이천의 숲속, 김 부장의 '4천만 원' 미스터리
2026년 2월, 은퇴를 앞둔 김 부장은 경기도 이천의 한적한 시골 마을을 찾았다. 평생의 꿈이었던 전원주택을 짓기 위해서였다. 그가 마음에 둔 땅은 야트막한 산자락에 위치한 250평의 임야였다. 이미 전 주인이 흙을 깎아 평평하게 만들어 놓았고, 양옆으로는 예쁜 전원주택들이 들어서 있어 당장이라도 집을 지을 수 있을 것 같았다.
"사장님, 이 땅 참 좋네요. 바로 집 지으면 되겠어요."
김 부장의 말에 중개업자인 박 사장은 믹스커피를 휘저으며 대답했다.
"땅은 좋은데, 아직 지목이 '임야'라서 '대지'로 바꿔야 해요. 그거 비용이 한 4천만 원은 잡으셔야 합니다."
"네? 4천만 원이요? 땅값 말고 또요?"
김 부장은 귀를 의심했다. 아니, 이미 평평하게 다져진 땅에 서류상 이름만 바꾸는데 무슨 4천만 원이나 든단 말인가? 혹시 박 사장이 나를 도시 촌놈이라고 바가지를 씌우려는 건 아닐까? 김 부장은 떨리는 손으로 계약서를 만지작거리며 머릿속으로 계산기를 두드렸다.
그날 밤, 김 부장은 밤새 인터넷을 뒤졌다. '지목 변경', '산지 전용', '대체산림자원조성비'... 낯선 용어들이 쏟아져 나왔다. 하나씩 공부하다 보니 박 사장의 4천만 원이 허무맹랑한 소리가 아니라는 것을 깨닫게 되었다. 그것은 단순한 '이름표 교체 값'이 아니라, 자연 상태의 산을 사람이 사는 땅으로 바꾸는 대가, 즉 '자연 훼손 부담금'과 '인프라 구축비'였던 것이다.
김 부장은 다음 날 다시 박 사장을 찾아갔다.
"사장님, 어제 말씀하신 4천만 원... 산지전용비랑 토목 설계비, 그리고 취등록세까지 다 포함된 거죠?"
박 사장은 놀란 눈으로 김 부장을 쳐다봤다.
"허허, 김 선생님. 공부 많이 하고 오셨네. 맞습니다. 거기다 지하수 파고 정화조 묻는 것까지 대충 계산한 겁니다. 깎아드릴 순 없지만, 바가지는 아닙니다."
김 부장은 그제야 안도의 한숨을 내쉬었다. 4천만 원은 사라지는 돈이 아니라, 내 집을 지탱할 기반을 닦는 투자금이었다. 이천의 맑은 공기 속에서, 김 부장은 자신의 미래가 담길 그 붉은 흙을 다시 한번 바라보았다.
💡 4천만 원은 '단순 변경비'가 아닌 '개발 분담금'의 총합입니다.
부동산 중개인이 제시한 4천만 원은 서류상의 지목만 바꾸는 행정 수수료가 아닙니다. 임야를 대지로 바꾸기 위해 납부해야 하는 각종 세금, 부담금, 설계비, 공사비의 합계를 대략적으로 추산한 금액입니다.
✅ 핵심 해결 솔루션
가장 큰 비중(산지전용분담금): 임야를 다른 용도로 쓸 때 국가에 내는 세금인 [대체산림자원조성비]가 비용의 핵심입니다. 평당 공시지가와 산림청 고시 단가에 따라 결정되며, 250평이면 꽤 큰 금액이 나옵니다.
전문가 비용(토목설계비): 지목 변경을 위해서는 개발행위허가를 받아야 하는데, 이때 토목측량 설계사무소를 통해 도면을 그리고 인허가를 대행해야 합니다. 이 용역비가 수백만 원 발생합니다.
기반 시설 비용: 이미 평평하다고 해도, 건축 허가를 받기 위해서는 진입로 포장, 배수로 공사, 상하수도 인입, 전기 통신 연결 등의 [토목 공사비]가 추가로 들어갑니다. 부동산은 이것까지 포함해서 견적을 낸 것입니다.
📝 지목 변경 비용의 상세 내역서 뜯어보기
질문자님이 궁금해하시는 '4천만 원'의 정체를 낱낱이 파헤쳐 드립니다. 이 내역을 알고 계셔야 나중에 설계사무소와 상담할 때 정확한 견적을 따질 수 있습니다.
1. 대체산림자원조성비 (세금) 🌲
임야를 대지로 바꿀 때 가장 먼저 내야 하는 부담금입니다.
계산식: 전용 면적(㎡) × (단위 면적당 금액 + 해당 산지 개별공시지가의 1%)
2025년 기준 예시:
준보전산지 단가: 약 7,260원/㎡ (변동 가능)
250평(약 826㎡) × 7,260원 = 약 600만 원 (공시지가는 별도 가산)
여기에 개별공시지가의 1%가 추가되므로, 땅값이 비싼 곳이라면 이 금액은 훨씬 커집니다.
2. 토목 측량 및 설계 사무소 용역비 📐
개인이 군청에 가서 "대지로 바꿔주세요"라고 한다고 바꿔주지 않습니다.
개발행위허가: 산지전용허가와 건축허가를 받기 위해 측량, 설계 도면 작성, 인허가 서류 접수를 대행하는 비용입니다.
비용: 이천 지역 시세에 따라 다르지만, 보통 평당 만 원~2만 원 또는 건당 계약으로 300만 원 ~ 500만 원 정도 소요됩니다.
3. 각종 면허세 및 이행보증금 💸
면허세: 허가증 발급 시 납부 (몇만 원 수준).
채권 매입: 지역개발채권 매입 비용.
복구비 예치금: 공사하다가 중단했을 때 산림을 원상복구 하기 위한 보증보험 증권 발급 비용 (수만 원~수십만 원).
4. 토목 공사비 (가장 큰 변수) 🚜
질문자님은 땅이 평평하다고 하셨지만, '건축 허가 기준'에 맞는지는 별개입니다.
배수로: 집을 지으려면 오수와 빗물이 빠져나갈 관로를 묻어야 합니다.
성토/절토: 집을 짓기 위해 지반을 단단히 다지는 비용.
상하수도/전기: 전봇대에서 전기를 끌어오고(한전 불입금), 지하수를 파거나 상수도를 연결하는 비용.
오수 처리 시설: 정화조 설치 비용.
부동산에서 말한 4천만 원에는 이 실제 공사비(약 2,000만 ~ 3,000만 원)가 포함되었을 가능성이 매우 높습니다.
5. 지목 변경 후 취득세 🏠
지목이 '임야'에서 '대지'로 바뀌면 땅값이 오릅니다. 그 상승한 가액(지가 상승분)에 대한 취득세를 또 내야 합니다. (약 2.2%~4.6% 등 조건에 따라 다름)
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 그냥 땅만 사두고 나중에 집 지으면 안 되나요?
👉 A. 지목 변경은 '건축'이 전제되어야 가능합니다. 단순히 "대지로 바꿔주세요"는 불가능합니다. 건축 허가를 받고, 실제로 집을 짓고(착공), 사용 승인(준공)까지 나야 비로소 지목이 '임야'에서 '대지'로 변경됩니다. 즉, 집을 짓지 않으면 영원히 임야입니다.
Q2. 이미 평평한 땅인데 토목 공사비가 왜 또 들죠?
👉 A. 눈에 보이는 것과 '허가 기준'은 다릅니다. 눈으로 보기에 평평해도, 경사도 기준을 맞춰야 하거나, 옹벽(축대)을 쌓아야 하거나, 법적으로 요구되는 배수관 크기가 다를 수 있습니다. 특히 정화조나 수도 인입은 땅을 파야 하는 공사라 비용이 꽤 듭니다.
Q3. 산지전용부담금을 감면받는 방법은 없나요?
👉 A. 농업인이나 임업인은 가능합니다. 본인이 농업인 자격을 갖추고 농가주택을 짓는 경우, 혹은 국가유공자 등 특정 조건에 해당하면 부담금을 100% 또는 일부 감면받을 수 있습니다. 일반인이 전원주택을 짓는 경우는 감면 혜택이 거의 없습니다.
Q4. 부동산 말만 믿고 계약해도 되나요?
👉 A. 반드시 '토목설계사무소'에 가보셔야 합니다. 부동산 중개인은 대략적인 시세를 말할 뿐, 법적인 허가 가능 여부나 정확한 견적을 내지는 못합니다. 계약 전에 해당 지번을 들고 지역 토목설계사무소를 방문해 "이 땅에 집을 지을 때 추가 비용이 얼마나 들까요?"라고 가견적을 받아보는 것이 필수입니다.
Q5. 4천만 원이면 적정한 금액인가요?
👉 A. 250평에 기반 시설까지 포함이면 합리적일 수 있습니다. 산지전용비(약 600~1,000만), 설계인허가비(400~500만), 토목공사 및 상하수도(2,000~2,500만), 취득세 등을 모두 합치면 4천만 원은 충분히 나올 수 있는 견적입니다. 다만, 구체적인 견적서를 요청하여 불필요한 공사비가 없는지 확인하세요.
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