1. 핵심 요약: 결론부터 확인하세요 (Executive Summary)
시간이 급한 임대인분들을 위해 결론부터 명확히 말씀드립니다.
결론: 원칙적으로 계약금을 돌려줄 의무가 없습니다. 오히려 계약금을 위약금으로 몰취할 수 있는 상황입니다.
이유: 건물 바닥의 문제(균열, 오염 등)가 건물을 붕괴시킬 정도의 중대 결함이거나, 도저히 영업을 할 수 없을 정도의 파손이 아니라면 이는 임대인의 '수선 의무(고쳐줄 의무)' 대상이지, 임차인의 '계약 해지(파기)' 사유가 될 수 없기 때문입니다.
핵심 포인트: 임차인은 하자가 발견되면 먼저 "고쳐달라"고 요구해야 합니다. 수리 요청 없이 즉시 계약 파기를 통보한 것은 '단순 변심'으로 간주될 확률이 99%입니다.
대응: 당황해서 돈을 돌려주지 마시고, "입주 전까지 완벽하게 수리해 주겠다"는 의사를 명확히 전달한 뒤 계약 이행을 촉구하십시오. 그래도 들어오지 않겠다면 계약금은 포기해야 한다고 통보하시면 됩니다.
2. 바닥에 금이 간 것은 마음이었다
🏢 텅 빈 1층의 메아리
건물주인 성훈 씨는 작년 12월, 드디어 1층 상가의 세입자를 구했다는 기쁨에 들떠 있었다. 젊은 사장님이 카페를 하겠다며 찾아왔고, 호탕하게 계약금 500만 원을 입금했다. "사장님, 제가 인테리어 구상도 좀 하고 자금도 모아야 해서 입주는 26년 2월에 할게요. 그때까지 좀 비워주세요."
성훈 씨는 흔쾌히 알겠다고 했다. 두 달간의 공실 손해? 괜찮았다. 좋은 세입자가 들어와서 건물을 살려준다면야 그 정도는 투자라고 생각했다. 12월의 찬 바람이 1월의 눈보라로 바뀔 때까지, 성훈 씨는 다른 문의 전화가 와도 "계약되었습니다"라며 거절했다.
그런데 1월 15일, 오늘이었다. 예비 임차인에게서 전화가 왔다. 목소리는 차가웠다. "사장님, 가서 보니까 바닥 수평이 좀 안 맞고 구석에 금이 갔더라고요? 이거 건물 하자 아닌가요? 저 계약 안 할래요. 계약금 다시 보내주세요."
성훈 씨는 뒤통수를 맞은 것 같았다. 바닥? 지은 지 10년 된 건물에 생활 크랙 정도는 당연히 있는 법이다. 게다가 12월에 계약할 때는 "빈티지 바닥이라 느낌 있네요"라며 좋아하지 않았던가? 성훈 씨는 직감했다. 이건 바닥 문제가 아니다. 저 사람, 마음이 변했다.
"아니, 사장님. 바닥이 문제면 제가 방통(바닥 미장)을 다시 쳐드리든 에폭시를 깔아드리든 할 테니 들어오셔야죠. 두 달이나 기다렸는데 이제 와서 무슨..." "아 몰라요. 건물이 불량인데 어떻게 들어가요? 돈 안 주면 소송할 겁니다."
전화가 끊겼다. 텅 빈 1층 상가. 바닥의 실금보다 더 깊은 금이 성훈 씨의 마음에 가 있었다. 그는 억울해서 잠이 오지 않을 것 같았다. 과연 법은 누구의 편일까?
3. 심층 분석: 임대인이 반드시 알아야 할 법적 방어 논리
질문자님의 상황은 전형적인 '입주 전 하자 트집 잡기' 사례입니다. 경험상 이런 경우 임차인이 다른 더 좋은 자리를 찾았거나, 자금 사정이 안 좋아져서 핑계를 대는 경우가 많습니다. 당황하지 말고 논리적으로 대응해야 합니다.
⚖️ 1. '수선 의무' vs '계약 해지권'
민법 제623조에 따르면 임대인은 목적물을 임차인이 사용·수익할 수 있는 상태로 유지하게 할 의무가 있습니다.
임차인의 논리: "바닥에 하자가 있으니 사용할 수 없다. 고로 계약 위반이니 파기하겠다."
임대인의 방어: "하자가 있다면 고쳐주면 된다. 수리가 가능한 하자는 계약 해지 사유가 아니다."
법원 판례는 건물의 하자가 '수선이 불가능하거나, 수선에 너무 오랜 시간이 걸려 계약의 목적을 달성할 수 없을 때' 비로소 임차인의 계약 해지권을 인정합니다. 바닥 균열이나 수평 문제는 공사로 며칠이면 해결됩니다. 따라서 이는 해지 사유가 될 수 없습니다.
🛠️ 2. 시점의 중요성 (신의성실의 원칙)
질문자님의 상황에서 가장 유리한 포인트는 '시점'입니다.
12월 계약: 당시 임차인이 건물을 확인했습니다. 중대한 하자가 있었다면 그때 계약하지 않았어야 합니다.
1월 문제 제기: 두 달 가까이 지나서, 입주를 코앞에 두고 갑자기 바닥 문제를 제기했습니다.
임대인의 공실 손해: 임차인의 요청으로 2개월간 다른 사람에게 세를 주지 못하고 비워두었습니다. 이 기간의 기회비용은 임대인의 손해입니다.
이러한 정황상, 임차인의 요구는 단순 변심으로 해석될 여지가 매우 크며, 법적으로도 임차인이 불리합니다.
📝 3. 계약금의 성격 (해약금)
민법 제565조에 따라, 이행의 착수 전까지는 '교부자(임차인)는 이를 포기하고 계약을 해제할 수 있다'고 명시되어 있습니다. 즉, 임차인이 계약을 깨고 싶다면, 계약금을 포기하는 것이 법적 원칙입니다. "바닥 하자"는 계약금을 돌려받기 위한 핑계일 뿐, 실제로는 해약금에 의한 해제가 적용되는 상황입니다.
4. 실전 가이드: 이렇게 대응하세요 (Action Plan)
지금 당장 임대인인 질문자님이 취해야 할 행동 요령입니다. 감정적으로 싸우지 마시고, 증거를 남기는 절차를 밟으세요.
📸 현장 증거 확보:
문제가 된다는 바닥 사진과 동영상을 꼼꼼히 찍어두세요.
전문 인테리어 업자를 불러 "수리 견적"을 받으세요. (이것은 '수리가 가능하다'는 증거가 됩니다.)
📩 문자/카톡 메시지 발송 (1차 대응):
내용: "사장님, 말씀하신 바닥 문제는 입주 예정일(2월 OO일) 전까지 제가 비용을 들여 완벽하게 수리해 드리겠습니다. 사용하시는 데 전혀 지장이 없도록 조치할 테니 예정대로 잔금 치르시고 입주하시면 됩니다."
목적: 임대인이 '수선 의무'를 이행하겠다는 의사를 밝힘으로써, 임차인의 '채무불이행(하자)' 주장을 무력화시키는 것입니다.
📮 내용증명 발송 (결정타):
임차인이 계속 막무가내로 나온다면 우체국을 통해 내용증명을 보내세요.
핵심 문구: "귀하가 주장하는 하자는 수선이 가능한 경미한 사항으로, 임대인은 이를 수리해 줄 의사가 명확함. 이를 이유로 한 일방적 계약 파기는 인정할 수 없으며, 잔금 미지급 시 계약금은 위약금으로 몰취하고 계약을 해지하겠음."
🚫 절대 먼저 "그럼 그만둡시다" 하지 말 것:
임대인이 화가 나서 "그래요, 나가세요!"라고 해버리면 합의 해지가 되어 계약금을 돌려줘야 할 수도 있습니다. 끝까지 "나는 계약을 지키고 싶다, 들어와라"는 입장을 고수해야 계약금을 지킬 수 있습니다.
5. 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 임차인이 "소송하겠다"고 으름장을 놓는데, 진짜 소송하면 제가 지나요?
🅰️ 질 확률은 거의 없습니다. 바닥이 붕괴 직전이 아닌 이상, 수리해 주겠다고 했는데도 들어오지 않는 것은 임차인의 과실입니다. 소송 비용이 계약금보다 더 나올 수 있어서 실제 소송까지 가는 경우도 드뭅니다. 겁먹지 마세요.
Q2. 두 달 동안 비워둔 월세도 청구할 수 있나요?
🅰️ 현실적으로는 어렵습니다. 계약금이 위약금(손해배상액의 예정) 성격을 가지기 때문입니다. 계약금을 몰취하면 그 안에 두 달치 손해도 포함된 것으로 봅니다. 다만, 계약금이 너무 소액이고 월세가 아주 비싸서 실제 손해액이 계약금을 훨씬 초과한다는 것을 입증하면 추가 청구가 가능할 수도 있으나, 법적 공방이 길어집니다. 계약금 방어에 집중하는 것이 효율적입니다.
Q3. 바닥 수리 비용은 누가 내나요?
🅰️ 임대인이 냅니다. 건물의 구조적 문제나 노후화로 인한 바닥 문제는 임대인이 수리해 주고 세를 주는 것이 맞습니다. "고쳐줄 테니 들어와라"가 가장 강력한 방어 논리이므로, 수리비는 아끼지 마세요.
Q4. 임차인이 계약금 반환 소송을 걸어오면 어떡하죠?
🅰️ 소장이 날아오면 법무사나 변호사의 도움을 받아 '답변서'만 잘 제출하면 됩니다. "임대인은 수선 의무를 이행하려 했으나 임차인이 거부했다"는 증거(문자, 내용증명)를 내면 법원은 임대인의 손을 들어줍니다.
6. 글을 마치며
질문자님, 2026년 1월 현재 건물주의 마음고생이 얼마나 심하실지 짐작이 갑니다. 두 달이나 기다려줬는데 돌아온 것이 계약 파기 통보라니, 인간적인 배신감도 크실 겁니다.
하지만 법은 '약속을 지키려는 사람'의 편입니다. 바닥 문제는 핑계일 뿐이고, 본질은 임차인의 변심입니다. 이 상황에서 계약금을 돌려주는 것은 호의가 아니라 권리를 포기하는 것입니다.
단호하게 대처하십시오. "고쳐주겠다, 들어와라." 이 한마디면 충분합니다. 만약 그래도 들어오지 않는다면 그 계약금은 질문자님이 겪은 두 달간의 기다림과 공실에 대한 정당한 보상입니다. 부디 마음 굳게 먹으시고 잘 해결하시길 응원합니다.
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