🏠 토지거래허가구역 내 세입자 낀 주택 매도, '특약 연장'도 실거주 유예 기간으로 인정받을 수 있을까요?

 최근 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 정부가 발표한 '2026년 2월 12일 부동산 보완 대책'으로 인해 시장이 술렁이고 있습니다. 특히 토지거래허가구역 내에서 세입자가 거주 중인 주택을 매도하려는 다주택자분들의 셈법이 복잡해졌습니다. 매수자(무주택자 한정)의 실거주 의무가 '기존 임대차 계약 종료일'까지 유예된다는 발표가 있었지만, 계약서상에 존재하는 '특약(조건부 연장)'이 이 유예 기간에 포함되는지를 두고 혼란이 가중되고 있습니다. 현재 직면하신 상황에 대한 정확한 법적 해석과 매수자의 입주 시한을 명확히 정리해 드립니다.

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📝 꼬여버린 임대차 기간, 재건축 입주 시점까지 기다려야 할까?

서울 서초구에 거주하는 김 선생님 부부. 그들은 현재 거주 중인 재건축 아파트(1+1 분양) 외에, 같은 서초구(토지거래허가구역)에 반전세로 임대를 준 아파트 한 채를 더 보유하고 있는 2주택자입니다. 다주택자 양도세 중과 유예가 올해 5월 9일에 종료된다는 소식에 마음이 다급해진 김 선생님은, 세금 폭탄을 피하고자 임대 중인 아파트를 서둘러 매도하기로 결심했습니다.

하지만 매도 과정은 순탄치 않았습니다. 서초구는 토지거래허가구역이기 때문에, 집을 사려는 사람은 무조건 잔금 후 일정 기간(보통 4개월) 내에 '직접 입주'를 해야만 구청의 허가가 떨어지기 때문입니다. 문제는 현재 그 집에 살고 있는 세입자였습니다. 세입자와 맺은 임대차 계약의 공식적인 만료일은 올해 8월 10일이었습니다.

그런데 계약서 하단 특약 사항에 적힌 문구 한 줄이 김 선생님의 발목을 잡았습니다. "임대기간 만료 시 임차인의 요청에 따라 임차인의 재건축 아파트 입주 시까지 연장하기로 한다." 현재 세입자의 본인 아파트는 재건축 공사 중이며, 무려 1년 반 뒤인 2027년 10월경에나 입주가 가능한 상황이었습니다.

최근 뉴스를 통해 "무주택자가 세입자 낀 집을 사면, 임대차 계약 종료일까지 실거주를 유예해 준다"는 소식을 들었지만, 김 선생님은 도무지 헷갈렸습니다. 매수자가 구청에 토지거래허가를 신청할 때, 정부가 말하는 '계약 종료일'이 서류상 명시된 금년 8월 10일인지, 아니면 특약에 따라 늘어난 2027년 10월인지 알 수 없었기 때문입니다. 만약 2027년 10월까지 매수자가 입주를 못 한다면 토지거래허가 자체가 나오지 않아 매매가 무산될 위기였습니다. 마음이 타들어 가는 김 선생님은 부동산 전문 커뮤니티에 긴급히 도움을 요청했습니다.

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💡 결론: 특약 연장은 인정 불가! 기준은 '2.12 발표일 당시 확정된 최초 종료일'입니다

김 선생님의 고민에 대한 결론부터 명확히 말씀드리자면, 정부가 유예를 인정하는 임대차계약 종료일은 '특약으로 연장되는 2027년 10월'이 아니라, 서류상 명시된 최초 만기일인 '금년 8월 10일'입니다. 이번 2월 12일에 관계부처 합동으로 발표된 <다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 추진> 방안의 세부 지침을 자세히 살펴보면 그 답이 명확하게 나와 있습니다. 정부는 갭투자를 방지하고 제도의 악용을 막기 위해 조건표에 "대책 발표일(2026.2.12.) 현재 체결된 임대차계약상의 '최초 계약 종료일'까지만 유예된다"라고 명시하며 쐐기를 박았습니다.

즉, 추후 상황에 따라 변동될 수 있는 갱신 계약이나 조건부 특약 연장은 토지거래허가구역의 실거주 유예 기간으로 인정해주지 않습니다. 따라서 김 선생님의 아파트를 매수하려는 무주택자는, 세입자가 8월 10일에 집을 비워준다는 전제하에 그 직후에 입주를 완료해야만 적법하게 토지거래허가를 받을 수 있습니다. 만약 세입자가 특약을 근거로 2027년 10월까지 안 나가겠다고 버틴다면, 사실상 그 집을 매수할 수 있는 실수요자를 찾기는 불가능에 가깝게 됩니다. 김 선생님은 하루빨리 세입자와 원만한 합의를 통해 8월 10일에 퇴거하는 것으로 확답을 받아야만 매매를 진행할 수 있습니다.

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🔍 토지거래허가구역 매수자의 입주 데드라인 완벽 분석

이번 2.12 대책으로 인해 토지거래허가구역 내 주택 매매 시점과 입주 시점에 대한 셈법이 복잡해졌습니다. 질문자님의 두 가지 질문에 대해 법적 근거를 바탕으로 상세히 분석해 드립니다.

1. 계약 종료일의 해석 (8월 10일 vs 27년 10월)

• 정부의 공식 입장: 국토교통부와 기획재정부의 보도자료 문답(Q&A)에 따르면, 실거주 유예의 기준이 되는 시점은 무조건 '2026년 2월 12일 이전에 이미 확정되어 체결된 계약서상의 1차 만료일'입니다.

• 특약의 효력 제한: 임차인의 사정에 따라 '입주 시까지 연장한다'는 특약은 임대인과 임차인 사이의 사적인 약속일 뿐, 국가가 투기 억제를 위해 통제하는 '토지거래허가법' 상의 예외 사유로 인정받지 못합니다. 행정청(구청)은 이를 '불확실한 기한'으로 간주하여 허가를 반려할 것입니다.

• 결론: 따라서 행정적으로 인정받는 계약 만료일은 '금년 8월 10일'입니다. 질문자님은 매도를 위해 세입자에게 이 사실을 명확히 고지하고, 특약 실행이 불가피하다면 매수자에게 그 집을 팔 수 없다는 점을 인지하셔야 합니다.

2. 매수자는 도대체 언제까지 입주해야 하는가?

매수자(무주택자)의 최종 입주 데드라인은 상황에 따라 다음과 같이 두 가지 조건의 지배를 받습니다.

• 원칙적인 유예 기한: 앞서 말씀드린 대로 매수자는 '기존 임대차 계약의 최초 종료일(금년 8월 10일)' 직후에 즉시 전입신고를 하고 입주해야 합니다. (이후 2년간 의무적으로 실거주해야 함).

• 절대 넘을 수 없는 마지노선 (2년 제한): 설령 2.12 대책 발표 이전에 맺은 전세 계약의 만기가 3년 뒤(예: 2029년)로 넉넉히 남아있다고 하더라도, 정부는 한도 끝도 없이 갭투자를 허용하지 않습니다. 규정상 "아무리 늦어도 발표일로부터 2년 이내인 2028년 2월 11일까지는 무조건 실거주를 위해 입주해야 한다"는 강행 규정을 두었습니다.

• 질문자님 사례 적용: 질문자님의 세입자 만기일(8월 10일)은 마지노선인 2028년 2월 11일 이전이므로, 매수자는 세입자가 나가는 8월 10일 경에 맞춰 입주하면 됩니다. (단, 대출을 받을 경우 '대출 실행일로부터 6개월' 또는 '임대차 종료일로부터 1개월' 중 더 늦은 시점까지 전입해야 한다는 금융 규제도 동시에 만족해야 합니다.)

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🙋‍♂️ 토지거래허가구역 매매 긴급 Q&A 베스트 5

Q1. 그럼 매수자가 다주택자면 아예 이 혜택을 못 받는 건가요? 

A1. 네, 맞습니다. 이번 '실거주 2년 유예' 조치는 토지거래허가구역 내에서 주택 매수 심사 시 '토지거래허가 신청일 기준 완벽한 무주택자'에게만 제한적으로 허용됩니다. 기존 주택을 처분할 예정인 1주택자나 다주택자는 세입자 낀 물건을 매수할 때 실거주 유예 혜택을 받을 수 없습니다.

Q2. 만약 세입자가 주택임대차보호법에 따른 '계약갱신청구권(2+2년)'을 쓰겠다고 하면 어떻게 되나요? 

A2. 가장 골치 아픈 상황입니다. 토지거래허가 제도의 '실거주 유예'는 최초 계약 종료일(2년)까지만 인정되는데, 민법상 세입자의 갱신권(추가 2년)이 충돌하기 때문입니다. 정부는 2.12 대책에서 '최초 계약 종료일'로 한정했으므로, 갱신권을 사용한 세입자가 있는 주택을 매수했다가는 매수자가 기한 내 실입주를 못 해 법을 위반하게 됩니다. 따라서 세입자가 갱신권을 포기하고 퇴거한다는 명확한 동의(합의서 등)가 있어야만 매매가 가능합니다.

Q3. 양도세 중과 유예를 받으려면 언제까지 집을 팔아야 하나요? 잔금 기준인가요? 

A3. 이번 2.12 대책으로 기준이 조금 완화되었습니다. 기존에는 5월 9일까지 '잔금 청산 및 등기 이전'이 완료되어야 했지만, 매물 잠김 현상을 막기 위해 "2026년 5월 9일까지 정식 매매계약을 체결하고 계약금을 수령한 사실이 확인"되면 양도세 중과 배제 혜택을 적용받을 수 있습니다. 잔금은 서초구의 경우 계약일로부터 4개월 이내에만 치르면 됩니다. (가계약은 인정되지 않습니다.)

Q4. 매수자가 대출을 안 받고 전액 현금으로 사면 입주를 더 미룰 수 있나요? 

A4. 불가능합니다. 주택담보대출을 받을 때 생기는 '전입 의무'와, 구청에서 허가를 내주는 '토지거래허가구역 실거주 의무'는 별개의 법률입니다. 대출이 없더라도 토지거래허가구역 내 주택을 샀다면, 허가받은 목적(실거주)대로 이행해야 하며, 세입자 만기일 이후 즉시 들어가서 최소 2년 이상 직접 거주해야 이행강제금(취득가액의 10%) 부과를 피할 수 있습니다.

Q5. 세입자가 8월에 확실히 나간다고 치면, 매수자는 허가 신청을 언제 해야 하나요? 

A5. 매수자가 무주택자이고 8월 10일에 임대차 계약이 종료된다면, 잔여 임대 기간이 6개월 미만(현재 2월 하순 기준)이므로 사실상 '정상적인 매매'와 유사하게 취급됩니다. 통상적으로 잔금일(소유권 이전일) 약 1~2개월 전에 관할 구청에 토지거래허가를 신청하여 허가증을 교부받은 후 정상적으로 잔금 및 등기 절차를 밟으시면 됩니다. 구체적인 신청 타이밍은 담당 공인중개사와 협의하여 진행하시는 것이 가장 안전합니다.