수 있으니 사유서(소명서)에 구체적으로 적어야 합니다.
Q2. 공인중개사가 알아서 해주는 거 아닌가요?
👉 A. 아닙니다. 당사자가 직접 해야 합니다. 부동산 거래 신고는 중개사가 대행해 주지만, '소명 자료 제출'은 거래 당사자(매도인, 매수인)의 금융 정보가 포함되므로 본인이 직접 챙겨야 합니다. 중개사는 도움을 줄 뿐, 과태료 책임은 당사자에게 있습니다.
Q3. 세무사가 있는데 세무사한테 맡겨도 되나요?
👉 A. 네, 가능합니다. 세무 대리인이 있다면 자료 준비와 소명서 작성을 맡기는 것이 훨씬 안전하고 깔끔합니다. 특히 자금 흐름이 복잡하거나 특수관계인(가족 등) 간의 거래라면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
Q4. 정상적인 거래인데 왜 조사가 나오나요?
👉 A. 무작위 추출 또는 시스템 감지에 걸린 경우입니다. 국토부의 '부동산거래분석기획단'이나 지자체 시스템에서 주변 시세보다 지나치게 낮거나 높게 신고된 건, 혹은 특정 지역 집중 모니터링 대상에 포함되면 정상 거래라도 소명 요청이 올 수 있습니다. 떳떳하다면 자료만 잘 내면 "혐의없음(정상 참작)"으로 종결되니 겁먹지 마세요.
Q5. 이메일이나 팩스로 보내도 되나요?
👉 A. 담당자에게 확인 후 가능합니다. 보통 등기 우편이나 직접 방문 제출이 원칙이지만, 최근에는 담당 주무관과 통화 후 스캔본을 이메일로 제출하는 것도 받아주는 경우가 많습니다. 반드시 공문에 적힌 담당자 연락처로 문의하세요.
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