막다른 골목, 그리고 사라진 15평의 꿈
2026년 2월 12일, 충남 천안시 구도심의 한 골목길. '성훈'은 손에 쥔 줄자를 바닥에 내려놓고 깊은 한숨을 내쉬었다. 줄자가 가리키는 숫자는 야속하게도 235cm.
"아니, 고작 2.4미터도 안 된다고? 맞은편이 학교 주차장이라 뻥 뚫려있는데 이게 무슨 소용이야."
성훈은 부모님께 물려받은 이 낡은 땅 세 필지(88, 89, 90번지)에 번듯한 2층 상가주택을 지을 꿈에 부풀어 있었다. 1층엔 아내가 원하던 작은 카페를, 2층엔 우리가 살 집을. 설계사무소에서도 "땅 모양이 좋아서 30평은 충분히 나옵니다"라고 했었다.
하지만 구청 건축과 공무원의 전화 한 통이 모든 것을 무너뜨렸다.
"선생님, 거기는 도로 폭이 4미터가 안 돼서 건축선 후퇴를 하셔도 차량 진입이 불가능한 '사실상 맹지'에 가깝습니다. 현행법상 연면적 2,000㎡ 미만이라도 소방차 진입 곤란 등의 사유로 바닥면적 50㎡(약 15평) 이하까지만 허가가 가능합니다."
성훈은 따졌다.
"아니, 바로 앞이 학교 주차장이라 불나면 거기로 소방차 대고 호스 끌어오면 되잖아요!"
공무원은 사무적인 톤으로 대답했다.
"선생님, 그 주차장은 '도로'가 아닙니다. 법적으로 도로 폭이 확보되지 않으면 안 됩니다."
성훈은 텅 빈 땅 위에 섰다. 15평이라니. 원룸 하나 짓고 나면 끝나는 크기다. 카페도, 30평 신혼집도 물거품이 될 위기였다. 그는 포기할 수 없었다. 지도 앱만 보고 '불가' 도장을 찍은 공무원의 책상 행정에 맞서, 내 땅의 숨겨진 1미터를, 아니 사라진 15평을 찾아야 했다. 그는 밤새 건축법전을 뒤지며 '도로 지정 공고'와 '건축위원회 심의'라는 낯선 단어들을 파고들기 시작했다.
💡 '건축선 후퇴'를 통한 도로 폭 확보와 '완화 심의' 신청이 유일한 해법입니다.
질문자님, 공무원의 "15평만 가능하다"는 답변은 건축법 제44조(대지와 도로의 관계) 및 조례에 근거한 원칙적인 답변입니다. 하지만 이것이 '절대 불가능'을 의미하지는 않습니다. 20~30평 건축을 위해서는 다음 두 가지 전략을 동시에 구사해야 합니다.
✅ 핵심 해결 솔루션
건축선 후퇴 (Setback): 소요 너비(4m)에 미달하는 도로이므로, 도로 중심선에서 2m를 후퇴한 선을 건축선으로 지정해야 합니다. 내 땅의 일부를 도로로 내어주고(기부채납 또는 도로 지정), 남은 땅에 짓는 방식입니다. 이렇게 하면 법적 도로 폭 4m 요건을 충족하여 면적 제한을 풀 수 있습니다.
건축위원회 심의 신청: 맞은편이 '공용주차장(공지)'이므로 실제로 소방 활동이나 통행에 지장이 없음을 증명해야 합니다. 이를 근거로 지자체 건축위원회에 "대지의 접도 의무 완화" 심의를 신청하여, 후퇴 면적을 최소화하면서 건축 가능 면적을 30평까지 늘리는 승인을 받아야 합니다.
현황 도로 인정: 지적도상 도로가 좁더라도, 현재 사람들이나 차가 다니는 현황을 측량하여 '사실상의 도로'로 인정받는 절차를 밟으세요.
📝 15평 제한의 법적 근거와 30평 확장을 위한 실무 가이드
왜 공무원은 50㎡로 제한했는지, 그리고 어떻게 하면 그 한계를 넘어설 수 있는지 건축법과 실무 사례를 통해 상세히 분석해 드립니다.
1. 공무원이 "15평(50㎡)"을 부른 이유 ⚖️
건축법 제44조(대지와 도로의 관계): 건축물의 대지는 2m 이상을 도로에 접해야 합니다.
건축법 시행령 (예외 조항): 다만, 연면적 합계가 2,000㎡ 미만인 건축물 중, 광장/공원/유원지 등 '건축이 금지된 공지'에 접한 대지는 접도 의무가 완화됩니다.
문제의 핵심: 질문자님의 땅은 도로 폭이 2.4m로 차량(특히 소방차) 교행이 불가능합니다. 공무원은 이를 "건축법상 도로(4m)"로 인정하지 않고, 대신 '통행에 지장이 없는 경우'로 보아 아주 소규모인 50㎡ 이하의 주택(협소주택 수준)만 허용하겠다는 보수적인 해석을 내린 것입니다.
2. 해결책 1: 내 땅을 잘라서 도로를 넓힌다 (건축선 후퇴) 📏
가장 정석적인 방법입니다.
원리: 현재 도로 폭 2.4m의 중심선(1.2m 지점)에서, 양쪽으로 2m씩 확보해야 4m 도로가 됩니다.
계산: 중심선에서 내 땅 쪽으로 0.8m~1m 정도를 더 물러나서 건축선을 그어야 합니다.
결과: 내 땅의 앞부분 약 1m 폭만큼은 '도로'가 되어 건물을 못 짓게 되지만(대지 면적에서 제외), 대신 접도 의무(4m)를 충족하게 되어 건축 면적 제한(50㎡)이 사라집니다. 건폐율만 허락한다면 30평이 아니라 그 이상도 지을 수 있습니다.
3. 해결책 2: 맞은편 주차장을 이용한 '심의' 승부수 🏛️
내 땅을 도로로 내주는 게 아깝거나, 땅이 너무 작아진다면 '심의'를 거쳐야 합니다.
논리: "맞은편이 초등학교 공용주차장이라 영구적으로 건물이 들어서지 않는 공지다. 비록 내 앞 도로가 2.4m지만, 주차장 공간을 활용하면 소방차 진입과 활동에 전혀 문제가 없다."
액션: 건축사를 통해 [접도구역 완화 신청서]를 작성하여 해당 지자체 건축위원회에 제출합니다. 이때 현장 사진과 주차장 활용 계획도(시뮬레이션)를 첨부하여 위원들을 설득하면, 도로 폭 확충 없이도 건축 허가가 날 수 있습니다.
4. 3필지(88, 89, 90) 합필의 전략 🧩
세 필지를 따로 짓는 것보다, 하나로 합필(합병)하거나 공동 건축으로 진행하는 것이 유리합니다.
대지 면적이 커지면 건폐율 산정에서 유리하고, 주차 공간 확보(자주식 주차 등)가 용이해져 건축 허가를 받기 훨씬 수월해집니다.
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 공무원이 현장도 안 보고 안 된다고 하는데, 따질 수 없나요?
👉 A. '사전결정신청' 제도를 활용하세요. 말로만 문의하면 공무원도 방어적으로 "안 됩니다"라고 합니다. 정식으로 건축사를 통해 [건축허가 사전결정신청]을 접수하세요. 그러면 관련 부서(도로과, 소방서 등)가 협의를 거쳐 "이러이러한 조건을 만족하면 허가해주겠다"는 공식 문서를 줍니다. 이때 비로소 법적인 다툼이나 조율이 가능해집니다.
Q2. 맞은편이 사유지 주차장이면 안 되나요?
👉 A. 네, 공용이어야 유리합니다. 사유지는 언제든 건물이 들어설 수 있으므로 '영구적인 공지'로 인정받기 어렵습니다. 질문자님 땅 맞은편이 '학교 부지 공용주차장'이라는 점은 엄청난 어드밴티지입니다. 이를 강력하게 어필해야 합니다.
Q3. 건축선 후퇴하면 그 땅은 국가에 뺏기나요?
👉 A. 소유권은 질문자님에게 남습니다. 건축선 후퇴 부분은 '도로'로 지정되어 건물을 못 짓고 담장을 못 칠 뿐, 소유권은 여전히 질문자님 것입니다. 나중에 재개발되거나 보상받을 때 권리를 주장할 수 있습니다. (단, 지자체에 기부채납하여 도로로 편입시키면 용적률 인센티브를 받을 수도 있습니다.)
Q4. 50㎡(15평) 제한은 어디에 나온 법인가요?
👉 A. 건축법이 아닌 '지자체 조례'나 '내부 지침'일 가능성이 높습니다. 건축법에는 "차량 통행 불가능 시 50㎡ 이하"라는 명시적인 숫자가 없습니다. 다만, 주차장법상 주차 대수 설치 의무가 면제되거나 완화되는 소규모 주택 기준을 준용한 것으로 보입니다. 즉, 협상 여지가 있다는 뜻입니다.
Q5. 건축사는 어떤 사람을 써야 하나요?
👉 A. 해당 구청/시청 인허가를 많이 해본 '동네 건축사'가 최고입니다. 서울의 유명한 건축가보다, 질문자님 땅이 있는 지역의 관할 관청 앞 허가방(건축사사무소)이 담당 공무원의 성향과 지역 조례, 그리고 '심의 통과 노하우'를 가장 잘 알고 있습니다. 그들에게 "건축선 후퇴해서 30평 뽑아달라"고 의뢰하세요.
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