💡 결론: '기존 주택 처분' 없이는 사실상 불가능에 가깝습니다
질문자님의 희망 사항은 "기존 집(보금자리론 1.3억)을 유지하면서 + 새 분양권 잔금 대출(3억)을 추가로 받는 것"입니다. 하지만 결론부터 냉정하게 말씀드리자면, 현재 금융 규제와 보금자리론 약정상 이 계획은 실행 불가능하거나 매우 위험할 확률이 99%입니다. 🚫
가장 큰 걸림돌은 두 가지입니다.
보금자리론의 '추가 주택 매수 금지' 약정: 보금자리론은 서민을 위한 정책 자금입니다. 대출 실행 후 추가로 주택(분양권 포함 입주 시점)을 취득하면, 기존 대출을 전액 상환해야 하는 패널티가 있습니다. (단, 처분 조건부는 예외)
DSR(총부채원리금상환비율) 한도 초과: 기존 1.3억에 추가 3억을 더하면 총부채가 4.3억입니다. 연봉이 상당히 높지 않다면 DSR 40% 규제에 막혀 1금융권 대출이 거절됩니다.
따라서 '기존 집 유지'라는 조건을 포기하고 '일시적 2주택(기존 주택 처분 조건)'으로 전략을 수정하셔야만 원하시는 3억 대출의 길이 열립니다.
📖 두 마리 토끼를 잡으려다 빈손이 될 뻔한 어느 가장의 고백
"여보, 우리 지금 사는 아파트 전세 주고, 그 돈으로 새 아파트 잔금 치르면 되지 않아? 집 두 채 가지는 게 내 꿈이었잖아."
2024년 겨울, 나는 아내에게 호기롭게 말했다. 우리에겐 작지만 소중한 보금자리론으로 마련한 첫 집이 있었고, 운 좋게 당첨된 신도시 분양권이 있었다. 집값이 오르는 걸 보며 나는 묘한 자신감에 차 있었다. 기존 집은 '똘똘한 한 채'로 남겨두고, 새집으로 갈아타면서 자산을 불리고 싶었다. 나의 계산기는 단순했다. '집값 오르면 대출이자 쯤이야.'
하지만 은행 창구에 앉은 지 10분 만에 내 자신감은 산산조각 났다. "고객님, 지금 쓰시는 보금자리론 약정서 다시 보시겠어요? '추가 주택 취득 금지' 조항 보이시죠? 새 아파트 등기 치시는 순간, 기존 대출 1억 3천만 원은 즉시 갚으셔야 합니다."
머리가 멍해졌다. 기존 대출을 갚으려면 기존 집을 팔아야 한다. 안 팔고 전세를 주려면 세입자 보증금으로 대출을 갚아야 하는데, 요즘 같은 역전세난에 보증금을 높게 받을 수도 없었다. 게다가 추가로 받으려던 3억 대출은 내 연봉으로는 DSR 한도 초과라 승인 자체가 안 난다고 했다.
나는 욕심을 부리고 있었다. 내 어깨는 하나인데, 4억이 넘는 빚이라는 짐 두 개를 짊어지려 했던 것이다. 결국 나는 뼈를 깎는 심정으로 정들었던 첫 집을 '처분 조건'으로 내놓아야 했다. 두 마리 토끼를 다 잡으려다 둘 다 놓칠 뻔했던 그날의 식은땀은, 부동산 투자가 단순한 산수가 아니라 엄격한 '자격 시험'임을 깨닫게 해 준 수업료였다. 집은 욕망으로 사는 게 아니라, 상환 능력으로 사는 것이었다.
🏠 보금자리론의 치명적 약정: '추가 주택 검증'
질문자님이 현재 이용 중인 대출이 일반 은행 상품이 아니라 '보금자리론'이라는 점이 가장 핵심적인 변수입니다.
1. 3년마다 돌아오는 검증의 칼날 🗡️
보금자리론은 무주택자 또는 1주택자가 실거주 목적으로 받는 저금리 정책 상품입니다. 한국주택금융공사는 3년마다(최근엔 1년 단위로 강화되는 추세) 이용자의 주택 보유 수를 검증합니다.
규정: 대출 실행 후 추가로 주택을 취득한 사실이 확인되면, 6개월 이내에 그 집을 처분해야 합니다.
미이행 시: 대출금 전액 즉시 상환 요구 및 향후 3년간 보금자리론 이용 제한.
결론: 분양권을 사서 입주(소유권 이전 등기)하는 순간 2주택자가 됩니다. 이때 기존 집을 팔지 않으면 기존 1.3억 대출을 뱉어내야 합니다.
2. 예외는 없는가? 🧐
유일한 예외는 '일시적 2주택'입니다. 새집으로 이사 가기 위해 잠시 2주택이 되는 것은 허용하지만, 이 역시 '기존 주택을 2년(또는 3년, 시기별 규정 확인 필요) 내에 처분한다'는 약정을 걸어야만 가능합니다. 즉, '유지'는 불가능합니다.
💰 DSR의 벽: 연봉이 얼마나 되시나요?
정책 문제를 떠나, 순수하게 '돈 빌리는 능력'만 계산해 보겠습니다.
1. 1주택자의 추가 대출 한도 (LTV) 📉
규제 지역(강남, 서초, 송파, 용산): 1주택자가 추가 주택을 살 때 대출이 원칙적으로 금지되거나 LTV가 매우 낮습니다. (처분 조건부 예외)
비규제 지역: LTV 60~70%까지 가능합니다.
하지만: 이미 1.3억의 대출이 있는 상태에서 추가로 3억을 받으려면 LTV 한도(집값 대비 대출액)는 넉넉할지 몰라도, DSR이 발목을 잡습니다.
2. DSR 40% 계산해 보기 🧮
총대출액이 1억 원을 넘으면 DSR 40% 규제(1금융권 기준)가 적용됩니다.
현재 빚: 1.3억 (보금자리론)
추가 희망: 3억 (주담대)
총 빚: 4.3억 원
금리 4%, 40년 만기로 가정했을 때, 4.3억 원을 빌리려면 연 원리금 상환액이 약 2,100만 원 정도 나옵니다. 이것이 내 연 소득의 40% 이내여야 합니다.
필요 연봉: 최소 5,250만 원 이상 (다른 신용대출, 자동차 할부금이 '0원'일 때 기준)
만약 신용대출이 있거나 마이너스 통장이 있다면 필요 연봉은 7~8천만 원 이상으로 훌쩍 뜁니다. 질문자님의 소득이 이 구간을 여유 있게 넘지 않는다면 3억 추가 대출은 물리적으로 불가능합니다.
🏗️ 분양권 취득 시 대출 프로세스와 전략
분양권은 계약금 -> 중도금 -> 잔금 순서로 진행됩니다. 각 단계별 전략을 알려드립니다.
1. 중도금 대출 단계 (HUG/HF 보증) 🏗️
분양권을 사면 중도금 대출을 승계받아야 합니다.
보증 한도: HUG(주택도시보증공사)나 HF(한국주택금융공사)는 인당 보증 한도(5억~6억)와 건수 제한(세대당 2건)이 있습니다.
체크 포인트: 현재 보금자리론은 HF 보증을 쓴 것일 수도 있고 아닐 수도 있습니다. 만약 보증 한도가 꽉 차 있다면 중도금 대출 승계 자체가 안 될 수 있습니다. 은행 가서 '중도금 대출 보증 가능 여부'부터 확인해야 합니다.
2. 잔금 대출 단계 (입주 시점) 🔑
입주할 때 중도금 대출을 '주택담보대출'로 전환하면서 추가로 돈을 더 빌리는 단계입니다.
방법 1 (처분 조건부): 기존 집을 2~3년 내에 파는 조건으로 대출을 일으킵니다. 가장 금리가 싸고 한도가 많이 나옵니다.
방법 2 (생활안정자금?): 소유권 이전 등기 후 3개월이 지나면 '생활안정자금' 목적으로 대출이 가능하지만, 이는 집을 사는 용도로는 쓸 수 없습니다. (자금 용도 증빙 필요)
3. 기존 집 유지하며 대출받는 유일한(하지만 비싼) 길 💸
1금융권이 아닌 2금융권(보험사, 저축은행, 상호금융 등)을 노리는 방법입니다.
장점: DSR 규제가 50%로 조금 더 널널합니다.
단점: 금리가 훨씬 비쌉니다. 그리고 보금자리론 약정 위반(추가 주택 취득) 문제는 여전히 해결되지 않습니다. 보금자리론이 회수당할 각오를 하거나, 보금자리론을 다른 대출로 갈아타야 합니다.
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 보금자리론 몰래 2주택 유지하면 안 걸리나요?
🚨 무조건 걸립니다. 예전에는 3년마다 검사했지만, 요즘은 시스템이 연동되어 있어 등기 치는 순간 3~6개월 내에 주택금융공사에서 "추가 주택 확인되었으니 소명하라"는 등기가 날아옵니다. 소명 못 하면 즉시 상환해야 하고, 못 갚으면 신용불량자가 되며 집이 경매로 넘어갑니다.
Q2. 전세 퇴거 자금 대출을 받으면 되지 않나요?
기존 집에 세입자를 들이고, 그 보증금으로 보금자리론을 갚는 방법입니다.
이렇게 하면 보금자리론 약정 위반 문제는 해결됩니다. (대출이 없어지니까요.)
하지만 분양권 잔금(3억) + 기존 집 전세 보증금 반환 대출(역전세 시) 등을 동시에 감당해야 하므로 DSR 관리가 더 어려워집니다.
Q3. 부모님 명의로 분양권을 사면 안 되나요?
명의신탁은 불법이며 형사 처벌 대상입니다. 차라리 부모님이 사시고 질문자님이 돈을 빌려드리는 차용증 형태는 가능하나, 증여세 조사를 받을 수 있습니다.
Q4. 사업자 담보 대출은 어떤가요?
사업자 등록을 하고 집을 담보로 대출받는 '사업자 주담대'는 LTV 규제가 없고 DSR도 안 봅니다. 하지만 자금을 사업 용도로만 써야 합니다. 주택 구입 자금으로 쓴 게 걸리면 대출 회수 + 형사 고발(사기죄) 당합니다. 최근 금감원 단속 1순위입니다. 절대 하지 마세요.
📝 마무리하며: '갈아타기'가 정답입니다
질문자님, 현재 상황에서 기존 집과 새집, 두 마리 토끼를 모두 잡으려다가는 자칫 유동성 위기에 빠져 두 집 모두 잃게 될 수 있습니다.
현실적인 솔루션은 이것 하나입니다.
기존 주택 처분 조건부로 새 아파트 잔금 대출(3억)을 신청한다.
입주 시점에 맞춰 기존 집을 매도하거나, 전세를 놓고 그 보증금으로 보금자리론을 상환한다.
자산 증식도 중요하지만, 감당할 수 없는 레버리지는 독이 됩니다. 특히 정책 자금(보금자리론)은 규제가 강력하다는 점을 명심하시고, 안전한 '갈아타기' 전략으로 새 보금자리를 마련하시길 응원합니다.
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