7월의 불청객, 그리고 나홀로 등기 전쟁
2025년 8월, 천안의 무더위가 기승을 부리던 어느 날. 자취 5년 차 직장인 '수진' 씨는 퇴근길에 공인중개사로부터 걸려 온 전화 한 통에 가슴이 철렁 내려앉았다.
"수진 씨, 집주인이 바뀌었어요. 이번 달 초에 매매 잔금 치르고 등기 넘어갔습니다."
지난 3월, 꼼꼼하게 등기부등본을 확인하고 확정일자까지 받아두었던 나의 소중한 전셋집. 하지만 입주 4개월 만에 주인이 바뀌다니, 뉴스에서만 보던 '깡통전세'나 '전세 사기' 괴담이 머릿속을 스쳐 지나갔다. 다행히 새 집주인은 젠틀해 보였다. 그는 수진 씨의 불안을 잠재우기 위해
"기존 계약은 당연히 100% 승계하고, 원하신다면 전세권 설정 등기도 해주겠다"
고 제안했다.
수진 씨는 안도의 한숨을 내쉬었지만, 곧이어 현실적인 문제에 부딪혔다. 법무사를 쓰자니 수수료가 30~50만 원은 족히 나올 것 같았다.
'그래, 요즘은 셀프 등기 시대잖아! 내가 직접 해보자.'
호기롭게 인터넷 등기소와 블로그를 뒤지며 서류를 준비하던 수진 씨. 인감증명서, 등기권리증, 위임장... 하나하나 체크리스트를 지워가던 중, 가장 중요한 [전세권 설정 계약서] 앞에서 펜을 멈췄다. 인터넷에 돌아다니는 표준 양식은 모두 '지금 돈을 주고, 지금 계약하는' 상황뿐이었다.
'나는 돈을 3월에 이미 옛날 주인한테 줬는데? 제1조에 돈을 지급하고 사용하게 한다고? 새 주인은 나한테 돈 받은 적 없잖아. 이걸 그대로 써도 되나? 날짜는 3월로 써야 해, 오늘로 써야 해?'
모니터 속 커서는 깜빡이는데, 수진 씨의 머릿속은 하얗게 변해갔다. 등기소에 갔다가 "서류 미비입니다. 다시 해오세요"라는 말을 들으며 땀 뻘뻘 흘릴 상상을 하니 아찔했다. 그녀는 다시 키보드를 두드렸다. "임대인 변경 후 전세권 설정 계약서 작성법". 과연 수진 씨는 무사히 내 집 지키기 프로젝트를 완수할 수 있을까?
💡 '승계' 사실을 명시하고, 기간은 '최초 계약일'부터 기재해야 합니다.
질문자님, 정말 열심히 공부하셨네요! 셀프 등기의 핵심은 '실체적 권리관계의 정확한 반영'입니다. 일반적인 양식 그대로 쓰시면 등기관이 "돈을 지금 또 준 겁니까?"라고 오해하거나 보정 명령을 내릴 수 있습니다.
질문자님이 작성하신 초안이 매우 훌륭합니다만, 등기소에서 가장 선호하는 깔끔한 법률적 문구로 다듬어 드립니다. 아래 내용을 그대로 전세권 설정 계약서 별지에 기재하거나 수정하여 사용하시면 됩니다.
✅ 전세권 설정 계약서 필수 작성 가이드
1. 제1조 (전세금 및 승계 확인)
작성 포인트: 현 임대인이 돈을 직접 받은 게 아니라, 채무를 인수한 것임을 명시해야 합니다.
추천 문구:
"전세권설정자(현 소유자)는 전세권자(세입자)와 전 소유자 간에 2025년 3월 O일 체결된 임대차계약(보증금 금 OOO원)상의 임대인 지위를 포괄적으로 승계하였음을 확인하며, 이에 따라 전세금은 금 OOO원으로 하고 전세권자에게 해당 부동산을 사용·수익하게 한다."
2. 제2조 (전세금 지급 시기)
작성 포인트: 돈은 이미 과거에 넘어갔음을 밝혀야 합니다.
추천 문구:
"위 전세금은 종전 임대차계약에 따라 2025년 3월 O일에 전액 지급 완료된 것으로 갈음한다."
3. 제3조 (존속기간)
작성 포인트: 전세권의 존속기간은 원래 임대차 계약기간과 일치시키는 것이 원칙입니다. 설정 계약일로부터 시작하는 게 아닙니다.
추천 문구:
"전세권의 존속기간은 2025년 3월 O일(최초 계약일)부터 2027년 3월 O일(만기일)까지로 한다."
4. 작성 연월일
작성 포인트: 계약서는 오늘(작성하는 날) 날짜로 씁니다. 과거로 소급해서 쓰면 사문서 위조 오해를 살 수 있습니다.
📝 등기소에서 통과되는 계약서의 비밀
왜 이렇게 작성해야 하는지, 그리고 셀프 등기 시 놓치기 쉬운 디테일한 부분들을 상세하게 분석해 드립니다.
1. '승계' 문구가 왜 중요한가요? 🔗
등기소 등기관은 서류만 보고 판단합니다.
일반 양식의 문제: 일반적인 전세권 설정 계약서 제1조는 "전세금을 지급하고"라고 되어 있습니다. 만약 이 양식을 그대로 쓰면, 새 집주인이 질문자님께 오늘 돈을 받은 것처럼 보입니다. 나중에 집주인이 "나 돈 받은 적 없다, 이거 무효다"라고 딴소리를 할 수도 있고, 세무적으로도 증여세 이슈가 생길 수 있습니다.
해결책: 따라서 '임대차 보증금 반환 채무를 승계했다'는 내용을 제1조에 박아두는 것이, 전세권 설정과 동시에 집주인의 채무 인정을 확실히 하는 가장 강력한 안전장치입니다.
2. 존속기간은 왜 과거 날짜를 쓰나요? ⏳
등기의 효력 vs 계약의 기간: 전세권 등기의 '대항력(순위)'은 등기 접수일(오늘 이후)부터 발생합니다. 하지만 전세권이라는 권리 자체의 '사용 기간'은 실제 임대차 기간과 일치해야 합니다.
만약 오늘 날짜부터 2년을 잡으면, 실제 임대차 종료일(27년 3월)과 등기부상 종료일(27년 8월)이 달라져서 나중에 보증금을 돌려받을 때 혼선이 생깁니다. 따라서 기간은 '임대차 계약서' 기준으로 작성하는 것이 정석입니다.
3. 셀프 등기 시 챙겨야 할 서류 체크리스트 📋
계약서 작성을 마쳤다면 다음 서류를 꼼꼼히 챙기세요. 하나라도 빠지면 헛걸음합니다.
전세권 설정자 (새 집주인): 인감증명서(일반용, 3개월 이내), 인감도장(위임장에 날인), 등기필정보(등기권리증 - 일련번호와 비밀번호 필요), 주민등록초본(주소 변동 내역 포함).
전세권자 (질문자님): 주민등록등본, 도장(막도장 가능), 신분증, 임대차계약서 원본(혹시 모르니 지참), 등록면허세 납부 영수증, 등기신청수수료 영수증.
4. 비용은 얼마나 들까요? 💰
법무사 수수료는 아꼈지만, 세금은 내야 합니다.
등록면허세: 전세 보증금의 0.2% (예: 1억이면 20만 원).
지방교육세: 등록면허세의 20% (예: 4만 원).
등기신청수수료: 15,000원 (e-폼 작성 시 13,000원).
국민주택채권: 보증금 액수나 지역에 따라 매입해야 할 수도 있으니 등기소나 은행에 미리 확인하세요.
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 전세권 설정을 하면 확정일자는 필요 없나요?
👉 A. 아니요, 둘 다 유지하는 것이 최강의 방어입니다. 전세권 설정은 물권으로서 경매 신청권 등 강력한 권한이 있지만, 선순위 채권이 있을 경우 보호 범위가 달라질 수 있습니다. 이미 받아둔 확정일자의 효력(3월)이 전세권 설정일(8월)보다 빠르므로, 확정일자의 대항력을 유지하는 것이 훨씬 유리합니다. 전세권은 '추가적인 보험'이라고 생각하세요.
Q2. 집주인이 인감도장을 안 주고 위임장만 써주겠대요.
👉 A. 위임장과 전세권설정계약서에 인감도장을 '선명하게' 찍어달라고 하세요. 셀프 등기 시 집주인이 등기소에 동행하지 않는다면, 위임장과 전세권설정계약서 이 두 곳에는 반드시 집주인의 인감도장이 날인되어 있어야 합니다. 도장을 받아올 필요는 없지만, 서류에 도장은 찍혀 있어야 접수가 가능합니다.
Q3. 계약서 양식은 어디서 구하나요?
👉 A. 대법원 인터넷등기소 자료실을 이용하세요. 인터넷에 떠도는 사설 양식보다는, 대법원 인터넷등기소 > 자료센터 > 등기신청양식 > '전세권설정등기신청'을 다운로드하면 표준 계약서 양식이 포함되어 있거나 별도로 있습니다. 이를 다운받아 위에서 알려드린 내용으로 수정해서 쓰시면 됩니다.
Q4. 특약 사항에 더 넣을 게 있을까요?
👉 A. "임대인은 전세권 설정 등기에 필요한 서류 제공에 협조한다"는 문구는 기본입니다. 이미 구두로 합의했지만, 계약서에 이 문구를 넣어두면 나중에 말소할 때나 변경할 때 협조를 구하기 더 쉽습니다. 또한 "전세권 말소 비용은 임차인이 부담한다"는 것이 관례이므로, 이를 특약에 넣으면 집주인이 더 안심할 것입니다.
Q5. 다 작성했는데 불안해요. 누가 봐줄 사람 없나요?
👉 A. 관할 등기소의 '민원 상담관'을 활용하세요. 등기소에는 등기 절차를 도와주는 민원 상담관이 상주하고 있습니다. 서류를 접수창구에 내기 전에, 상담관에게 "셀프로 작성했는데 검토 부탁드립니다"라고 하면 친절하게 오타나 누락된 부분을 봐줍니다. 겁먹지 말고 방문하세요!
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