'계약갱신청구권' 사용해 전세 연장할 때, 부동산 없이도 괜찮을까? (재계약서 작성법 A to Z)
'계약갱신청구권' 사용해 전세 연장할 때, 부동산 없이도 괜찮을까? (재계약서 작성법 A to Z)
2년이라는 시간이 쏜살같이 흘러, 정들었던 우리 집의 전세 계약 만기일이 다가옵니다. 다행히 집주인과 원만하게 이야기가 되어, '계약갱신청구권'을 사용하여 보증금을 5% 이내로만 올리고 2년 더 살기로 했습니다.
그런데, 막상 재계약을 하려니 머릿속이 복잡해집니다. "부동산에 또 비싼 중개수수료를 내고 계약해야 하나?" "기존 계약서에 그냥 금액만 고쳐서 사인하면 안 되나?" "계약서를 새로 쓴다면, 뭘 확인하고 어떻게 써야 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있을까?"
이처럼, 세입자의 주거 안정을 위해 도입된 '계약갱신청구권'이지만, 정작 그 재계약 절차에 대해서는 제대로 알지 못해 불안해하는 분들이 많습니다. 결론부터 말씀드리면, 계약갱신청구권을 사용한 재계약은 부동산(공인중개사) 없이 집주인과 세입자가 직접 진행하는 것이 가능하며, 올바른 절차만 따른다면 훨씬 더 경제적이고 안전하게 계약을 연장할 수 있습니다.
오늘은 이처럼 전세 계약 갱신을 앞둔 분들을 위해, 재계약 전 반드시 확인해야 할 '등기부등본' 체크포인트부터, 기존 계약서 수정 vs 신규 계약서 작성의 장단점, 그리고 내 소중한 보증금을 100% 안전하게 지켜줄 '재계약서 작성법'까지, 당신의 안정적인 2년을 위한 모든 것을 A부터 Z까지 알려드리겠습니다.
※ 매우 중요: 본 글은 주택 임대차 재계약에 대한 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 전문가의 법률 자문을 대체할 수 없습니다. 보증금이 걸린 중요한 계약 문제는 반드시 아래의 절차를 숙지하고, 필요한 경우 법무사 등 전문가의 검토를 받으시길 바랍니다.
📜 계약갱신청구권, 정확히 알고 사용하자
본격적인 재계약 절차에 앞서, 우리가 사용할 무기인 '계약갱신청구권'에 대해 간단히 복습해 보겠습니다.
'2+2' 보장: 임차인(세입자)이 기존 2년의 계약 기간이 끝나기 전, 1회에 한하여 추가로 2년의 계약 연장을 요구할 수 있는 법적인 권리입니다.
5% 상한 룰: 계약을 갱신할 때, 임대인(집주인)은 기존 보증금이나 월세의 5%를 초과하여 금액을 인상할 수 없습니다.
행사 기간: 반드시 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 사이에 임대인에게 계약 갱신의 의사를 명확히 통보해야 합니다. (문자, 카톡, 통화 녹음 등 증거 확보 필수)
🕵️♀️ 도장 찍기 전 '필수' 확인사항: 등기부등본 떼어보기
"지난 2년간 아무 문제 없었으니, 집주인만 믿고 계약해도 되겠지?" 절대 안 됩니다. 재계약 시, 당신이 가장 먼저 해야 할 일은 바로 대법원 인터넷등기소에 접속하여 해당 주소지의 '등기부등본'을 다시 한번 발급받아 확인하는 것입니다. 지난 2년간, 당신이 모르는 사이 집의 권리관계에 심각한 변화가 생겼을 수도 있기 때문입니다.
무엇을 확인해야 할까?
소유자 변경 여부 (갑구): 집주인이 집을 팔아 소유자가 바뀌었는지 확인해야 합니다. 만약 소유자가 바뀌었다면, 당연히 새로운 집주인과 재계약서를 작성해야 합니다.
새로운 근저당권 설정 여부 (을구) ⚠️: 가장 중요합니다! 집주인이 당신이 입주한 이후에, 은행 등 금융기관으로부터 새로운 주택담보대출(근저당권)을 추가로 받았는지 반드시 확인해야 합니다.
위험성: 만약 새로 설정된 근저당권 금액과 당신의 보증금을 합친 금액이 주택의 시세를 위협할 정도로 크다면, 이 집은 '깡통전세'의 위험에 처한 것입니다. 최악의 경우 집이 경매로 넘어갔을 때, 당신의 보증금(특히 증액된 부분)을 온전히 돌려받지 못할 수도 있습니다.
가압류, 가처분 등 기타 권리 설정 여부 (갑구/을구): 집주인의 다른 채무 문제로 인해 압류나 가압류가 설정되었다면, 계약 연장을 심각하게 재고해야 합니다.
만약 등기부등본을 확인했는데, 2년 전과 달리 좋지 않은 권리 변동 사항이 있다면, 계약 갱신을 포기하고 보증금을 안전하게 돌려받아 이사하는 것이 더 현명한 선택일 수 있습니다.
📝 가장 중요한 절차: '전세 갱신 계약서' 작성하기
등기부등본이 깨끗하다는 것을 확인했다면, 이제 본격적으로 계약서를 작성할 차례입니다. 방법은 두 가지가 있습니다.
방법 1: 기존 계약서에 덧붙여 쓰기 (비추천 👎)
기존에 작성했던 임대차계약서의 특약사항 란에, "상호 합의하에 보증금을 OOO원으로 증액하고, 계약기간을 OOOO년 O월 O일까지로 연장한다"고 수기로 기재하고, 임대인과 임차인이 서명 날인한 뒤, 증액된 금액에 대해 확정일자를 다시 받는 방법입니다.
단점:
계약서가 지저분해 보이고, 법적 효력에 대해 분쟁의 소지가 생길 수 있습니다.
전세자금대출 연장 시, 은행에서 깔끔하게 새로 작성된 계약서를 요구하며 이 계약서를 인정해주지 않는 경우가 많습니다.
방법 2: 새로운 계약서 작성하기 (강력 추천 👍)
비용과 시간을 조금 아끼려다 더 큰 위험을 초래하는 것보다, 아래의 내용을 담아 새로운 임대차계약서를 깨끗하게 다시 작성하는 것이 가장 안전하고 확실한 방법입니다. 공인중개사 없이, 당사자 간 직접 작성해도 아무런 문제가 없습니다.
표준임대차계약서 양식 활용: 인터넷에서 '주택임대차표준계약서' 양식을 다운로드하여 사용합니다.
필수 기재 내용:
부동산의 표시: 등기부등본을 참고하여 주소, 면적 등을 정확히 기재합니다.
계약 내용:
보증금: 인상된 '총 보증금'을 기재합니다. (예: 기존 9천만 원 → 5% 인상 → 9,450만 원)
계약 기간: 새로 시작되는 2년의 기간을 명확히 기재합니다. (예: 2025년 9월 1일 ~ 2027년 8월 31일)
특약사항 (가장 중요!) ✨: 이 계약이 '계약갱신청구권'에 의한 갱신임을 반드시 명시해야 합니다. 이는 당신이 법적인 권리를 1회 사용했다는 중요한 증거가 됩니다.
<특약 예시> "본 계약은, 임차인의 계약갱신청구권 행사에 따라 기존 임대차 계약(최초 계약일: OOOO년 O월 O일)과 동일한 조건으로 갱신하는 계약이며, 임대차 보증금은 금 OOOO원으로 증액하고, 임대차 기간은 OOOO년 O월 O일부터 OOOO년 O월 O일까지로 한다."
계약 당사자 인적사항 및 서명 날인: 임대인과 임차인의 인적사항을 기재하고, 각자 서명 또는 날인합니다.
✨ 마지막 방점 찍기: 늘어난 보증금, '확정일자'로 지키기
새로운 계약서를 완벽하게 작성했다고 해서 모든 것이 끝난 것이 아닙니다. 당신의 보증금을 지키기 위한 마지막, 그리고 가장 중요한 절차가 남아있습니다.
왜 확정일자를 다시 받아야 할까? 당신이 2년 전 받았던 '확정일자'는, 오직 '기존 보증금(예: 6천만 원)'에 대해서만 우선변제권의 효력을 가집니다. 이번에 새롭게 증액된 보증금(예: 3천만 원)은, 새로운 확정일자를 받기 전까지는 법적인 보호를 받지 못하는 무방비 상태에 놓여있습니다.
어떻게 해야 하나? 새롭게 작성한 재계약서를 들고, 즉시 관할 주민센터(행정복지센터)에 방문하거나, 대법원 인터넷등기소를 통해 온라인으로 '확정일자'를 받아야 합니다.
효력 발생: 새로운 확정일자를 받으면, 당신은 두 개의 우선변제권을 갖게 됩니다.
기존 보증금 (6천만 원): 2년 전의 빠른 순위 그대로 유지
증액된 보증금 (3천만 원): 오늘 확정일자를 받은, 새로운 순위 확보
🙋♂️ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 계약갱신청구권을 사용한 재계약, 꼭 부동산(공인중개사)을 통해야 하나요? 수수료는 얼마인가요?
A. 아닙니다. 임대인과 임차인 간의 합의만 있다면, 부동산 없이 당사자 간에 직접 계약서를 작성해도 법적으로 아무런 문제가 없으며, 이 경우 중개수수료는 0원입니다. 다만, 계약서 작성이 불안하거나 등기부등본 확인이 어렵다면, 부동산에 방문하여 소정의 수수료(보통 '대필료' 명목으로 10만 원 내외)를 지불하고 계약서 작성의 도움을 받는 방법도 있습니다.
Q2. 집주인이 5% 이상 올려달라고 합니다. 어떻게 해야 하죠?
A. 당신이 '계약갱신청구권'을 사용하겠다고 명확히 통보한 상황이라면, 임대인은 법적으로 5%를 초과하여 보증금을 증액할 수 없습니다. 이는 임차인의 강력한 권리이므로, 부당한 요구에 응할 필요가 없습니다.
Q3. 계약 만기 2개월 전까지 아무도 연락이 없어서, 그냥 살고 있습니다. 이건 뭔가요?
A. 이는 '계약갱신청구권'을 사용한 재계약이 아닌, '묵시적 갱신'에 해당합니다. 이 경우, 계약은 이전과 '동일한 조건(보증금 인상 없음)'으로 '2년간' 자동 연장됩니다. '묵시적 갱신' 상태에서는, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
Q4. 전세자금대출 연장이 필요한데, 은행에서 필요한 서류는 무엇인가요?
A. 은행마다 조금씩 다르지만, 일반적으로 '새롭게 작성하고 확정일자를 받은' 재계약 계약서 원본, 보증금이 증액되었다는 사실을 증명할 영수증(계좌이체 내역), 주민등록등본, 등기부등본 등을 요구합니다. 대출 연장 심사에도 시간이 걸리므로, 만기 1~2개월 전에는 미리 은행에 연락하여 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
마치하며: 아는 것이 당신의 보증금을 지킵니다.
'계약갱신청구권'은 복잡한 부동산 시장에서 세입자의 주거 안정을 지켜주는 소중한 법적 권리입니다. 이 강력한 권리를 제대로 사용하고, 그 권리를 통해 연장된 2년의 시간을 안전하게 보내기 위해서는, 오늘 알려드린 3가지 핵심 절차를 반드시 기억해야 합니다.
1. 재계약 전, '등기부등본'으로 집의 건강 상태를 다시 한번 체크하라. 2. '새로운 계약서'에 '계약갱신청구권 사용' 특약을 명시하여 작성하라. 3. 증액된 보증금을 지키기 위해, 반드시 '새로운 확정일자'를 받아라.
부동산 없이 직접 계약하며 아낀 수십만 원의 중개수수료. 그 돈으로, 오늘 알려드린 절차를 꼼꼼하게 이행하여 당신의 수천만 원, 수억 원의 보증금을 스스로 지켜내는 현명한 세입자가 되시기를 바랍니다.
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