3억 원의 빚과 낡은 빌라의 딜레마
"형님, 진짜 죄송합니다. 현금은 지금 도저히 융통이 안 됩니다. 대신 제가 가지고 있는 강서구 쪽 빌라라도 가져가세요."
후배 민철의 떨리는 목소리에 성훈은 깊은 한숨을 내쉬었다. 3년 전, 사업 자금이 급하다며 빌려 간 돈이 원금만 3억 원이었다. 차용증 하나 믿고 빌려줬건만, 이자는커녕 원금 회수도 불투명한 상황에서 민철이 내민 마지막 카드는 '집'이었다.
"빌라? 그거 시세가 얼마나 되는데?"
"지금 급매로 내놔도 3억 2천은 받습니다. 근데 안 팔려서 문제죠. 형님이 그냥 이거 명의 가져가시고 빚 퉁치는 걸로 하시죠."
성훈은 고민에 빠졌다. 돈을 떼이는 것보다는 낫겠다 싶었다. 두 사람은 당장 근처 문구점에서 파는 표준 부동산 매매 계약서가 아닌, 예전에 써두었던 '차용증'을 꺼내 들고 법무사 사무실을 찾았다.
"법무사님, 제가 이 친구한테 3억 받을 게 있는데, 돈 대신 이 집을 제 명의로 돌리려고 합니다. 여기 차용증도 있고요. 그냥 명의만 넘겨주면 끝나는 거죠?"
성훈의 단순한 질문에 법무사는 안경을 고쳐 쓰며 난감한 표정을 지었다.
"사장님, 차용증이 있다고 해서 등기소에서 '아, 그렇군요' 하고 바로 명의를 바꿔주지 않습니다. 이건 '대물변제' 계약으로 들어가야 해요. 그리고 민철 씨, 이 집 넘기면 빚 갚는 거니까 세금 안 낼 것 같죠? 국세청은 그렇게 보지 않습니다. 이거 '양도'로 봅니다. 양도소득세 폭탄 맞으실 수도 있어요."
"네? 빚 갚는데 무슨 소득이 있다고 세금을 냅니까?"
민철의 눈이 휘둥그레졌다. 성훈 역시 복잡해진 머리를 감싸 쥐었다. 단순히 집문서만 주고받으면 끝날 줄 알았던 빚 청산 과정이, 사실은 세금과 법적 절차가 얽히고설킨 고차방정식이라는 것을 깨닫는 순간이었다. 성훈은 생각했다. '등기부등본에 내 이름을 올리는 게 현금 받는 것보다 더 힘들 줄이야.'
⚖️ '대물변제 예약'과 '소유권 이전 등기'가 정답입니다
차용증을 근거로 부동산 명의를 이전받으려면 단순히 "명의를 넘긴다"는 합의만으로는 부족합니다. 법적으로 유효한 절차를 밟아야 나중에 탈세 혐의나 사해행위 취소 소송 등의 문제에 휘말리지 않습니다.
핵심 해결 절차:
대물변제 계약서 작성: 차용증은 채무 관계의 증거일 뿐입니다. 빚 대신 부동산으로 갚겠다는 '대물변제 계약서'를 별도로 작성해야 합니다.
실거래가 신고(검인): 대물변제 역시 부동산 거래의 일종이므로 관할 구청에 검인 또는 실거래가 신고를 해야 합니다.
세금 납부: 채무자(주는 사람)는 양도소득세, 채권자(받는 사람)는 취득세를 내야 합니다.
소유권 이전 등기 신청: 위 서류들을 첨부하여 등기소에 신청해야 비로소 법적 소유자가 됩니다.
📝 대물변제 등기의 모든 것 상세 분석
차용증을 쓰고 부동산으로 빚을 갚는 행위를 법률 용어로 '대물변제(代物辨濟)'라고 합니다. "물건으로 대신 갚는다"는 뜻이죠. 이 과정이 왜 복잡하고, 어떤 서류가 필요한지 아주 상세하게 풀어드립니다.
1. 왜 그냥 '증여'로 처리하면 안 되나요? 🚫
많은 분이 절차가 복잡하니 그냥 "가족이나 지인에게 공짜로 준 것(증여)"으로 처리하려고 합니다. 하지만 이는 매우 위험합니다.
세금 차이: 증여세율(10~50%)은 대체로 양도소득세보다 높을 수 있습니다. 또한, 실제로 빚을 탕감해 주는 대가성 거래인데 증여로 위장하다 걸리면 가산세 폭탄을 맞습니다.
대물변제의 본질: 세법상 대물변제는 '유상 양도'에 해당합니다. 빚(채무)이 사라지는 것을 경제적 이익(돈을 받은 것)으로 보기 때문입니다.
2. 구체적인 등기 절차 및 필요 서류 📂
등기소에 가기 전, 완벽한 서류 준비가 필수입니다.
A. 대물변제 계약서 작성 (필수) 차용증 원본과 함께, "채무자 OOO은 채권자 OOO에게 차용금 3억 원에 갈음하여 본인 소유의 부동산을 양도한다"는 내용의 계약서를 작성합니다. 이 계약서가 등기 원인 서류가 됩니다.
B. 세금 문제 정리 (가장 중요) 💰
채무자 (집 주는 사람): 빚이 3억 원이고, 집을 3억 원에 넘겼다면, 국세청은 이 집을 3억 원에 판 것으로 봅니다. 만약 옛날에 이 집을 2억 원에 샀었다면? 1억 원의 차익이 발생한 것으로 보아 양도소득세를 내야 합니다. "돈 못 갚아서 집 넘기는 것도 서러운데 세금이라니!"라고 해도 어쩔 수 없습니다.
채권자 (집 받는 사람): 부동산을 취득했으므로 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)를 내야 합니다. 세율은 일반 매매와 동일하게 적용됩니다 (주택 수, 지역에 따라 1~12%).
C. 등기 신청 (셀프 등기 or 법무사) 🏛️ 준비된 서류를 가지고 관할 등기소에 제출합니다.
필수 서류: 등기권리증(집문서), 매도용 인감증명서(채무자), 주민등록초본, 대물변제계약서, 토지/건축물대장, 취득세 납부 영수증, 국민주택채권 매입 영수증 등.
3. 주의할 점: '사해행위'의 위험 ⚠️
만약 채무자(민철)가 성훈 말고도 다른 사람들에게 빚이 많은 상태에서, 유독 성훈에게만 유일한 재산인 부동산을 넘겨줬다면?
다른 채권자들이 "왜 쟤한테만 줘! 이거 무효야!"라고 소송을 걸 수 있습니다. 이를 '사해행위 취소 소송'이라고 합니다.
따라서 부동산 가액이 채무액과 적정한지, 다른 채권자를 해할 의도가 없었는지 법률 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 부동산 가격이 빌려준 돈보다 비싸면 어떻게 하나요?
👉 A. 이를 '청산' 절차라고 합니다. 예를 들어 빚은 3억인데 집 시세가 5억이라면, 채권자는 차액인 2억 원을 채무자에게 현금으로 돌려줘야 합니다 (가등기담보법 적용 가능성 있음). 만약 차액을 돌려주지 않고 5억짜리 집을 꿀꺽하면 부당이득이 되어 법적 분쟁이 발생합니다.
Q2. 차용증에 공증을 안 받았는데도 대물변제가 가능한가요?
👉 A. 네, 가능합니다. 대물변제 계약은 당사자 간의 합의가 중요합니다. 차용증은 채권-채무 관계가 존재한다는 것을 입증하는 자료일 뿐입니다. 다만, 확실한 증거를 위해 대물변제 계약서에는 인감도장을 찍고 인감증명서를 첨부하는 것이 좋습니다.
Q3. 양도소득세가 너무 많이 나올 것 같은데 피할 방법은 없나요?
👉 A. 합법적으로 피할 방법은 없습니다. 다만, 채무자가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 있다면 대물변제로 집을 넘겨도 양도소득세가 비과세될 수 있습니다. (단, 고가 주택 제외). 이 부분을 세무사와 꼭 체크해 보세요.
Q4. 기존에 있던 은행 대출(근저당)은 어떻게 되나요?
👉 A. 보통은 채권자가 그 대출을 승계(떠안음)하는 조건으로 가져옵니다. 예를 들어 5억짜리 집에 은행 빚 2억, 개인 빚 3억이 있다면, 채권자가 은행 빚 2억을 갚기로 하고 집을 가져오면 깔끔하게 3억 빚이 퉁쳐지는 것이죠. 등기할 때 채무인수 약정도 함께 해야 합니다.
Q5. 법무사 비용은 얼마나 드나요?
👉 A. 부동산 과세표준액(공시가 또는 거래가)에 따라 다르지만, 보통 기본 보수 + 누진료 + 공과금 대행료 등이 붙습니다. 3~5억 원대 부동산이라면 수십만 원에서 백만 원 초반대(세금 제외 순수 수수료) 정도 예상하시면 됩니다. 셀프 등기가 어렵다면 전문가에게 맡기는 것이 안전합니다.
댓글
댓글 쓰기