4년 채운 전세계약, 동일 세입자와 시세대로 증액할 때 '신규'일까 '재계약'일까? 🏠📝

4월 07, 2026

💡 결론은 이렇습니다.

법적으로는 '신규 계약'의 성격을 가진 '합의 재계약'입니다. ⚖️

기존에 2년+2년(계약갱신청구권 사용)을 통해 총 4년의 임대차 기간을 마쳤다면, 임대인과 임차인은 기존 임대료 5% 제한 없이 자유롭게 금액을 협의하여 계약할 수 있습니다. 2억 6천만 원에서 3억 7천만 원으로 증액하는 것은 임대차법상 '갱신'이 아닌 새로운 조건의 계약이므로, 임차인에게는 다시 '2+2년(총 4년)'의 새로운 거주 권리가 발생하게 됩니다. 📑✅

📝 4년 종료 후 증액 계약, 무엇이 달라지나요?

동일한 임차인과 계속 연을 이어가시더라도, 법률적인 관점에서는 한 주기가 끝나고 새로운 주기가 시작되는 시점입니다.

1. 용어의 정리: 신규인가 재계약인가? 🏷️

재계약(합의 계약): 같은 사람과 다시 계약한다는 의미에서는 재계약입니다.
신규 계약: 기존 계약의 연장이 아니라, 기존의 5% 상한선 제한을 벗어나 새로운 조건으로 체결하는 것이므로 법적 효력은 신규 계약과 동일합니다. 계약서 작성 시 특약에 '기존 계약 기간 만료 후 상호 합의에 의한 신규 계약임'을 명시하면 더 명확합니다.

2. 계약갱신청구권의 '리셋' 🔄

가장 중요한 점은 이번 계약(3억 7천만 원)이 체결되면, 임차인은 다시 계약갱신청구권을 1회 사용할 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 즉, 이번 2년이 지나고 나서 임차인이 원한다면 한 번 더(5% 이내 증액으로) 2년을 더 살 수 있어, 사실상 앞으로 최대 4년의 거주를 보장해주어야 할 수도 있습니다.

3. 계약서 작성 방법 ✍️

기존 계약서에 수정하는 방식보다는 새로운 계약서를 작성하는 것이 안전합니다. 보증금이 크게 증액되었으므로, 임차인이 확정일자를 새로 받아 대항력을 확보할 수 있도록 도와주어야 합니다.

📊 기존 계약 vs 신규 증액 계약 비교

구분	기존 계약 (2022~2026)	신규 합의 계약 (2026~2028)
보증금	2억 6천만 원	3억 7천만 원 (시세 반영) 💰
계약 성격	최초+갱신권 사용 기간	상호 합의에 의한 신규 계약 🤝
갱신청구권	이미 사용 완료 ❌	향후 1회 사용 가능 (리셋) ✅
임대료 제한	5% 이내 제한 적용됨	제한 없이 협의 가능 🚀
신고 의무	주택 임대차 신고 대상	주택 임대차 신고 대상 📋

❓ 전세 증액 계약 관련 Q&A (5문 5답)

Q1. 계약서에 '신규계약'이라고 꼭 적어야 하나요?

A1. 📝 반드시 '신규'라는 단어를 써야만 하는 것은 아니지만, "본 계약은 기존 계약 기간 만료 후 임대인과 임차인의 합의로 보증금 등을 새로 정하여 체결하는 신규 계약임"이라는 특약을 넣는 것이 추후 분쟁 예방에 좋습니다.

Q2. 임차인이 2년 뒤에 또 5%만 올리고 더 살겠다고 할 수 있나요?

A2. 🏠 네, 가능합니다. 이번 계약은 새로운 시작으로 보기 때문에 2년 뒤 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 거절할 정당한 사유(본인 실거주 등)가 없는 한 받아들여야 합니다.

Q3. 보증금 차액(1억 1천만 원)에 대해서만 계약서를 쓰면 안 되나요?

A3. 🚫 가급적 전체 금액(3억 7천만 원)으로 새 계약서를 작성하시는 것을 권장합니다. 그래야 임차인이 전체 금액에 대해 확정일자를 다시 받아 안전하게 보호받을 수 있고, 임대인 입장에서도 서류 관리가 명확합니다.

Q4. 부동산을 통하지 않고 직접 작성해도 법적 효력이 있나요?

A4. ✅ 네, 임대인과 임차인이 직접 작성하고 날인해도 법적 효력은 동일합니다. 다만, 대출을 받는 임차인이라면 은행에서 '공인중개사 날인'이 포함된 계약서를 요구할 수 있으니 미리 확인이 필요합니다.

Q5. 임대차 신고는 다시 해야 하나요?

A5. 📋 네, 필수입니다! 보증금이 6천만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 경우, 계약 체결일로부터 30일 이내에 지자체에 주택 임대차 신고를 반드시 해야 합니다. (과태료 주의 ⚠️)

💡 추가로 알면 좋은 정보 🌟

확정일자 재발급 안내: 보증금이 증액되었으므로 세입자에게 새로운 계약서로 확정일자를 다시 받으라고 꼭 안내해 주세요. 기존 대항력은 유지되면서 증액된 부분에 대한 우선변제권이 새로 발생합니다. 🛡️
등기부등본 확인: 계약 당일 등기부등본을 출력하여 임차인에게 보여주세요. 4년 사이 근저당 설정 등 변화가 없다면 임차인도 안심하고 증액 계약에 동의할 것입니다. 🔍
표준임대차계약서 사용: 가급적 법무부에서 권장하는 '주택임대차표준계약서'를 사용하세요. 법적 분쟁 시 가장 표준적인 기준이 됩니다. 📄
국세/지방세 완납증명: 최근 전세 사기 여파로 임대인의 세금 체납 여부를 확인하는 절차가 강화되었습니다. 미리 완납증명서를 준비해 보여주시면 신뢰받는 임대인이 될 수 있습니다. 💳

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