🏠 전세 기간 만료 시 전세권 말소 절차: 보증금 반환과 동시이행 원칙 총정리

 "이사 당일 전세 보증금을 돌려받아 새 집 잔금을 치러야 하는데, 전세권 말소는 언제 해야 하나요?" 전세 계약 만료 시 가장 긴장되는 순간은 보증금 반환과 이사, 그리고 법적인 권리 관계를 정리하는 과정입니다. 특히 전세권 설정을 해둔 경우, 보증금 회수와 말소등기의 순서가 헷갈릴 수 있습니다.

오늘은 2026년 현행 주택임대차보호법과 민법의 '동시이행' 원칙을 바탕으로, 전세 기간 만료 시 안전하게 보증금을 돌려받고 전세권을 말소하는 절차를 상세히 안내해 드립니다. 📑

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🔍 1. 현황 분석: 전세권 설정과 보증금 반환의 관계

질문자님의 상황은 다음과 같습니다.

• 계약 만료: 2026년 2월 1일
• 핵심 문제: 기존 보증금으로 새 집 잔금 마련 필요
• 안전장치: 현재 거주 주택에 '전세권 설정' 완료
• 고민: 전세권 말소 vs 보증금 반환, 무엇이 먼저인가?

⚠️ 핵심 원칙: 동시이행의 항변권
민법에서는 임대인과 임차인의 의무는 '동시이행 관계'라고 규정합니다. 즉, 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 있고, 임차인은 주택을 돌려주고(명도) 전세권 말소 서류를 넘겨줄 의무가 있습니다. 어느 한쪽이 먼저 의무를 이행할 필요가 없으며, 동시에 이루어져야 합니다. 🏛️

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🛠️ 2. 해결 방안: 안전한 보증금 반환 및 말소 절차 (Step-by-Step)

보증금을 늦게 돌려받는 상황을 대비하여, 다음 순서를 따르는 것이 가장 안전합니다.

✅ 정답: 전세금을 돌려받는 것과 동시에 전세권 말소 서류를 넘겨야 합니다.

절대 전세권 말소부터 하고 기다리시면 안 됩니다. 전세권 말소를 먼저 하면 법적인 안전장치가 사라져, 집주인이 보증금을 주지 않고 버틸 경우 대항할 수 있는 힘이 약해집니다.

이사 당일 시나리오 (법무사 활용 기준):

1. 오전: 이사 준비 및 짐 빼기.
2. 점심 무렵: 법무사 또는 임대인 측 법무사와 만남. 법무사에게 위임 서류(해지증서, 인감증명서, 위임장 등) 전달 및 보증금 수령 확인.
3. 오후 (동시 이행):
   • 임차인: 임대인에게 집 키(열쇠) 반환 및 전세권 말소에 필요한 서류 전달.
   • 임대인: 임차인 계좌로 보증금 전액 이체 (이체 확인증 수령).
4. 확인: 질문자님은 입금 확인 후, 법무사는 즉시 등기소로 이동하여 전세권 말소 등기 접수.

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💡 3. 전세권 설정 vs 전입신고 + 확정일자 (차이점)

질문자님은 전세권 설정을 하셨는데, 이는 전입신고 및 확정일자와 함께 보증금을 지키는 강력한 방법입니다.

• 전세권 설정: 등기부등본에 기록되어 강력한 '물권'적 효력을 가집니다. 임대인이 보증금을 안 돌려주면 별도의 명도소송 없이 바로 경매 신청이 가능합니다. (보증금 지연 시 압박 수단이 됨)
• 전입신고 + 확정일자: [주택임대차보호법]에 따른 '채권'적 효력입니다. 보증금 미반환 시 명도소송을 통해 판결을 받은 후 경매 신청이 가능하여 절차가 더 깁니다.

결론: 질문자님은 전세권 설정을 해두셨기 때문에 임대인에게 보증금 반환에 대한 강력한 압박 수단이 있습니다. 이를 끝까지 유지한 상태로 보증금을 받으셔야 합니다. 🛡️

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❓ Q&A: 전세 기간 만료 시 궁금증 풀이

Q1. 법무사를 통하면 안전한가요?
A1. 네, 법무사는 임대인과 임차인 사이에서 '동시이행'이 원활하게 이루어지도록 조율하는 역할을 합니다. 보증금 입금 확인 후 즉시 말소 등기를 접수하므로 가장 안전하고 확실한 방법입니다. 수수료(약 5만~10만 원 선)를 아끼려다 큰돈을 잃을 수 있으니 법무사 활용을 권장합니다.

Q2. 이사 가는 집 잔금은 어떻게 치르죠?
A2. 이것이 가장 큰 문제입니다. 기존 집주인에게 "이사 당일 오전에 잔금을 받고 싶다"고 요청하거나, 은행에 '전세대출 반환일'과 새 집 잔금일을 맞추는 조율이 필요합니다. 현실적으로 이사 당일 오후에 돈이 들어오는 경우가 많아, 새 집주인에게 양해를 구하거나, '브릿지론(단기대출)'을 이용해 하루 이틀 자금을 융통하는 방법도 있습니다. 🏦

Q3. 집주인이 말소 서류를 직접 들고 가라고 하네요.
A3. 임대인이 직접 말소 서류를 받아서 등기소에 접수하는 것도 가능합니다. 하지만 임대인이 서류를 받고도 접수를 지연하면 질문자님은 계속 그 집에 전세권이 설정된 상태로 남게 됩니다. 법무사를 통해 정확한 접수 확인까지 받는 것이 마음 편합니다.

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🚀 4. 이사 당일 체크리스트 ✨

이사 당일 혼란을 최소화하기 위한 필수 확인 사항입니다.

• ✅ 임대인과 보증금 반환 시간 조율: 가급적 오전 중으로 맞추되, 늦더라도 오후 2~3시 이전 완료 목표.
• ✅ 전세권 말소 서류 준비: 해지증서(임대인 도장 필요), 위임장(임대인 인감), 임대인 인감증명서, 등기필증 등 법무사가 요청한 서류 완비.
• ✅ 공과금 정산: 이사 당일까지 발생한 전기, 가스, 수도, 관리비 정산 및 최종 납부 영수증 확인.
• ✅ 집 상태 확인: 임대인과 함께 집 상태 최종 확인 및 사진 촬영.

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마무리하며..
질문자님, '보증금 반환'과 '전세권 말소 서류 교부'는 동시 이행되어야 합니다. 절대 말소 먼저 하시면 안 됩니다! 법무사를 통해 안전하게 진행하시는 것이 가장 현명한 방법이며, 이사 당일 자금 흐름이 원활하도록 기존 임대인과 새 임대인 모두에게 시간 양해를 구하는 것이 중요합니다.

이사 준비 잘하시고, 안전하게 보증금 돌려받으시길 바랍니다! 🌟 추가 문의사항은 대한법률구조공단이나 국토교통부에 문의하실 수 있습니다.