🏗️ 신축 아파트 입주했는데 등기부등본이 없다? '보존등기' 전 계약, 안전하게 하는 법 총정리

 

📝 이야기: 새 집의 설렘을 가로막는 '미등기'의 공포

결혼을 앞둔 예비 신혼부부인 이 대리. 발품 끝에 막 준공된 따끈따끈한 신축 아파트 전세를 구했습니다. 새 아파트라 시설도 좋고, 무엇보다 아무도 살지 않았던 첫 입주라는 점이 마음에 쏙 들었죠.

들뜬 마음으로 계약을 하러 부동산에 갔는데, 공인중개사가 뜻밖의 말을 건넸습니다. "이 아파트는 아직 '보존등기'가 안 나서 등기부등본을 뗄 수가 없어요."

순간 이 대리의 머릿속이 하얗게 변했습니다. '등기부등본이 없는 집을 계약한다고? 이거 사기 아니야?' 뉴스에서 보던 전세 사기가 남의 일이 아닌 것 같아 불안해지기 시작했습니다. 과연 이 대리는 이 계약을 진행해도 되는 걸까요? 신축 아파트 입주장에서 흔히 겪는 이 상황, 어떻게 대처해야 내 보증금을 지킬 수 있을까요?

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🏛️ 1. '소유권보존등기'란 도대체 무엇인가?

사람이 태어나면 출생신고를 하듯, 건물이 지어지면 가장 먼저 하는 것이 바로 '소유권보존등기'입니다.

• 건물의 출생증명서: 이 등기가 만들어져야 비로소 해당 건물의 '등기부등본(등기사항전부증명서)'이라는 것이 개설됩니다.

• 미등기 상태: 신축 아파트는 건물이 다 지어지고(준공), 관할 구청의 사용승인이 떨어진 후 입주가 시작되더라도, 행정 절차상 등기부가 만들어지기까지 약 1~2개월(길게는 그 이상)의 공백기가 생깁니다.

• 결론: 따라서 신축 아파트 입주 시점에 등기부등본이 없는 것은 '지극히 정상적인 상황'입니다. 불법 건축물이라서 없는 것이 아니라, 아직 서류 처리가 안 된 '신생아'이기 때문입니다.

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⚠️ 2. 등기부가 없는데 주인은 어떻게 확인하나요?

등기부등본이 없으니 누가 진짜 집주인인지 확인하기 어렵습니다. 이때는 등기부를 대신할 대체 서류를 반드시 확인해야 합니다.

1. 분양계약서 원본: 현재 이 집을 분양받은 사람(수분양자)이 누구인지 적혀 있는 가장 중요한 서류입니다.

2. 공급 확인서: 시행사나 조합에 문의하여 현재 계약자가 분양 대금을 연체하지는 않았는지, 실제 계약자가 맞는지 '권리 의무 승계 내역' 등을 크로스 체크해야 합니다.

3. 신분증 대조: 분양계약서상의 이름, 주민번호와 내 눈앞에 있는 임대인의 신분증이 일치하는지 꼼꼼히 확인하세요.

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🛡️ 3. 계약서 특약사항: 나를 지키는 안전벨트

보존등기가 나지 않은 상태에서의 계약은 일반 계약보다 위험 요소가 있습니다. 따라서 계약서 특약란에 다음 내용을 반드시 넣어야 합니다.

• "임대인은 잔금 지급과 동시에(또는 기한을 정해) 소유권보존등기 및 이전등기를 완료한다."

• "임대인은 임차인의 입주 및 전입신고 다음 날까지 어떠한 담보권(근저당 등)도 설정하지 않는다."

• "분양 대금 미납이나 가압류 등으로 인해 소유권 이전이 불가능해질 경우, 이 계약은 무효로 하며 임대인은 위약금을 포함하여 보증금 전액을 즉시 반환한다."

• "전세자금대출 실행이 불가능할 경우 계약금을 반환한다." (미등기 상태라 은행 대출이 까다로울 수 있으므로 필수)

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🏠 4. 입주 후 '대항력' 갖추기

등기가 없어도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

• 전입신고 + 확정일자: 미등기 건물이라도 관할 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 받는 것은 가능합니다. 잔금 치르는 날 즉시 신청하세요.

• 임차권 등기: 단, 나중에 보증금을 못 돌려받았을 때 하는 '임차권 등기 명령'은 건물의 등기부가 생성된 이후에만 가능하므로, 보존등기가 언제 나오는지 지속적으로 체크해야 합니다.

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❓ Q&A: 신축 아파트 등기, 이것이 궁금해요!

Q1. 보존등기가 나오기까지 얼마나 걸리나요? 

🅰️ 보통 아파트 '사용승인일(준공)'로부터 약 60일 이내에 보존등기를 신청하도록 되어 있습니다. 하지만 대단지 아파트의 경우 행정 처리가 늦어져 입주 후 2~3개월 뒤에 나오는 경우도 흔합니다. 너무 늦어진다면 입주지원센터나 조합에 진행 상황을 문의해 보세요.

Q2. 등기가 없는데 전세자금대출이 나오나요? 

🅰️ 케이스 바이 케이스입니다. 보통 신축 아파트 입주 지정 기간에는 해당 단지와 협약을 맺은 은행에서 '집단 대출' 형태로 전세 대출을 진행해 줍니다. 하지만 개인이 따로 알아보는 일반 버팀목 전세 대출 등은 '미등기' 사유로 거절될 수 있으니, 계약 전 반드시 은행에 확인해야 합니다.

Q3. 집주인이 잔금 받아서 분양 대금 낸다고 하는데 안전한가요? 

🅰️ 신축 전세의 전형적인 패턴입니다. 세입자의 전세금으로 집주인이 남은 분양 잔금을 치르고 소유권을 가져오는 구조죠. 이때는 '동시 이행'이 핵심입니다. 잔금일 날 법무사, 임대인, 임차인이 함께 은행에 가서 내 보증금이 분양 대금 납입 계좌로 바로 들어가는지 눈으로 확인하는 것이 가장 안전합니다.

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📌 마치며: 꼼꼼함이 내 재산을 지킵니다

"남들 다 하니까 괜찮겠지"라는 생각은 금물입니다. 신축 아파트의 미등기 상태는 자연스러운 과정이지만, 그 공백기를 노리는 사기꾼들도 분명 존재합니다.

1. 실소유자 확인 (분양계약서)

2. 안전장치 마련 (특약사항)

3. 권리 확보 (전입신고+확정일자)

이 3가지 원칙만 지킨다면, 보존등기 전이라도 충분히 안전하게 꿈꾸던 새 집에서의 생활을 시작할 수 있습니다. 여러분의 행복한 입주를 응원합니다! 🗝️✨