성실한 임대사업자 김민수 씨의 2026년 9월
2026년 9월의 어느 가을날, 김민수 씨(55세)는 달력에 빨간 동그라미를 치며 한숨을 내쉬었다. 지난 8년, 정부가 하라는 대로 임대사업자 등록을 하고, 전월세 상한제 5% 룰을 칼같이 지키며 살아왔다. 세입자가 바뀔 때마다 표준임대차계약서를 쓰고 지자체에 신고하는 번거로움도 감수했다. 오로지 "나중에 집을 팔 때 세금 혜택을 주겠다"는 약속 하나를 믿었기 때문이었다.
민수 씨의 수첩에는 두 개의 날짜가 적혀 있었다.
'지자체 등록일: 2018년 9월 13일'
'세무서 등록일: 2018년 9월 17일'
"여보, 구청에서 문자가 왔는데 임대 기간이 끝났대. 근데 세무서 등록은 4일 뒤에 했잖아. 이거 날짜 안 맞아서 세금 혜택 못 받는 거 아니야?"
아내의 걱정스러운 목소리에 민수 씨의 가슴이 덜컥 내려앉았다. 2018년 당시 부동산 대책이 하루가 멀다고 쏟아져 나오던 시기라, 등록 날짜 하루 차이로 천당과 지옥이 갈린다는 뉴스를 숱하게 봐왔기 때문이다. 게다가 인터넷 부동산 카페에서는
"2018년 3월 31일 이후 등록한 사람은 장특공 혜택이 없다"
는 흉흉한 소문까지 돌고 있었다.
민수 씨가 팔려고 내놓은 집은 취득가 4억 원이었지만, 지금은 호가가 12억 원까지 올랐다. 차익만 8억 원. 만약 세금 혜택을 못 받아 일반 과세, 아니 다주택자 중과세라도 맞게 된다면? 8억 원 중 절반 이상을 세금으로 내야 할지도 모른다. 성실하게 의무를 지킨 대가가 세금 폭탄이라니, 민수 씨는 억울해서 잠이 오지 않았다. 그는 떨리는 손으로 세무사 친구에게 전화를 걸었다.
"친구야, 나 8년 다 채웠는데... 말소되는 날짜가 정확히 언제냐? 그리고 나 정말 세금 감면받을 수 있는 거 맞냐?"
💡 지자체 등록일 기준 자동 말소, 50% 감면 혜택 '가능'
김민수 씨의 사례이자 질문자님의 상황에 대한 명확한 결론부터 말씀드립니다.
자동 말소 기준일: 세무서 등록일이 아닌 '지자체 등록일(임대개시일)'을 기준으로 8년 만기일에 자동 말소됩니다. 따라서 질문자님의 경우 2026년 9월 12일 24:00에 임대 의무 기간이 종료되며, 2026년 9월 13일 00:00시부로 등록이 말소됩니다. (단, 임대 개시일이 등록일 이후라면 실제 개시일 기준)
장기보유특별공제(50%) 가능 여부: 가능합니다. 2018년 3월 31일 데드라인은 '단기임대(4년)'를 장기임대 혜택으로 인정받거나, 종합부동산세 합산배제 요건 강화(4월 1일 이후)와 관련된 날짜입니다. 질문자님은 애초에 '장기일반민간임대주택(8년)'으로 등록했고, 2018년 9월 13일 대책 이전에 주택을 취득(2017년)했으므로, 면적(85㎡ 이하)과 가액(수도권 6억 이하) 요건만 등록 당시 충족했다면 조세특례제한법 제97조의3에 따른 50% 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
예상 세액: 12억 매도 시 약 1억 4,470만 원 (지방소득세 포함) 수준으로 예상됩니다. (일반 과세 대비 수억 원 절세 효과)
📝 복잡한 날짜와 세법, 명쾌하게 풀어드립니다
질문자님이 헷갈리시는 부분은 잦은 부동산 대책 변경으로 인한 혼란입니다. 하나씩 팩트 체크를 해드리겠습니다.
1. 자동 말소일의 기준: 2026년 9월 13일 📅
임대사업자 등록 말소는 '민간임대주택에 관한 특별법(민특법)'을 따릅니다. 이 법은 지자체(구청) 등록을 기준으로 합니다.
원칙: 임대 의무 기간(8년)이 경과한 날 자동으로 등록이 말소됩니다.
기산일: 실제 임대를 시작한 날과 지자체 등록일 중 늦은 날입니다. (질문자님은 2017년 취득 후 2018년 등록했으므로, 이미 임대 중이었다면 등록일인 2018년 9월 13일이 기산일이 됩니다.)
말소 시점: 2018.09.13 + 8년 = 2026.09.12까지가 의무 기간입니다. 따라서 2026년 9월 13일이 되면 임대사업자 지위가 자동 말소됩니다. 세무서 등록일(9월 17일)은 사업자등록증상의 날짜일 뿐, 주택 임대 의무 기간 산정에는 영향을 주지 않습니다.
2. 장기보유특별공제 50% 적용의 근거 (2018.3.31 오해 풀기) 📉
많은 분이 오해하는 "2018년 3월 31일"은 단기임대주택이 세제 혜택을 받기 위한 막차 시간이었습니다. 질문자님은 장기일반민간임대(8년)로 등록하셨기 때문에 이 날짜와 무관하게 혜택을 받습니다.
적용 조항: 조세특례제한법 제97조의3 (장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례)
혜택: 8년 이상 임대 시 양도차익의 50%, 10년 이상 시 70%를 장기보유특별공제로 빼줍니다. (자동 말소의 경우 8년을 채운 것으로 보아 50% 적용)
요건 체크:
가액: 임대 개시일 기준 기준시가 6억 원(수도권) 이하. (지방 저가 주택이나 소형이니 충족했을 것으로 보임)
면적: 국민주택규모(85㎡) 이하. (60㎡ 미만이므로 충족)
기간: 8년 의무 임대 준수. (자동 말소 시 준수한 것으로 간주)
주의사항: 9.13 대책(2018년)으로 인해 조정대상지역 내 신규 취득 주택은 혜택이 사라졌으나, 질문자님은 2017년에 취득했으므로 9.13 대책의 규제를 받지 않습니다. 따라서 50% 공제가 가능합니다.
3. 양도소득세 계산 시뮬레이션 🧮
자동 말소된 임대주택은 중과세가 배제되고 기본 세율이 적용됩니다. 여기에 특례 공제 50%까지 받으면 세금이 확 줄어듭니다.
양도차익: 12억(양도가) - 4억(취득가) - 1천만(경비) = 7억 9,000만 원
장기보유특별공제(50%): 7억 9,000만 원 × 50% = 3억 9,500만 원 (이 금액이 세금 계산에서 빠집니다!)
과세표준: 7억 9,000만 - 3억 9,500만 - 250만(기본공제) = 3억 9,250만 원
산출세액: 3억 9,250만 원 × 40%(세율) - 2,540만 원(누진공제) = 1억 3,160만 원
지방소득세(10%): 1,316만 원
총 예상 납부액: 약 1억 4,476만 원
(참고: 만약 이 혜택 없이 일반 과세로 30%(15년 보유 일반 장특공)만 받는다면 세금은 약 2억 원, 중과세를 맞는다면 4~5억 원이 넘습니다. 50% 특례의 위력입니다.)
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 자동 말소 후 언제까지 팔아야 50% 혜택을 받나요?
👉 기한이 없습니다. 자동 말소된 경우, 말소일 이후 언제 팔더라도 임대 기간 중에 발생한 양도차익에 대해서는 조세특례제한법 제97조의3(50% 감면) 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 양도세 중과 배제(일반 세율 적용) 혜택은 말소일로부터 기한 제한 없이 적용되는 것으로 유권해석이 변경되었습니다(기존 1년에서 완화). 하지만 정책은 변할 수 있으니 매도 시점에 세무 확인은 필수입니다.
Q2. 거주 주택(주택 3)을 먼저 팔면 비과세가 되나요?
👉 네, 가능합니다. '거주 주택 비과세 특례'를 활용할 수 있습니다. 임대주택(1, 2)이 등록되어 있는 상태(또는 자동 말소된 상태)에서 2년 이상 거주한 주택(3)을 팔면, 평생 1회에 한해 비과세를 받을 수 있습니다. 단, 자동 말소된 경우 말소일로부터 5년 이내에 거주 주택을 팔아야 비과세가 인정됩니다.
Q3. 주택 1, 2 중 무엇을 먼저 파는 게 유리한가요?
👉 양도차익이 적은 것을 먼저 파는 것이 일반적입니다. 둘 다 50% 감면 혜택 대상이라면, 하나를 팔고 나면 남은 하나는 '1주택+거주 주택' 상태가 됩니다. 세금 계산 구조상 차익이 큰 주택을 나중에 파는 것이 유리할 수 있으나, 질문자님은 3주택자이므로 순서에 따른 유불리는 구체적인 차익 규모에 따라 시뮬레이션이 필요합니다. 다만, 둘 다 특례를 받으므로 큰 차이는 없을 수 있습니다.
Q4. 자동 말소되면 임대료 5% 제한은 안 지켜도 되나요?
👉 네, 말소된 이후에는 5% 룰이 해제됩니다. 2026년 9월 13일 이후에 갱신하는 계약부터는 시세대로 5% 이상 올려 받을 수 있습니다. 하지만, 임대차 3법(계약갱신청구권)은 여전히 적용되므로 세입자가 갱신 청구를 하면 5% 제한을 받습니다. 새로운 세입자를 받을 때만 시세대로 받을 수 있습니다.
Q5. 세무서 사업자 등록은 자동으로 말소되나요?
👉 아니요, 직접 폐업 신고를 해야 합니다. 지자체 등록은 자동 말소되지만, 세무서 사업자 등록은 살아있습니다. 양도세 혜택을 받기 위해 매도 시점까지 유지하다가, 매도 후 폐업 신고를 하시는 것이 깔끔합니다.
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