📖 이야기: 박 사장님의 '진퇴양난' 탈출기
경기도 외곽에 작은 아파트 한 채를 가지고 있던 박철민(50세, 가명) 씨. 그는 1년 전, 부동산 하락기에 집을 내놓았지만 보러 오는 사람조차 없어 속이 타들어 갔습니다. 대출 이자는 매달 꼬박꼬박 나가는데 집은 비어있으니 그야말로 '돈 먹는 하마'였죠.
부동산 사장님의 권유로 박 씨는 차선책을 선택했습니다. "사장님, 매매는 힘들고 GH 전세(경기주택도시공사) 가능한 세입자가 있는데 일단 전세라도 놓으시죠? 이자라도 막아야죠."
그렇게 박 씨는 GH와 전세 계약을 맺고 신혼부부 세입자를 들였습니다. 급한 불은 껐지만, 마음 한구석엔 늘 짐이 있었습니다. '나는 이 집을 팔아서 사업 자금에 보태야 하는데...'
그러던 어느 날, 거짓말처럼 매수 희망자가 나타났습니다. 갭투자(전세 끼고 매매)를 하려는 젊은 투자자였습니다. 박 씨는 기뻤지만 동시에 덜컥 겁이 났습니다. "잠깐, 근데 세입자가 그냥 개인이 아니고 GH잖아? 공사가 껴있는데 집주인이 바뀌어도 되는 건가? 혹시 위약금을 물거나 매매가 불가능한 건 아닐까?"
밤새 인터넷을 뒤지며 불안에 떨던 박 씨. 하지만 다음 날 법무사와 통화한 후 그의 얼굴엔 화색이 돌았습니다. 공공 임대 전세라 해도 '절차'만 지키면 아무 문제 없이 매도할 수 있다는 사실을 알게 되었기 때문입니다. 박 씨는 어떻게 이 복잡해 보이는 난관을 해결했을까요?
🏠 GH 전세 낀 매매, 정말 가능한가요?
결론부터 말씀드리면 "네, 가능합니다."
많은 분이 일반 개인 간의 전세 계약이 아닌, LH(한국토지주택공사)나 GH(경기주택도시공사)와 같은 공공기관이 낀 전세 계약일 경우 매매가 불가능하거나 매우 복잡할 것으로 생각합니다. 하지만 이는 오해입니다.
주택임대차보호법상 매수인(새 집주인)은 매도인(기존 집주인)의 지위를 당연 승계하게 되어 있습니다. 이는 계약의 상대방이 개인이든 법인이든 공공기관이든 마찬가지입니다. 다만, 상대가 공공기관인 만큼 챙겨야 할 서류와 행정 절차가 조금 더 깐깐할 뿐입니다.
이 글에서는 GH 전세가 끼어있는 상태에서 매매를 진행할 때 반드시 체크해야 할 프로세스를 상세히 알려드립니다.
📝 1. GH 전세임대의 구조 이해하기
매매를 하려면 먼저 이 계약의 구조를 알아야 합니다. 일반 전세와는 조금 다릅니다.
일반 전세: 임대인(집주인) ↔ 임차인(세입자)
GH 전세임대: 임대인(집주인) ↔ GH(경기주택도시공사) ↔ 입주자(세입자)
즉, 집주인인 여러분이 계약서를 쓴 주체는 세입자가 아니라 'GH'입니다. 따라서 집을 팔 때(명의 변경)도 GH의 동의와 절차가 필요합니다. 세입자가 동의한다고 끝나는 문제가 아닙니다.
🚀 2. 단계별 매매 진행 절차
GH 전세가 낀 매물을 매도할 때는 다음과 같은 순서로 진행됩니다. 일반 매매보다 약 1~2주 정도 여유를 두고 진행하는 것이 좋습니다.
① 매매 계약 체결 및 특약 사항 기재
매수인과 매매 계약서를 작성합니다. 이때 계약서 특약 사항에 반드시 다음 내용을 넣어야 안전합니다.
"본 물건은 GH 전세임대차 계약이 체결된 상태이며, 매수인은 임대인의 지위를 조건 없이 승계한다. 만약 GH 측의 사유나 매수인의 결격 사유로 승계가 불가능할 경우 본 계약은 무효로 한다."
② 법무사 통해 GH 권리분석 요청 (생략 가능하나 확인 필요)
일반적으로는 기존 계약을 승계하는 것이므로 권리분석을 다시 하지 않지만, 매수인의 신용 상태나 국세 체납 여부 등에 따라 승계가 거절될 수도 있으므로, 부동산 중개업소를 통해 해당 지역 GH 법무사에게 미리 "임대인 변경 신청" 가능 여부를 확인합니다.
③ '표준임대차계약서' 명의 변경 (가장 중요)
잔금일 이전에 GH 지정 법무사 또는 담당 부서에 연락하여 [대항력 유지를 위한 임대인 명의 변경] 절차를 밟아야 합니다.
필요 서류: 매매계약서 사본, 매수인의 인감증명서, 등기부등본(잔금 후), 통장 사본 등
이 과정에서 '채권양도양수 계약' 혹은 '임대차계약 승계 확인서'를 작성하게 됩니다. 이는 나중에 전세 보증금을 매수인이 GH에게 반환하겠다는 약속입니다.
④ 잔금 및 소유권 이전 등기
매수인은 매매 대금에서 GH 전세 보증금을 뺀 나머지 차액만 매도인에게 지급합니다. 이후 소유권 이전 등기를 접수합니다.
⑤ 등기 완료 후 GH 통보
등기부등본상 주인이 바뀌었다면, 바뀐 등기부등본을 GH 측에 팩스나 우편으로 보내 최종적으로 임대인 변경 처리를 완료합니다.
⚠️ 매도인과 매수인이 꼭 체크해야 할 주의사항
아무리 절차가 있다 해도 방심은 금물입니다. 사고를 막기 위한 핵심 포인트를 짚어드립니다.
💡 매도인(파는 사람) 체크리스트
전세 보증금 반환 의무: 매매 계약과 동시에 전세 보증금 반환 의무가 매수인에게 넘어가는지 확실히 해야 합니다. GH와의 승계 서류에 도장을 찍음으로써 이 의무에서 벗어나게 됩니다.
질권 설정 확인: GH 전세금은 대부분 질권 설정이나 채권 양도가 되어 있습니다. 보증금을 세입자에게 내주면 안 되고, 반드시 GH로 반환해야 하는데, 매매 시에는 돈이 오가는 게 아니라 '채무(빚)를 넘기는 것'이므로 큰 문제는 없으나 매수인에게 이를 정확히 고지해야 합니다.
💡 매수인(사는 사람) 체크리스트
실거주 불가: GH 전세 계약 기간(보통 2년)이 남아있다면, 매수인은 당장 입주할 수 없습니다. 계약 만기 6개월~2개월 전에 갱신 거절 통지를 해야 만기 입주가 가능합니다.
보증 보험 가입 요건: 매수인의 부채 비율이 너무 높거나(선순위 근저당 등), 국세/지방세 체납이 있다면 GH에서 승계를 거부할 수 있습니다. 깨끗한 신용 상태가 필수입니다.
임대차 3법: GH 입주자도 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 만약 매수인이 실거주 목적이라면 소유권 이전 등기를 갱신 요구 기간(만기 6개월 전) 이전에 마쳐야 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다.
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
GH 전세 낀 매매와 관련하여 가장 많이 묻는 질문들을 모았습니다.
Q1. 세입자(입주자)가 집 보여주는 걸 꺼려요. 어떡하죠?
😥 가장 흔한 어려움입니다. GH나 LH 전세 세입자분들은 장기 거주를 희망하는 경우가 많아, 집이 팔리면 나가야 할 수도 있다는 불안감에 집 보여주기를 거부하기도 합니다. 이럴 땐 "집주인이 바뀌어도 고객님의 계약 기간과 보증금은 100% 법적으로 보호되며, GH가 보증하니 걱정하지 않으셔도 된다"고 안심시켜야 합니다. 필요하다면 소정의 사례(이사비 지원 등은 만기 퇴실 시 고려)나 정중한 부탁으로 협조를 구해야 합니다.
Q2. GH에서 승계가 안 된다고 할 수도 있나요?
🛑 드물지만 있습니다. 매수인(새 집주인)이 상습적인 전세 보증금 미반환 사고 이력이 있거나, 고액의 세금 체납이 있는 경우, 혹은 해당 주택에 이미 과도한 선순위 근저당이 설정되어 있어 보증금 회수가 불가능하다고 판단될 때 거절될 수 있습니다. 따라서 매매 계약 전 매수인의 자금 및 신용 상태 확인은 필수입니다.
Q3. 복비(중개수수료)가 더 비싼가요?
💸 아니요, 동일합니다. GH 전세가 끼어 있다고 해서 중개수수료를 더 받지는 않습니다. 일반적인 주택 매매 요율과 동일하게 적용됩니다. 다만, GH 법무사와의 서류 송수신 등 중개사의 업무가 조금 더 늘어날 수는 있어, 능력 있는 중개사님을 만나는 것이 중요합니다.
Q4. 매수인이 갭투자 후 나중에 전세금을 못 돌려주면 저(매도인)한테 책임이 오나요?
🛡️ 면책적 채무 인수가 되었다면 책임 없습니다. 정상적으로 GH의 양식에 따라 '권리 의무 승계'가 이루어지고 매매가 종결되었다면, 보증금 반환의 책임은 전적으로 현 소유주(매수인)에게 있습니다. 전 집주인에게 청구되지 않습니다.
📝 마치며
"매매가 안 돼서 GH 전세를 놨는데, 이게 발목을 잡을까 봐 걱정입니다." 많은 분이 하시는 걱정이지만, 오히려 GH 전세는 '확실한 전세 수요'가 맞춰진 안전한 매물로 인식되어 갭투자자들에게 인기가 있을 수도 있습니다.
상대가 공공기관이라 서류가 몇 장 더 필요할 뿐, 본질은 일반 매매와 같습니다. 미리 겁먹지 마시고, 오늘 알려드린 절차대로 차근차근 진행하신다면 소중한 자산을 성공적으로 매도하실 수 있을 것입니다. 여러분의 성공적인 부동산 거래를 응원합니다!
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