사마귀 부동산

  부동산 싸게 사는 법? '공매(公賣)' 모르면 손해! (온비드 입찰부터 경매와 차이점까지 A to Z) 내 집 마련의 꿈, 시세보다 저렴하게 부동산을 취득하고 싶은 마음. 부동산에 관심 있는 분들이라면 누구나 한 번쯤 품어봤을 생각일 겁니다. 보통 이런 경우 많은 분들이 법원에서 진행하는 '경매'를 떠올리시죠. 하지만 법원에 직접 가야 하는 번거로움과 왠지 모를 딱딱한 분위기 때문에 시작을 망설이는 분들이 많습니다. 그런데, 법원에 가지 않고도 집이나 사무실 컴퓨터 앞에 앉아 전국의 다양한 부동산과 자동차 등을 시세보다 저렴하게 살 수 있는 또 다른 방법이 있다는 사실, 알고 계신가요? 바로 '공매(公賣)'입니다. 🏢 공매는 국가 기관이 주체가 되어 진행하는 공개 매각 절차로, 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 온라인 사이트 '온비드(Onbid)'를 통해 100% 온라인으로 이루어집니다. 💻 경매의 장점은 살리면서 접근성은 대폭 높인 공매의 세계. 지금부터 공매가 무엇인지, 경매와는 무엇이 다른지, 그리고 어떻게 참여하는지 그 모든 것을 완벽하게 알려드리겠습니다. 이 글을 끝까지 읽으신다면, 당신의 자산을 불리는 새로운 기회의 문을 발견하게 될 것입니다. 💰 1. '공매(公賣)'란 무엇인가요? 공매(公賣)는 '공공기관에 의한 매각'의 줄임말로, 국가 기관이나 공공기관, 금융회사 등이 소유한 자산을 공개적인 경쟁 입찰을 통해 매각하는 제도입니다. 어렵게 느껴지시나요? 쉽게 말해, 국가가 '온비드'라는 온라인 쇼핑몰을 통해 압류한 물건이나 국가 소유의 물건을 판매하는 것이라고 생각하시면 됩니다. 누가, 왜 파는 걸까요? (공매 물건의 종류) 공매에 나오는 물건은 크게 4가지 종류로 나눌 수 있습니다. 압류재산 (가장 흔한 경우) 국세, 지방세, 건강보험료, 국민연금 등 세금이나 공과금을 체납한 사람의 재산을 국가기관(세무서, 지방자치단체 등)이 강제로 압...

  1세대 1주택, 전세 주고 바로 팔아도 비과세 될까? (2년 거주 요건 충족 시 양도세 완벽 정리) 오랜 기간 정들었던 나의 집. 자녀의 학군이나 직장 발령 등 피치 못할 사정으로 이사는 가야 하지만, 바로 팔기는 아쉬운 마음에 전세나 월세를 놓고 나중에 매도할 계획을 세우는 분들이 많습니다. 그런데 여기서 한 가지 큰 고민이 생깁니다. "내가 이 집에 살고 있지 않은 상태에서, 즉 전세나 월세를 준 직후에 바로 팔아도 과연 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있을까?" 하는 점이죠. 😥 특히, 질문자님처럼 이미 해당 주택에서 7년 이상 실거주 하며 비과세 요건을 넉넉히 채웠다고 생각하는 상황이라면 더욱 헷갈릴 수 있습니다. 결론부터 시원하게 말씀드리겠습니다. 네, 가능합니다. ✅ 이미 1세대 1주택의 핵심 요건인 '2년 이상 보유 및 2년 이상 거주' 조건을 모두 충족하셨다면, 이후에 해당 주택을 임대(전세/월세)하여 본인이 살고 있지 않은 상태에서 매도하더라도, 양도소득세 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다. 하지만 세금의 세계는 그리 간단하지 않죠. '고가주택'이라는 예외 규정이 있고, 세법은 계속해서 변하기 때문에 몇 가지 반드시 알아두어야 할 중요한 점들이 있습니다. 이 글에서는 1세대 1주택 비과세의 핵심 원리부터, 질문자님과 같은 상황에 대한 명쾌한 해설, 그리고 놓치기 쉬운 예외 규정과 절세 꿀팁까지, 당신의 소중한 자산을 지켜줄 모든 정보를 완벽하게 정리해 드립니다. 💰 1. 양도소득세 비과세의 핵심: '2년 보유 & 2년 거주' 요건 파헤치기 🏠 양도소득세 비과세 혜택을 이해하기 위한 가장 기본적이고 중요한 두 개의 기둥은 바로 '보유 기간'과 '거주 기간'입니다. 이 두 가지 요건을 모두 충족해야 비과세라는 큰 혜택을 누릴 수 있습니다. '1세대 1주택'이란? 먼저 '1세대 1주택'의 개념부...

  가족이 내 월세 보증금 마음대로 뺄 수 있을까? (명의자 본인 동의 없을 때 법적 효력, 대처법 총정리) 가장 믿었던 가족과의 돈 문제만큼 사람을 힘들게 하는 것도 없습니다. 특히 사회초년생이나 대학생 자녀의 독립을 도우며 부모님께서 월세 보증금을 대신 내주시는 경우가 많은데, 만약 관계가 틀어져 부모님께서 "내가 내준 돈이니 내가 빼가겠다"고 하신다면 어떻게 해야 할까요? 😥 '내 명의'로 정식 계약한 월세방이지만, 계약서 원본을 부모님이 가지고 계시고, 집주인과도 부모님이 더 가깝게 지내는 상황. 과연 이런 경우에 계약 당사자인 나의 동의 없이 부모님께서 마음대로 보증금을 빼가는 것이 법적으로 가능할까요? 결론부터 명확하게 말씀드리겠습니다. 계약서상 정식 임차인인 당사자의 동의 없이는 그 누구도, 심지어 부모님이라도 보증금을 합법적으로 돌려받을 수 없습니다. 하지만, 법적 원칙이 그렇다고 해서 현실적인 위험이 전혀 없는 것은 아닙니다. 이 글에서는 당신의 소중한 보증금을 지키기 위해 반드시 알아야 할 법적 원칙과, 발생 가능한 위험 시나리오, 그리고 가장 중요한 구체적인 예방 및 대처 방안까지, A부터 Z까지 완벽하게 알려드립니다. 1. 법적 원칙: 보증금은 '계약 당사자'에게 귀속된다 📜 이 문제의 핵심을 관통하는 가장 중요한 대원칙은 바로 "보증금 반환 의무는 계약서에 명시된 임차인에게 있다"는 것입니다. 이는 주택임대차보호법과 민법의 기본 원리입니다. 임대차 계약의 구속력 월세(임대차) 계약은 '임대인(집주인)'과 '임차인(세입자)' 사이에 맺어진 법적 효력을 갖는 약속입니다. 이 계약서에는 누가 이 집에 살 권리와 의무를 가지는지, 보증금과 월세는 얼마인지, 계약 기간은 언제까지인지 등이 명시되어 있습니다. 이 계약서에 서명한 당사자들은 계약 내용에 구속됩니다. 보증금 반환의 주체는 '임차인' 계약이 만료되었을 때, 임대인은 임차인에...

  '계약갱신청구권' 사용해 전세 연장할 때, 부동산 없이도 괜찮을까? (재계약서 작성법 A to Z) 2년이라는 시간이 쏜살같이 흘러, 정들었던 우리 집의 전세 계약 만기일이 다가옵니다. 다행히 집주인과 원만하게 이야기가 되어, '계약갱신청구권'을 사용하여 보증금을 5% 이내로만 올리고 2년 더 살기로 했습니다. 그런데, 막상 재계약을 하려니 머릿속이 복잡해집니다. "부동산에 또 비싼 중개수수료를 내고 계약해야 하나?" "기존 계약서에 그냥 금액만 고쳐서 사인하면 안 되나?" "계약서를 새로 쓴다면, 뭘 확인하고 어떻게 써야 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있을까?" 이처럼, 세입자의 주거 안정을 위해 도입된 '계약갱신청구권'이지만, 정작 그 재계약 절차에 대해서는 제대로 알지 못해 불안해하는 분들이 많습니다. 결론부터 말씀드리면, 계약갱신청구권을 사용한 재계약은 부동산(공인중개사) 없이 집주인과 세입자가 직접 진행하는 것이 가능하며, 올바른 절차만 따른다면 훨씬 더 경제적이고 안전하게 계약을 연장 할 수 있습니다. 오늘은 이처럼 전세 계약 갱신을 앞둔 분들을 위해, 재계약 전 반드시 확인해야 할 '등기부등본' 체크포인트 부터, 기존 계약서 수정 vs 신규 계약서 작성의 장단점 , 그리고 내 소중한 보증금을 100% 안전하게 지켜줄 '재계약서 작성법'까지, 당신의 안정적인 2년을 위한 모든 것을 A부터 Z까지 알려드리겠습니다. ※ 매우 중요: 본 글은 주택 임대차 재계약에 대한 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 전문가의 법률 자문을 대체할 수 없습니다. 보증금이 걸린 중요한 계약 문제는 반드시 아래의 절차를 숙지하고, 필요한 경우 법무사 등 전문가의 검토를 받으시길 바랍니다. 📜 계약갱신청구권, 정확히 알고 사용하자 본격적인 재계약 절차에 앞서, 우리가 사용할 무기인 '계약갱신청구권'에 대해 간단히 복습해 보겠습니다. ...

  '집주인이 신탁회사?'... 전입신고만 믿고 계약했다가 '보증금' 몽땅 날립니다 (신탁부동산 계약 A to Z) 마음에 쏙 드는 집을 발견했습니다. 깨끗한 신축 건물에, 시세보다 저렴한 보증금. 기쁜 마음에 부동산 등기부등본을 확인하는데, '소유자(갑구)' 란에 익숙한 개인의 이름 대신 'OO신탁회사'라는 낯선 이름이 적혀있습니다. 어리둥질한 당신에게 공인중개사와 집주인은 너무나도 태연하게 말합니다. "아, 그거요? 집주인분이 대출 때문에 잠시 신탁회사에 맡겨둔 거예요. 형식적인 거라 아무 문제없어요. 계약은 집주인분하고 하시면 되고, '전입신고'랑 '확정일자' 다 받을 수 있으니 보증금은 법적으로 완벽하게 보호됩니다. " 이 말을 믿고 계약서에 도장을 찍는 순간, 당신은 평생 모은 소중한 전세 보증금을 지켜줄 모든 법적 보호막을 스스로 걷어차 버리는 것 일 수 있습니다. 결론부터 말씀드립니다. '신탁등기'가 된 부동산을, 신탁회사의 동의 없이 원래 집주인(위탁자)과 임대차 계약을 맺는 것은, 최악의 경우 보증금 전액을 잃을 수 있는 매우 위험한 행위 입니다. 당신의 '전입신고'와 '확정일자'는 이 위험 앞에서 아무런 힘을 발휘하지 못하는 '무용지물'이 될 수 있습니다. 최근 '전세사기'의 주요 수법 중 하나로 악용되며 수많은 피해자를 낳고 있는 '신탁 부동산'의 함정. 오늘은 이 위험한 계약의 실체는 무엇인지, 왜 신탁 부동산에서는 세입자의 권리가 휴지 조각이 될 수 있는지, 그리고 내 소중한 보증금을 100% 안전하게 지키기 위한 유일한 계약 방법 은 무엇인지, 그 모든 것을 낱낱이 파헤쳐 드리겠습니다. ※ 매우 중요: 본 글은 신탁 부동산 임대차 계약에 대한 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 변호사나 법무사의 전문적인 법률 자문을 대체할 수 없습니다. 등기부등본에 ...

  '전입신고 불가' 생활숙박시설, 뭣도 모르고 계약했다 '보증금' 날립니다 (주택임대차보호법 적용 여부) 부동산 앱을 둘러보다, 눈이 번쩍 뜨이는 매물을 발견합니다. 신축이라 깔끔하고, 헬스장, 수영장 등 호텔급 편의시설까지 갖췄는데, 주변 오피스텔이나 아파트보다 월세나 전세 가격은 훨씬 저렴합니다. 설레는 마음에 공인중개사에게 연락하니, 한 가지 특이사항을 툭 던집니다. "여기는 '생활숙박시설(생숙)'이라서, 전입신고는 안 돼요. 그런데 다들 그렇게 살고 있고, 아무 문제 없어요." '전입신고가 안된다?' 잠시 찜찜하지만, '남들도 다 산다는데 별일 있겠어?' 하는 생각과 저렴하고 좋은 시설의 유혹에, 덜컥 계약서에 도장을 찍으려 합니다. 바로 그 순간, 당신은 평생 모은 소중한 보증금 전액을 잃을 수도 있는, 법적 보호의 사각지대로 스스로 걸어 들어가는 것일 수 있습니다. 결론부터 명확하게 말씀드립니다. '전입신고'가 불가능한 생활숙박시설에 거주하는 것은, 당신의 보증금을 지켜줄 가장 강력한 법적 보호막인 '주택임대차보호법'의 적용을 받지 못하는, 매우 위험한 선택 입니다. 오늘은 최근 부동산 시장의 뜨거운 감자로 떠오른 '생활숙박시설'의 진짜 정체는 무엇인지, 왜 '전입신고'가 불가능하며, 이것이 왜 당신의 보증금을 위험에 빠뜨리는지, 그리고 이 위험한 계약의 덫을 피하기 위한 방법은 무엇인지, 당신의 소중한 재산을 지키기 위한 모든 것을 알려드리겠습니다. ※ 매우 중요: 본 글은 부동산 임대차 계약 관련 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 변호사나 법무사의 전문적인 법률 자문을 대체할 수 없습니다. 특히 생활숙박시설과 관련된 계약은 법적 위험성이 매우 높으므로, 계약 전 반드시 법률 전문가의 검토를 받으시길 바랍니다. 🏨 정체성 혼란: '생활숙박시설', 대체 정체가 뭔가요? 이 모든 문제의 ...

  '주거용 오피스텔'도 집인가요?...'생애최초' 자격, 이것 모르면 날아갑니다 (주택수 포함 여부 완벽 정리) 역세권의 편리한 입지, 깔끔한 최신 시설, 그리고 아파트보다 상대적으로 저렴한 가격. '오피스텔'은 1인 가구나 신혼부부에게 매우 매력적인 주거 형태로 자리 잡았습니다. 과거에 주거용 오피스텔을 한 채 소유했다가, 이제는 더 넓은 아파트로 이사 가기 위해 '생애최초 주택구입자'를 위한 '보금자리론'을 알아보는 당신. "오피스텔은 건축법상 업무시설이니까, 주택을 소유했던 이력에 포함 안 되겠지?" 만약 당신이 이렇게 생각하고 있다면, 매우 안타깝지만 당신의 소중한 '생애최초'라는 자격은 이미 사라졌을 가능성이 매우 높습니다. 부동산의 세계에서 '오피스텔'은 카멜레온과 같은 존재입니다. 어떤 법의 잣대를 들이대느냐에 따라 '업무시설'이 되기도 하고, '주택'이 되기도 하기 때문입니다. 특히 주택 청약, 양도소득세, 그리고 주택담보대출 의 세계에서는, 이 오피스텔의 정체를 잘못 판단했다가 수천만 원의 세금 폭탄을 맞거나, 인생에서 단 한 번뿐인 '생애최초' 혜택을 놓치는 끔찍한 결과를 초래할 수 있습니다. 오늘은 이처럼 많은 분들이 헷갈려 하시는 '주거용 오피스텔'의 주택 수 포함 여부 에 대해, 어떤 경우에 '주택'으로 간주되는지, 주택 청약과 세금, 그리고 보금자리론과 같은 정책 대출에서는 어떻게 판단하는지 , 당신의 소중한 자산과 자격을 지키기 위해 반드시 알아야 할 모든 것을 완벽하게 정리해 드리겠습니다. ※ 매우 중요: 본 글은 부동산 관련 세법 및 금융 규정에 대한 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 전문가의 법률 및 금융 자문을 대체할 수 없습니다. 개별적인 사안에 대한 최종적인 판단은 반드시 세무사, 법무사, 그리고 해당 금융기관(주택금융공사 등)을 ...

  '마이너스 통장' 먼저? '전세대출' 먼저? 순서 잘못 알면 수천만 원 날립니다 (DSR 완벽 해설) 인생에서 가장 설레는 순간 중 하나인 '내 집 마련'. 마음에 쏙 드는 집을 찾아 전세 계약을 앞두고, 이제는 부족한 보증금을 채워줄 '전세자금대출'과, 이사 비용·가구 구매 등 비상금을 위한 '마이너스 통장'이라는 두 개의 중요한 금융 상품을 알아봐야 할 때입니다. 이때, 대부분의 사람들이 이런 생각을 합니다. "어차피 둘 다 필요한 대출인데, 아무거나 먼저 신청하면 되는 거 아니야?" "혹시 마이너스 통장 먼저 만드는 게 더 유리하다는 글을 본 것 같은데..." 만약 당신이 이렇게 생각하고 있다면, 잠시 모든 것을 멈추고 이 글을 끝까지 읽어보셔야 합니다. 결론부터 명확하게 말씀드리겠습니다. 어떤 대출을 먼저 신청하느냐, 그 '순서' 하나 때문에 당신이 받을 수 있는 대출 총한도가 수천만 원, 많게는 억 단위까지 차이 날 수 있습니다. 그리고, 많은 분들이 잘못 알고 있는 정보 때문에 엄청난 금전적 손해를 볼 수 있는 위험에 처해있습니다. 오늘 이 글에서는 '전세대출'과 '마이너스 통장(신용대출)'의 신청 순서가 왜 그토록 중요한지, 그 핵심 열쇠인 'DSR(총부채원리금상환비율)' 규제의 비밀 은 무엇인지, 그리고 당신의 대출 한도를 100% 최대로 활용하기 위한 유일하고 올바른 신청 순서 를 완벽하게 알려드리겠습니다. ※ 매우 중요: 본 글은 2025년 8월 현재의 금융 규제를 바탕으로 한 정보 제공을 목적으로 하며, 개인의 신용점수나 소득, 은행의 내부 심사 기준에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 실제 대출 실행 전에는 반드시 주거래 은행의 대출 상담사와 개인의 상황에 맞는 최적의 전략을 상담하시기 바랍니다. 🏛️ 모든 대출의 문지기, 'DSR'을 이해하라 이 모든 순...

  '친구 명의' 원룸, 계약 연장 괜찮을까요? (보증금 떼일 수 있는 '전대차'의 위험과 안전한 재계약 방법) 사정이 있어 친구 명의로 원룸 전세 계약을 하고, 실제로는 내가 거주하고 있는 상황. 벌써 2년이라는 시간이 흘러 계약 만기가 다가옵니다. 집주인도 내가 사는 것을 알고 있고, 친구도 "네가 계속 살 거면 그대로 연장하면 되지"라고 쿨하게 말합니다. "그냥 이대로 살아도 별일 없지 않을까?" "집주인도 아는 사이인데, 굳이 복잡하게 계약서를 다시 써야 할까?" 이처럼 친구 사이의 의리와 집주인과의 암묵적인 동의만 믿고, 명의 변경 없이 계약을 연장하려는 분들이 많습니다. 하지만 바로 그 '괜찮겠지'라는 안일한 생각이, 당신의 소중한 전세 보증금 전액을 한순간에 잃게 할 수도 있는 매우 위험한 법적 지뢰밭 으로 당신을 안내하고 있다는 사실을 아시나요? 결론부터 말씀드리면, 기존 계약자(친구)가 부재한 상태에서 실제 거주자인 당신이 계약을 연장하는 것은 원칙적으로 불가능하며, 이는 당신의 보증금을 법적으로 전혀 보호받지 못하는 매우 위태로운 상태 를 지속시키는 것입니다. 오늘은 이처럼 친구 명의로 거주 중인 많은 분들을 위해, 현재 당신이 처한 법적인 위험(무단 전대차)은 무엇인지, 왜 집주인이 계약 연장을 거부할 수 있는지, 그리고 가장 중요한 나의 소중한 보증금을 100% 안전하게 지키면서 계약을 연장하는 유일하고 확실한 방법 은 무엇인지 A부터 Z까지 완벽하게 알려드리겠습니다. ※ 매우 중요: 본 글은 임대차 계약 관련 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 변호사나 법무사의 전문적인 법률 자문을 대체할 수 없습니다. 보증금이 걸린 중요한 계약 문제는 반드시 전문가와 상담하여 안전하게 진행하시길 바랍니다. 🚨 현재 당신의 위험한 상황: '전대차'와 '명의대여'의 함정 먼저, 당신이 현재 어떤 법적 상태에 놓여있는지 명확히 알아야...

  '결혼 전 세대분리'로 양도세 비과세 받기, '이것' 모르면 수천만 원 추징당합니다 (위장전입의 함정) 오랜 기간 부모님과 함께 살며 착실하게 돈을 모아 내 집 마련의 꿈을 이룬 당신. 이제 사랑하는 사람과 새로운 가정을 꾸리기 위해, 정들었던 나의 첫 집을 팔고 결혼 준비를 시작하려 합니다. 1세대 1주택 비과세 요건인 '2년 이상 보유 및 거주'는 이미 채웠고, 당연히 양도소득세는 비과세될 것이라고 생각합니다. 그런데 바로 여기서, 많은 분들이 놓치는 치명적인 함정이 있습니다. 바로 '세대'의 개념입니다. 내가 집을 가지고 있더라도, 주택을 소유한 부모님과 함께 살고 있다면 세법상으로는 '1세대 2주택'에 해당하여, 내 집을 팔 때 막대한 양도소득세가 부과될 수 있습니다. 이때, 수천만 원의 세금을 아낄 수 있는 유일한 '골든키'가 바로 '세대분리'입니다. 특히 결혼을 앞두고 예비신혼집으로 미리 이사하는 것은 세대분리를 위한 완벽한 기회처럼 보입니다. 하지만 '세대분리 후 주택 매도'라는 절세 전략은, 정확한 시점과 절차를 지키지 않으면 '비과세'가 아닌 '세금 폭탄'으로 되돌아올 수 있는 매우 날카로운 양날의 검입니다. 오늘은 결혼 전 세대분리를 통해 1세대 1주택 양도세 비과세를 안전하게 받기 위한 모든 것, 그리고 국세청이 매의 눈으로 지켜보는 '위장전입'의 함정 을 피하는 방법까지 완벽하게 알려드리겠습니다. ※ 매우 중요: 본 글은 1세대 1주택 비과세 및 세대분리에 대한 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 하며, 전문가의 세무 상담을 대체할 수 없습니다. 부동산 양도와 같은 중대한 결정을 내리기 전에는, 반드시 세무사 등 전문가를 통해 본인의 상황에 맞는 정확한 절세 전략을 검토받으시길 바랍니다. 👨‍👩‍👧‍👦 가장 중요한 첫걸음: 세법상 '1세대'란 무엇인가? 양도...