천안 두정동, 어느 임대사업자의 한숨 섞인 소주 한 잔
2026년 2월 10일, 천안시 두정동의 한 허름한 순대국밥집. TV 뉴스에서는 연일 대통령의 강경한 발언이 흘러나오고 있었다.
"집은 사는(Live) 곳이지 사는(Buy) 것이 아닙니다. 한 사람이 수백 채를 사들이는 매입임대 제도는 근본적으로 재검토되어야 합니다."
화면 속 대통령의 단호한 눈빛을 보며, 김철수(가명, 58세) 씨는 쥐고 있던 소주잔을 거칠게 내려놓았다. 철수 씨는 천안 일대에서 20년 넘게 원룸 건물 두 채와 다세대 주택(빌라) 다섯 채를 운영해 온, 소위 말하는 '등록임대사업자'였다.
"수백 채? 투기꾼? 허 참, 기가 막혀서."
철수 씨는 뉴스 앵커가 '빌라왕', '전세사기'라는 단어를 섞어가며 임대사업자 전체를 사회악으로 몰아가는 현실이 억울했다. 그는 지난 10년간 정부가 하라는 대로 다 했다. 임대료 증액 제한 5%를 칼같이 지켰고, 보증보험도 꼬박꼬박 가입했다. 세입자가 도배를 해달라면 해줬고, 보일러가 고장 나면 한밤중에도 뛰어나갔다. 그가 가진 집들은 아파트가 아니었다. 서민들이, 대학생들이, 사회 초년생들이 저렴하게 머물다 가는 '비아파트'였다.
"사장님, 뉴스 보셨어요? 저 이제 전세금 못 돌려받는 거 아니죠?"
옆 테이블에서 국밥을 먹던 대학생 세입자 민재가 걱정스런 눈빛으로 물어왔다. 철수 씨의 건물 201호에 사는 청년이었다.
"민재 학생, 걱정 마. 내 건물이 경매 넘어갈 일도 없고, 나는 갭투기꾼들처럼 무리하게 대출받은 것도 없어. 근데... 나라에서 혜택을 다 없애버리면 나도 버티기가 힘들지."
철수 씨의 고민은 깊었다. 정부가 약속했던 '양도세 중과 배제'와 '종부세 합산 배제' 혜택을 믿고 노후 자금을 털어 임대주택을 등록했다. 그런데 이제 와서 그 혜택을 '특혜'라 부르며 소급 적용까지 거론하고 있었다. 만약 세금 폭탄이 현실화된다면, 철수 씨는 선택해야 했다. 월세를 대폭 올리거나, 아니면 건물을 팔아치워야 했다.
하지만 누가 이 시국에 빌라를 사겠는가? 아파트 투기꾼 잡겠다며 휘두른 칼에, 정작 피를 흘리는 건 철수 씨 같은 생계형 임대사업자와 갈 곳 없는 서민 세입자들이었다. 창밖으로 불당동의 화려한 아파트 단지가 보였다. 저곳은 규제가 있어도 값이 오르지만, 철수 씨의 낡은 빌라촌에는 찬바람만 쌩쌩 불고 있었다.
"투기꾼이라니... 나는 그저 남들에게 지붕을 빌려주고 밥벌이했을 뿐인데."
철수 씨는 식어버린 국밥을 뒤로하고 씁쓸하게 가게를 나섰다. 2026년의 겨울바람은 유난히도 차갑게 느껴졌다.
💡 '옥석 가리기' 없는 규제는 서민 주거 생태계를 파괴합니다.
현재 논란이 되고 있는 등록임대사업자 제도 개편 논의는 '시장 순기능의 인정'과 '투기 세력의 엄단'을 명확히 구분하는 것에서부터 해결책을 찾아야 합니다.
✅ 핵심 해결 솔루션
비아파트 시장의 특수성 인정: 아파트와 달리 빌라, 오피스텔 등 비아파트 시장은 시세 차익보다는 임대 수익이 주목적입니다. 이를 동일한 잣대로 규제하면 공급이 급감하여 서민 주거비가 폭등합니다. 비아파트 유형에 대한 세제 혜택 유지는 필수적입니다.
공공임대의 한계 보완: 정부(LH, SH)가 모든 임대주택을 공급할 수 없습니다. 민간 임대사업자는 공공이 닿지 않는 곳에 주거 사다리를 제공하는 파트너입니다. 이들을 투기꾼으로 몰 것이 아니라, '공적 의무(임대료 제한 등)'를 성실히 이행하는 사업자에게는 확실한 인센티브를 보장해야 신뢰가 유지됩니다.
투기 필터링 강화: 수백 채를 갭투자로 매입해 전세 사기를 일으키는 악성 임대인은 '보증보험 가입 요건 강화'와 '부채비율 제한'으로 걸러내야지, 정상적인 사업자에게 징벌적 과세를 하는 방식은 지양해야 합니다.
📝 정책 변화가 가져올 나비효과 분석
이재명 대통령의 발언과 정부의 기조가 실제 정책으로 이어질 경우 발생할 수 있는 시장의 파급 효과와 논리적 배경을 상세히 분석해 드립니다.
1. 대통령 발언의 배경과 의도 🎯
투기 프레임: "집을 수백 채 가진 것 자체가 비정상"이라는 인식은 다주택자를 주택 가격 상승의 주범으로 보는 시각에서 출발합니다.
매입임대 비판: 건설임대(직접 지어서 임대)가 아닌, 기존 주택을 사들여(매입) 임대하는 방식은 주택 수를 늘리지 않고 매물만 잠식하여 가격을 올린다는 비판입니다.
세제 혜택 축소: 특히 '양도소득세 중과 배제'가 다주택자들에게 꽃길을 깔아줬다는 판단하에, 이를 손보겠다는 의지를 강력히 피력하고 있습니다.
2. 비아파트(빌라·오피스텔) 시장의 반발 이유 📉
아파트와 다른 시장: 아파트는 시세 차익을 노리는 투자 수요가 많지만, 빌라나 다가구주택은 월세 수입을 목적으로 하는 생계형 임대인이 많습니다.
공급 절벽 우려: 임대사업자 혜택이 사라지면 다주택자들은 매물을 내놓지 않고(양도세 부담), 신규 진입도 하지 않습니다. 빌라 공급이 끊기면 아파트로 갈 수 없는 서민들의 월세가 급등하게 됩니다.
역차별 논란: 아파트 임대사업자는 이미 2020년에 폐지되었습니다. 현재 남아있는 등록임대사업자는 대부분 비아파트 보유자들인데, 이들을 투기꾼으로 몰아붙이는 것은 현실과 동떨어진다는 지적입니다.
3. 서민 주거에 미칠 '불똥' 🔥
전세의 월세화 가속: 임대인들이 늘어난 보유세(종부세 등) 부담을 세입자에게 전가하기 위해 전세를 월세로 빠르게 전환할 것입니다.
주거비 상승: 민간 공급이 줄어들면 전·월세 가격은 오를 수밖에 없습니다. 공공임대가 이를 대체하기에는 예산과 시간이 턱없이 부족합니다.
신뢰 훼손: 정권이 바뀔 때마다 "등록해라" 했다가 "혜택 없앤다" 하는 정책 널뛰기는 시장의 불확실성을 키워 장기적인 주거 안정을 해칩니다.
4. 향후 전망 🔭
정부는 전면 폐지보다는 '단계적 축소'나 '요건 강화' 쪽으로 가닥을 잡을 가능성이 큽니다. 하지만 '양도세 중과 배제' 건드리는 순간 시장에 매물이 잠기거나(동결 효과), 임대료가 폭등하는 부작용이 즉각적으로 나타날 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 2026년 지방선거 등을 앞두고 민심을 고려한 속도 조절이 예상됩니다.
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 등록임대사업자 제도가 완전히 폐지되나요?
👉 A. 당장은 아니지만, 혜택이 대폭 축소될 가능성이 큽니다. 대통령의 발언 강도로 볼 때, 신규 등록을 제한하거나 기존 사업자에 대한 세제 혜택(특히 종부세 합산 배제, 양도세 중과 배제)을 축소하는 방향으로 법 개정이 추진될 수 있습니다. 다만, 소급 적용 여부는 위헌 논란이 있어 격렬한 법적 공방이 예상됩니다.
Q2. 저는 빌라 한 채를 임대 주고 있는데, 저도 투기꾼인가요?
👉 A. 정부의 프레임에 따르면 규제 대상이 될 수 있습니다. 현재 논의는 주택 수보다는 '다주택자에게 주는 혜택' 자체를 문제 삼고 있습니다. 1호만 임대하더라도 등록사업자로서 받는 혜택이 있다면, 제도가 개편될 때 영향을 받을 수 있습니다. 하지만 생계형 소규모 임대사업자에 대한 예외 조항이 생길지는 지켜봐야 합니다.
Q3. 양도세 중과 배제가 없어지면 어떻게 되나요?
👉 A. 집을 팔 때 세금이 엄청나게 늘어납니다. 조정대상지역 내 다주택자가 집을 팔 때 기본 세율(6~45%)에 20~30%p를 더 얹어서 세금을 냅니다. 지방소득세까지 합치면 차익의 최대 82.5%를 세금으로 낼 수도 있습니다. 이 혜택이 사라지면 사실상 집을 팔지 못하게 되는 '매물 잠김' 현상이 발생합니다.
Q4. 세입자 입장에서는 좋은 거 아닌가요?
👉 A. 단기적으로는 그럴 수 있지만, 장기적으로는 주거비가 오를 수 있습니다. 다주택자가 매물을 쏟아내면 집값이 떨어질 수 있겠지만, 임대 공급 자체가 줄어들면 전·월세 가격은 오릅니다. 집을 살 여력이 없는 서민 입장에서는 저렴한 임대주택이 사라지는 결과를 초래할 수 있어 마냥 반길 일은 아닙니다.
Q5. 지금이라도 임대사업자 등록을 말소해야 할까요?
👉 A. 의무 임대 기간을 확인하고 신중히 결정하세요. 자진 말소는 가능하지만, 의무 임대 기간(10년 등)을 채우지 않고 말소하면 그동안 받은 세제 혜택을 토해내야 할 수도 있고 과태료(3천만 원)가 부과될 수도 있습니다. 정부의 구체적인 개편안이 발표될 때까지는 현 상태를 유지하며 관망하는 것이 좋습니다.
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