전세 계약했더니 이미 전세권 설정?! 당신의 전세금이 위험하다!
✍️ 예시 상황:
천안에 거주 중인 30대 직장인 김씨는 아내와 함께 신혼집을 알아보다 깔끔한 빌라를 발견했습니다. 계약 전 등기부등본을 확인하자 ‘전세권’이 설정되어 있는 것을 발견하고 혼란스러워졌습니다. 부동산 중개인은 “큰 문제 없다”며 안심시키지만, 김씨는 찜찜한 마음에 변호사에게 자문을 구하게 됩니다. 과연 전세권 설정이 되어 있는 집, 계약해도 괜찮을까요?
🔍 전세권이란 무엇인가?
전세권은 부동산을 점유하고 사용할 수 있는 권리로, 임대차와는 법적 성격이 다릅니다.
전세권이 설정되면 세입자는 등기부등본에 이름이 기재되고, 물권으로서 강력한 보호를 받습니다.
📌 중요 포인트:
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임대차는 ‘채권’이라 대항력과 우선변제권을 따로 확보해야 함
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전세권은 ‘물권’이라 법적 우선권이 강력함
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전세권 설정자는 등기부등본을 통해 등기돼 있음
📚 참고: 대한법률구조공단 - 전세권 설명
⚠️ 기존 전세권이 설정되어 있다면 생기는 문제
기존 세입자가 전세권을 설정한 경우, 해당 전세권이 말소되지 않으면 새로운 계약자가 위험에 처할 수 있습니다.
💣 주요 위험 요소:
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기존 전세권자가 계약 만료 후에도 전세권 말소를 거부할 경우
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주택 소유주가 파산하거나 채권 압류가 걸릴 경우
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신규 세입자의 전세금은 후순위로 밀려 날아갈 수 있음
📌 꼭 확인할 것!
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등기부등본에 '전세권자'가 누구인지
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전세권 말소 여부
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계약서에 ‘전세권 말소 후 계약 체결’ 명시
🧾 계약 전 등기부등본 확인 요령
전세 계약을 맺기 전에 등기부등본을 반드시 열람해야 합니다.
🔍 확인 순서:
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‘갑구’, ‘을구’ 내용 확인
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을구에 전세권이 존재한다면 설정자 및 금액 확인
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말소 여부 체크
🧠 팁: 부동산 중개사에게 말로 듣기보단 직접 확인하고 캡처 또는 출력물 보관
🧷 전세권 말소 없이 계약하면 어떻게 되나?
전세권이 말소되지 않은 상태에서 계약하고 입주하면, 다음과 같은 상황에 부닥칠 수 있습니다.
😨 리스크 시나리오:
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기존 전세권자가 전세금 반환 못 받은 상태에서 소송 제기
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집주인 파산 → 기존 전세권자 우선 변제 → 신규 세입자 보증금 날릴 수 있음
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경매 시 순위 밀려나 피해 발생
📚 실제 사례 기사: ‘전세권 설정된 집, 세입자 전세금 날려’ – 한국경제
📝 안전한 전세 계약을 위한 5가지 체크리스트
✅ 전세권 설정 여부 확인
✅ 설정돼 있다면 말소 조건 계약
✅ 계약서에 말소기한과 미이행 시 계약 무효 명시
✅ 입주 전 말소 확인 및 사진 보관
✅ 가능하다면 ‘전세권 설정 없는’ 부동산 선택
💬 전문가 조언:
“전세권이 설정된 부동산은 반드시 말소 후 계약을 진행해야 하며, 이를 서면으로 증거화해야 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다.” – 부동산 전문 변호사 박OO
🤝 중개사에게 꼭 물어볼 질문 리스트
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“이 집에 전세권 설정 이력이 있나요?”
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“말소는 언제 완료되나요? 증빙 가능합니까?”
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“계약서에 말소 조건 명시하실 수 있나요?”
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“전세보증보험 가입 가능한 집인가요?”
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“이전에 세입자가 퇴거한 날짜와 사유는 무엇인가요?”
📌 중개사의 답변을 녹취하거나 서면으로 받아두는 것이 법적 분쟁 시 유리합니다.
🛡️ 전세권 설정 집, 이렇게 계약하면 안전하다
전세권이 설정된 집이라도 다음 조건을 지키면 안전하게 계약이 가능합니다.
🔒 안전한 계약 방법:
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계약 전 전세권 말소 완료
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말소 전까지 계약서 효력 미발생 조건 삽입
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공인중개사 확인 서명 받기
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보증금 반환보증 가입 (HUG, SGI)
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가능하면 법무사 상담 후 계약 진행
🏛️ 법적 조치까지 고려:
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계약 위반 시 손해배상 청구 가능하도록 계약서 작성
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등기소에 말소 사실 등기 완료 확인 후 입주
📘 결론: '좋은 조건'보다 '안전한 권리'가 먼저다
전세 계약은 단순히 집을 고르는 것이 아닙니다. 내 소중한 수천만 원을 안전하게 보호받을 수 있는 권리의 문제입니다. 전세권이 설정되어 있다면 반드시 그 리스크를 정확히 인지하고, 철저한 사전 점검을 거쳐야 합니다.
🎯 핵심 요약:
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전세권이 설정된 집은 무조건 말소 후 계약
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계약서에 조건 명확히
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등기부등본 매번 직접 확인
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안전장치(보증보험, 법률자문) 적극 활용
지금 이 순간에도 전세 사기로 피해 입는 이들이 많습니다.
당신만은 그 대상이 되지 않길 바랍니다.
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