2026년 2월 14일, 천안 불당동의 잔금 대첩
2026년 2월 14일, 밸런타인데이의 낭만 따위는 잊은 지 오래였다. 30대 직장인 민수 씨에게 오늘은 생애 첫 '내 집 마련'의 마침표를 찍는 잔금 날이었다. 충남 천안시 불당동의 알짜배기 아파트. 계약 당시 등기부등본을 떼어봤을 때, '을구'에 선명하게 찍혀 있던 [채권최고액 3억 6천만 원, OO은행]이라는 글자가 내내 가시처럼 걸렸다.
매도인인 김 사장은 사람 좋아 보이는 웃음을 지으며 말했다.
"에이, 민수 씨. 잔금 받으면 그 자리에서 바로 갚을 거니까 걱정 말아요. 내가 이 동네에서만 10년을 살았는데 사기 치겠어?"
하지만 민수 씨는 불안했다. 뉴스에서 본 '깡통전세'나 '이중계약' 사기 사건들이 머릿속을 스쳤다. 만약 김 사장이 내 잔금 4억 원을 받고 빚을 안 갚고 잠적해 버린다면? 은행은 1순위 근저당권자로서 경매를 넘길 것이고, 내 집은 공중분해 될 터였다.
오전 10시, 부동산 사무실. 긴장된 공기가 흘렀다. 법무사 사무장님과 김 사장, 그리고 공인중개사가 모였다.
"자, 잔금 입금하시죠."
김 사장이 재촉했다. 민수 씨는 떨리는 손으로 스마트폰을 꽉 쥐었다.
"사장님, 죄송하지만 입금 전에 확인 좀 하겠습니다. 오늘 갚으셔야 할 대출 원금이랑 이자, 그리고 중도상환 수수료까지 정확히 얼마인가요?"
김 사장의 표정이 살짝 일그러졌다.
"아니, 입금해 주면 내가 알아서 앱으로 갚는다니까 그러네?"
그때, 민수 씨는 며칠 전 공부했던 내용을 떠올리며 단호하게 말했다.
"안 됩니다. 사장님 계좌로 전액을 보내는 게 아니라, 대출금만큼은 제가 은행 가상계좌로 직접 쏘거나, 법무사님이랑 같이 은행 가서 상환하고 말소 접수증 확인할 겁니다. 그게 안 되면 오늘 잔금 못 치릅니다."
순간 정적이 흘렀다. 공인중개사가 급히 중재에 나섰다.
"아이고, 김 사장님. 요즘 세상이 흉흉해서 매수인들이 다 이렇게 해요. 깔끔하게 은행 가서 처리하고 영수증 줍시다. 그게 서로 편하잖아요."
결국 김 사장은 툴툴거리며 은행으로 향했다. 30분 뒤, 민수 씨의 눈앞에 [대출 전액 상환 영수증]과 [근저당권 말소 비용 납부 영수증]이 놓였다. 그제야 민수 씨는 등 뒤로 흐르던 식은땀을 닦아냈다. 등기부등본의 빨간 줄이 그어지는 상상을 하며, 비로소 이 집이 온전히 '나의 성'이 되었음을 실감했다.
💡 잔금 지급과 동시에 '상환' 및 '말소 등기'를 신청해야 하며, 절대 매도인 개인 계좌로 대출금을 포함한 전액을 입금해선 안 됩니다.
부동산 매매 계약에서 매도인의 근저당(대출) 처리는 가장 위험하면서도 중요한 절차입니다. 매수인의 권리를 보호하기 위해 반드시 지켜야 할 안전 수칙 3단계는 다음과 같습니다.
✅ 핵심 안전 솔루션
동시 이행의 원칙: 잔금을 치르는 것과 근저당을 말소하는 것은 동시에 이루어져야 합니다. 매도인을 믿고 돈을 먼저 주면 사고가 터집니다.
직접 상환 또는 동행: 대출금에 해당하는 금액은 매도인의 개인 통장이 아닌, 대출 은행의 상환 전용 가상계좌로 매수인이 직접 입금하거나, 법무사(또는 중개사)가 매도인과 은행에 동행하여 상환하는 것을 눈으로 확인해야 합니다.
말소 비용 확인: 대출을 갚는다고 등기부에서 저절로 사라지지 않습니다. 반드시 '말소 등기 비용(법무사 수수료 + 등록면허세)'까지 매도인이 납부했는지 확인하고, 은행에서 발급한 [말소비용 납부 영수증]을 챙겨야 합니다.
📝 근저당권 말소의 완벽한 프로세스 가이드
왜 이렇게 까다롭게 확인해야 하는지, 그리고 구체적으로 잔금일 당일에 어떤 순서로 움직여야 하는지 전문가 수준으로 상세하게 분석해 드립니다.
1. 근저당권(Root Mortgage)의 위험성 이해 ⚠️
등기부등본 '을구'에 있는 근저당권은 집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸다는 뜻입니다.
채권최고액: 보통 대출 원금의 110~120%로 설정됩니다.
위험 요소: 매수인이 잔금을 줬는데 매도인이 빚을 갚지 않으면, 은행은 여전히 이 집을 담보로 잡고 있습니다. 집주인이 바뀌어도 근저당은 따라다닙니다(물권의 추급효). 최악의 경우 내 돈 내고 산 집이 경매로 넘어갑니다.
2. 잔금일 D-Day 진행 순서 (Step-by-Step) 👣
Step 1: 당일 등기부등본 확인 잔금을 보내기 직전, 공인중개사에게 요청하여 '오늘 날짜, 현재 시간' 기준의 등기부등본을 다시 발급받습니다. 계약일 이후 추가 대출이나 가압류가 들어오지 않았는지 확인합니다.
Step 2: 상환 금액 확정 매도인이 은행에 전화하여 '오늘 기준 대출 원금 + 이자 + 중도상환 수수료'의 총액을 확인하게 합니다.
Step 3: 잔금 분할 입금 (가장 중요) 💰
방법 A (은행 동행): 매도인, 매수인, 중개사(또는 법무사)가 함께 은행 객장으로 갑니다. 매수인이 그 자리에서 대출 상환액을 매도인 계좌로 이체하고, 즉시 은행 창구에서 상환 처리합니다.
방법 B (가상계좌): 매도인이 은행으로부터 '대출 상환용 가상계좌'를 받습니다. 매수인이 그 계좌로 대출금을 입금하고, 나머지 차액만 매도인 개인 계좌로 보냅니다.
주의: 매도인이 "내가 나중에 폰뱅킹으로 할게"라고 하면 절대 거절하십시오.
Step 4: 말소 등기 신청 확인 📝 돈만 갚으면 끝이 아닙니다. '근저당권 말소 등기'를 해야 서류상 깨끗해집니다.
보통 은행 법무사가 대행하거나, 소유권 이전 등기를 맡은 매수 측 법무사가 위임장을 받아 처리합니다.
매도인이 은행에 말소 비용(건당 약 4~5만 원)을 납부했는지 영수증을 확인하세요.
Step 5: 소유권 이전 등기 서류 수령 상환 영수증과 말소 비용 납부 확인서를 받은 후, 나머지 잔금을 정산하고 소유권 이전 서류(등기필증, 인감증명서 등)를 넘겨받습니다.
3. 특약사항의 활용 (계약서 작성 시 팁) ✍️
계약서를 쓸 때 아래 특약을 넣으면 분쟁을 예방할 수 있습니다.
"매도인은 잔금 지급과 동시에 잔금으로 담보 대출 전액을 상환하고 근저당권 말소 등기 절차를 이행한다. 이를 어길 시 계약은 무효로 하고 배상한다."
4. 예외 상황: 대출 승계 (채무 인수) 🤝
만약 대출 조건이 좋아서 매수인이 그 빚을 떠안고 집을 사는 경우(포괄 근저당 등 제외)에는 상환하지 않고 '채무 인수' 절차를 밟습니다.
이 경우 매매 대금에서 대출금을 뺀 금액만 매도인에게 줍니다.
사전에 은행의 승인(매수인의 신용도 심사)이 반드시 필요합니다.
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 잔금 치르고 등기부를 떼어봤는데 근저당이 그대로 있어요!
👉 A. 말소 등기 처리에는 며칠(3~5일)이 걸립니다. 돈을 갚았다고 실시간으로 등기부에서 줄이 그어지는 것은 아닙니다. 은행이 법원에 서류를 보내고 등기소에서 처리하는 행정 기간이 필요합니다. [대출 완납 증명서]와 [말소 비용 영수증]을 가지고 있다면 걱정하지 않으셔도 됩니다. 일주일 뒤에 다시 확인해 보세요.
Q2. 매도인이 다른 은행 대출로 갈아타면서 말소한다고 하면요?
👉 A. 상황이 복잡하니 법무사에게 일임하세요. 매도인이 집을 팔면서 동시에 다른 집을 사고, 대출을 상환하는 등 자금 흐름이 꼬여 있을 수 있습니다. 이럴 때는 개인끼리 처리하지 말고, 소유권 이전 등기를 담당하는 법무사에게 "근저당 말소까지 책임지고 확인해 달라"고 요청하고 수수료를 조금 더 주는 것이 안전합니다.
Q3. 주말이나 공휴일에 잔금을 치러야 하면 어떡하죠?
👉 A. 가급적 평일로 날짜를 변경하세요. 주말에는 은행 문을 닫기 때문에 근저당 상환 및 확인이 불가능합니다. 인터넷 뱅킹 한도 문제도 발생할 수 있습니다. 부득이하다면 잔금의 일부만 주말에 주고, 대출 상환에 필요한 금액은 월요일 아침에 은행 문 열자마자 만나서 처리하는 것으로 합의서를 써야 합니다. (하지만 리스크가 큽니다.)
Q4. 매수인이 셀프 등기를 할 건데, 근저당 말소도 제가 할 수 있나요?
👉 A. 가능은 하지만 추천하지 않습니다. 매수인은 소유권 이전 등기를 셀프로 할 수 있지만, 매도인의 근저당 말소는 보통 은행 측 법무사나 은행이 주도권을 가집니다. 매수인이 개입하기 어려운 서류(은행의 해지 증서 등)가 있기 때문입니다. 은행에 상환하면서 "말소 등기까지 처리해 주세요"라고 요청하는 것이 일반적입니다.
Q5. 근저당 설정액이 0원인데 등기에 남아있으면요?
👉 A. 반드시 말소해야 합니다. 마이너스 통장이나 한도 대출의 경우, 빚을 다 갚아서 잔액이 '0원'이라도 근저당권 설정 등기는 살아있을 수 있습니다. 매도인이 언제든 다시 돈을 빌릴 수 있다는 뜻이므로, 잔금 전에 반드시 '말소 등기'를 조건으로 걸어야 합니다.
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