📖 노란 딱지의 공포와 301호의 진실
2026년 1월, 결혼을 앞두고 신혼집을 구하던 준호 씨는 며칠째 발품을 판 끝에 마음에 쏙 드는 '나홀로 아파트'를 발견했다. 신축급에 깔끔한 인테리어, 그리고 합리적인 전세 가격까지. 모든 것이 완벽해 보였다. "사장님, 여기 301호 계약할게요. 가계약금 지금 넣겠습니다."
들뜬 마음으로 계약을 진행하려던 찰나, 공인중개사가 뽑아준 '건축물대장'을 본 준호 씨의 얼굴이 사색이 되었다. 문서 오른쪽 상단에 선명하게 찍힌 노란색 글씨. [위반건축물]
"아니, 사장님! 이거 불법 건물이라는데요? 이런 데서 어떻게 살아요? 대출도 안 나온다면서요!" 준호 씨가 화들짝 놀라 소리치자, 중개사는 능숙하게 서류 한 장을 더 넘기며 웃었다. "준호 씨, 진정하세요. 여기 상세 내역을 보세요. 위반 내용은 502호가 베란다를 불법으로 확장해서 판넬을 씌운 겁니다. 준호 씨가 들어갈 301호는 아주 깨끗해요."
"네? 502호가 잘못했는데 왜 건물 전체 대장에 저게 찍혀요? 그럼 저는 대출받는 데 문제없는 건가요? 나중에 보증금 떼이면 어떡해요?" 준호 씨는 여전히 불안했다. 내 잘못도 아닌데, 옆집 아저씨 때문에 내 보증금이 위험해질 수 있다는 생각에 쉽사리 도장을 찍을 수 없었다. 과연 준호 씨는 301호에 안전하게 입주할 수 있을까? 옆집의 불법 행위가 나의 금융 생활에 미치는 영향은 어디까지일까?
🏢 1. 집합건물과 위반건축물의 관계 이해하기
먼저 질문자님이 보고 계신 건물이 '아파트' 혹은 '오피스텔'이라고 하셨습니다. 이는 법적으로 '집합건물'에 해당합니다. 집합건물이란 현관문이 다르고 호수별로 주인이 각각 따로 존재하는(구분등기가 되어 있는) 건물을 말합니다.
왜 내 집에 노란 딱지가? 🟨 건축물대장은 크게 건물의 전체적인 정보를 담은 '표제부(갑)'와 각 호실별 정보를 담은 '전유부'로 나뉩니다.
어떤 호실이든 하나라도 불법 행위(불법 증축, 용도 변경 등)가 적발되면, 건물 전체를 나타내는 표제부 상단에 '위반건축물'이라는 노란색 표시가 뜹니다.
하지만 이는 "이 건물 어딘가에 위반 사항이 있다"는 알림일 뿐입니다.
핵심은 '전유부' 확인 📄 중요한 것은 내가 계약하려는 301호의 '전유부' 건축물대장입니다.
502호가 위반했다면 502호의 전유부에는 위반 내용이 상세히 적혀 있지만, 아무 짓도 안 한 301호의 전유부에는 '위반건축물' 표시가 없어야 정상입니다.
301호 전유부가 깨끗하다면, 법적으로 301호는 위반건축물이 아닙니다.
💰 2. 다른 호수 위반 시 대출 및 보증보험 가능 여부
질문자님이 가장 걱정하시는 1번과 2번 질문에 대한 명쾌한 답변입니다. 결론부터 말씀드리면 "대부분 문제없습니다."
① 전세자금 대출 (은행) 🏦 은행은 대출 심사를 할 때 담보물의 가치를 평가합니다. 아파트나 오피스텔 같은 집합건물은 호실별로 개별적인 담보 가치를 가집니다.
심사 기준: 은행원은 '301호 전유부 건축물대장'을 봅니다. 여기에 위반 사항이 없다면 대출 실행에는 문제가 없습니다.
예외: 만약 건물이 '다가구 주택(집주인이 1명이고 나머지는 다 세입자)'이라면 건물 전체가 하나의 담보물이므로 다른 층의 위반이 대출에 영향을 줄 수 있습니다. 하지만 질문자님은 '아파트/오피스텔'이므로 해당하지 않습니다.
② 전세보증금 반환 보증보험 (HUG, HF, SGI) 🛡️ 보증보험 기관 역시 '목적물(살게 될 집)'의 적법성을 따집니다.
HUG(주택도시보증공사) 기준: 신청하려는 주택(301호)의 건축물대장에 위반건축물 기재가 없으면 가입 가능합니다. 타 호수의 위반 여부는 301호의 보증 가입에 영향을 미치지 않습니다.
주의사항: 간혹 불법 쪼개기 등으로 301호와 302호의 경계벽을 허물었다거나 하는 구조적인 문제가 있다면 거절될 수 있지만, 단순히 502호의 증축 문제라면 안심하셔도 됩니다.
⚠️ 3. 혹시 모를 '또 다른 패널티'나 리스크는?
대출과 보증보험이 된다고 해서 100% 안심하기엔 이릅니다. "왜 문제가 없을까?"를 넘어 "혹시 생길 문제는 없을까?"를 짚어봐야 합니다.
① 건물의 안전 등급 문제 🏗️ 502호의 불법 증축이 건물의 구조적 안전에 심각한 영향을 주는 수준(예: 무리한 옥상 증축으로 하중 증가)이라면, 장기적으로 건물의 가치가 하락하거나 안전 진단에서 문제가 생길 수 있습니다. 하지만 이는 매매할 때의 걱정이지, 전세 세입자에게 당장 큰 위협은 아닙니다.
② 이행강제금과 관리비 분쟁 💸 위반건축물로 지정되면 구청에서 원상복구 명령과 함께 '이행강제금'을 부과합니다.
이 벌금은 당연히 위반 행위를 한 502호 집주인이 냅니다.
301호 세입자나 집주인에게는 금전적 피해가 오지 않습니다. 다만, 502호 주인이 벌금을 체납하여 건물 전체 압류가 들어오는 극단적인 경우가 아니라면(이마저도 개별 호수 압류가 원칙), 크게 걱정할 필요는 없습니다.
③ 공용 공간의 위반 여부 확인 🔍 만약 위반 사항이 502호 전용 공간이 아니라, 복도나 계단 같은 공용 공간에 물건을 적재하거나 구조물을 설치한 것이라면?
이 경우 관리 주체나 입주자 대표 회의에 책임이 돌아올 수 있습니다. 하지만 이 역시 세입자의 보증금과는 직접적인 연관이 적습니다.
📝 4. 계약 전 반드시 챙겨야 할 체크리스트
안전한 계약을 위해 다음 절차를 꼭 따르세요.
건축물대장 '전유부' 발급 요청: 공인중개사에게 표제부 말고 '301호 전유부' 대장을 떼달라고 하세요. (정부24에서 본인이 직접 무료 열람도 가능합니다.)
비고란 확인: 전유부 오른쪽 상단에 '위반건축물' 표시가 없는지, 하단 변동 사항 란에 301호와 관련된 위반 내용이 없는지 두 눈으로 확인하세요.
특약 사항 넣기: 계약서 특약에 안전장치를 거세요.
"본 계약은 임차 주택(301호)의 하자가 아닌 타 호수의 위반건축물 등재로 인해 전세자금 대출 및 보증보험 가입이 거절될 경우, 임대인은 계약금을 즉시 반환하고 계약을 무효로 한다." 이 한 줄이 있으면 만에 하나 은행 내규로 거절당하더라도 계약금을 지킬 수 있습니다.
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 은행 상담 갔더니 위반건축물이라 안 된다고 하던데요?
A. 창구 직원이 표제부(갑)만 보고 "건물 전체가 위반이네요"라고 보수적으로 판단했을 수 있습니다. 이때는 "아파트(집합건물)이고, 제가 들어갈 호수는 위반 사항이 없는 전유부 깨끗한 물건입니다"라고 명확히 어필하시고, 전유부 대장을 보여주세요. 그래도 안 된다고 하면 다른 지점이나 다른 은행을 가시면 됩니다. 1금융권 대부분은 전유부 기준으로 심사합니다.
Q2. 만약 301호도 불법 확장이 되어 있다면요?
A. 그렇다면 절대 계약하시면 안 됩니다. 전유부에 위반건축물 딱지가 붙어 있다면 전세 대출은 100% 불가능하고, 보증보험 가입도 안 됩니다. 나중에 경매에 넘어가도 낙찰가가 낮아 보증금 회수가 어렵습니다. "걸리지 않아서 대장에만 안 뜬 상태"라도 위험하니 육안으로 불법 확장 여부를 꼭 확인하세요.
Q3. 오피스텔인데 주거용이 아니라 업무용으로 되어 있으면요?
A. 건축물대장상 용도가 '업무시설(오피스텔)'인 것은 위반이 아닙니다. 실제 주거용으로 쓰고 전입신고와 확정일자를 받으면 주택임대차보호법의 보호를 받습니다. 다만, 근린생활시설(상가)을 주택으로 개조한 '근생 빌라'는 위반건축물이 아니더라도 전세 대출과 보증보험이 제한되니 주의해야 합니다.
🚀 마무리하며: 502호의 죄는 301호에게 묻지 않는다
결론적으로, 질문자님이 보고 계신 집이 '구분 등기가 완료된 집합건물(아파트, 오피스텔, 다세대 주택)'이라면 옆집의 불법 행위 때문에 내 집의 대출이나 보험이 막히는 일은 거의 없습니다.
너무 걱정하지 마시고, 301호의 전유부 건축물대장만 꼼꼼히 살피십시오. 그리고 혹시 모를 상황에 대비해 계약서 특약 한 줄을 잊지 마세요. 꼼꼼한 확인이 소중한 보증금을 지키는 가장 확실한 방패입니다.
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