205호의 딜레마, "계약서가 방패가 될 줄이야"
사회초년생 민준 씨에게 천안의 7평 남짓한 원룸, '해피빌 205호'는 첫 독립의 상징이었다. 비록 좁은 공간이었지만, 나만의 공간이 생겼다는 기쁨에 들떠 계약서에 도장을 찍었던 날이 엊그제 같았다. 계약 기간은 2년. 하지만 인생은 계획대로 흘러가지 않는 법이다.
입주 1년 차가 되던 2026년 1월, 민준 씨에게 서울 본사 발령이라는 기회가 찾아왔다. 승진과 함께 찾아온 기회였기에 거절할 수 없었다. 기쁨도 잠시, 머릿속을 스치는 건 아직 1년이나 남은 월세 계약이었다.
"아... 집주인 아주머니 깐깐하신데, 이거 복비 물어주고 다음 사람 구해놓고 나가라고 하시겠지?"
주변 선배들의 조언은 무시무시했다.
'야, 다음 세입자 안 구해지면 계약 끝날 때까지 월세 다 내야 해.' '복비는 당연히 네가 내는 거고, 집주인이 맘에 안 든다고 세입자 거절하면 너만 손해다.'
민준 씨는 불안한 마음에 서랍 깊숙이 넣어두었던 임대차 계약서를 꺼냈다. 먼지 쌓인 계약서를 펼치고 특약사항을 읽어 내려가던 민준 씨의 눈이 한 문장에 고정되었다.
[특약사항 제3조] 임차인은 개인 사정으로 본 계약을 중도 해지할 경우, 최소 2개월 전에 임대인에게 미리 고지하여야 하며, 중개수수료는 임차인이 부담하기로 한다.
"어? 이거면 되는 건가?"
민준 씨는 떨리는 손으로 집주인에게 전화를 걸었다.
"아주머니, 저 민준인데요. 회사 발령 때문에 이사를 가야 할 것 같습니다. 지금이 1월 말이니까, 특약사항대로 2달 뒤인 3월 말에 방 빼겠습니다. 중개수수료는 제가 낼게요."
수화기 너머로 잠시 침묵이 흘렀다.
"아니, 민준 총각. 방은 빼도 되는데, 다음 사람 구해놓고 나가야지. 요즘 경기가 안 좋아서 방이 잘 안 나가는데 그냥 가면 어떡해? 3월 말까지 사람 안 구해지면 월세는 계속 내야 해."
민준 씨의 등줄기에 식은땀이 흘렀다. 하지만 그는 다시 계약서를 꽉 쥐었다.
"아주머니, 계약서 특약사항 3조에 보시면 '2개월 전 고지하고 수수료 부담'하면 해지된다고 적혀 있습니다. 저는 계약서대로 이행하겠습니다."
집주인은
"아니, 그건 그렇지만..."
하며 말끝을 흐렸다. 민준 씨는 깨달았다. 이 한 줄의 특약이 자신을 지켜줄 가장 강력한 무기라는 것을. 그는 정중하지만 단호하게 말했다.
"제가 다음 세입자를 구하려고 노력은 하겠지만, 못 구한다고 해서 3월 말 이후의 월세를 낼 의무는 없다고 생각합니다. 계약서대로 해주세요."
전화를 끊은 민준 씨는 안도의 한숨을 내쉬었다. 꼼꼼히 읽어보고 서명했던 그날의 나에게 칭찬을 해주고 싶은 순간이었다.
💡 "특약이 우선입니다. 다음 세입자를 구할 의무는 없습니다."
질문자님의 경우, 일반적인 중도 해지 상황보다 훨씬 유리한 조건의 계약서를 가지고 계십니다. 결론부터 말씀드리면, 특약사항에 명시된 조건(2달 전 통보 + 중개수수료 부담)만 이행하면 계약은 적법하게 종료되며, 새로운 세입자를 구하지 못했다고 해서 보증금을 못 받거나 추가 월세를 낼 필요는 없습니다.
✅ 핵심 해결 솔루션
세입자 주선 의무 없음: 특약에 "다음 임차인을 구할 것"이라는 문구가 없고, 해지 조건이 명확히 제시되어 있으므로 질문자님은 새로운 세입자를 구할 법적 의무가 없습니다.
보증금 반환: 2개월 전에 통보하고 해당 기간이 지나면 계약 해지의 효력이 발생하므로, 집주인은 보증금을 반환해야 합니다.
비용 정산: 미납된 월세(있다면), 공과금(수도, 전기, 가스 정산), 그리고 특약에 명시된 중개수수료만 지불하면 됩니다.
📝 왜 이 특약이 세입자에게 유리한가? (법적 해석)
질문자님의 상황이 왜 일반적인 경우와 다른지, 그리고 집주인이 딴소리를 할 경우 어떻게 대처해야 하는지 법리적, 실무적 근거를 들어 상세히 설명해 드립니다.
1. 일반적인 중도 해지 vs 특약이 있는 중도 해지 ⚖️
일반적인 경우 (특약 없음): 계약 기간은 지켜져야 하는 것이 원칙입니다. 세입자가 사정이 생겨 나가고 싶다고 해서 마음대로 나갈 수 없습니다. 집주인이 동의해주지 않으면 계약 만료일까지 월세를 내야 합니다. 그래서 통상적으로 집주인이 "다음 사람 구하고, 복비 내고 나가라"고 합의 조건을 거는 것입니다. 이때는 다음 사람이 안 구해지면 못 나갑니다.
질문자님의 경우 (해지권 유보 특약): 질문자님의 계약서에는 '해지권 유보' 조항이 들어간 셈입니다. 즉, "이러이러한 조건(2달 전 통보, 수수료 부담)을 갖추면 계약을 깰 수 있다"고 미리 약속한 것입니다. 따라서 이 조건만 충족하면 집주인의 동의 여부와 상관없이 계약을 종료시킬 권리가 생깁니다.
2. '2달 전 고지'의 중요성 📅
특약의 핵심은 시간입니다.
만약 오늘(4월 27일) 통보했다면, 해지의 효력은 2달 뒤인 6월 27일에 발생합니다.
주의사항: 만약 당장 다음 달에 나가야 한다면? 특약 조건을 못 지킨 것이 되므로, 남은 1달 치 월세를 내거나 집주인과 다시 협의해야 합니다. 즉, 이사 날짜가 통보일로부터 2달 뒤여야 완벽하게 보호받습니다.
3. '중개수수료' 부담의 범위 💸
특약에 따라 중개수수료는 질문자님이 부담해야 합니다.
이때 중개수수료는 '현 임대차 계약의 남은 기간'에 대한 것이 아니라, '새로운 임대차 계약'에 대한 수수료를 의미하는 것이 관례입니다.
단, 법적으로는 임대인이 내야 할 수수료를 임차인이 대납하는 개념이므로, 법정 수수료율 한도 내에서 지불하면 됩니다.
4. 집주인 대응 가이드 🗣️
혹시라도 집주인이 "방 안 나가면 보증금 못 줘"라고 나온다면 이렇게 대응하세요.
"사장님, 우리 계약서 특약사항을 보시면 2개월 전 통보와 수수료 부담 시 해지된다고 명시되어 있습니다. 저는 약속대로 2개월 전에 말씀드렸고 수수료도 낼 겁니다. 만약 방이 안 나간다는 이유로 보증금을 안 주시면, 이는 계약 위반이며 임차권 등기 명령 신청 및 지연 이자 청구까지 갈 수밖에 없습니다. 원만하게 마무리하고 싶습니다."
이 내용은 내용증명이나 문자 메시지로 남겨 증거를 확보해 두는 것이 좋습니다.
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 2달 뒤에 나가기로 했는데, 그전에 새로운 세입자가 구해지면 어떻게 되나요?
👉 A. 가장 좋은 상황입니다. 새로운 세입자가 그전에 들어온다면, 그 입주 날짜에 맞춰서 보증금을 돌려받고 정산하고 나가시면 됩니다. 2달을 꽉 채울 필요 없이 서로 협의하여 더 일찍 나가는 것은 문제가 되지 않습니다.
Q2. 집주인이 벽지 도배 비용이나 청소비를 요구하면 줘야 하나요?
👉 A. 원상복구 의무에 따라 다릅니다.
청소비: 계약서 특약에 "퇴거 시 청소비 OO만 원 지급"이 있다면 줘야 합니다. 없다면, 들어올 때 수준으로 깨끗이 치우고 나가면 됩니다.
도배: 세입자의 과실(낙서, 찢어짐, 심한 오염, 흡연 등)로 훼손된 것이 아니라, 단순히 가구 놓았던 자국이나 햇빛 바램 같은 '통상적인 마모'라면 세입자가 도배 비용을 물어낼 필요가 없습니다.
Q3. 2달 전 통보를 전화로만 했는데 괜찮을까요?
👉 A. 위험합니다. 반드시 기록을 남기세요. 나중에 집주인이 "나는 그런 전화 받은 적 없다"고 발뺌하면 낭패를 봅니다. 지금이라도 문자나 카카오톡으로 "오늘 통화한 내용대로 0월 0일에 퇴거하겠습니다. 특약에 따라 중개보수 부담하겠습니다."라고 보내고, 집주인의 "알겠다"는 답변을 받아 캡처해 두세요.
Q4. 중개수수료는 얼마나 내야 하나요?
👉 A. 부동산에서 청구하는 법정 수수료입니다. 보통 집주인이 새로운 세입자와 계약할 때 발생하는 수수료를 질문자님이 대신 내주는 것입니다. 부동산에 가서 "제가 중도 퇴실이라 수수료 내기로 했습니다. 영수증 처리해 주세요"라고 하면 계산해 줍니다. 법정 요율을 초과해서 달라고 하면 거절하셔도 됩니다.
Q5. 보증금을 제때 안 돌려줄 것 같으면 어떻게 하죠?
👉 A. 짐을 다 빼지 마세요. 이사 날짜가 되었는데 돈을 안 준다면, 절대로 비밀번호를 알려주거나 짐을 다 빼면 안 됩니다. 일부 짐을 남겨두고 점유를 유지해야 '대항력'이 유지되어 나중에 경매 등에 넘어갔을 때 돈을 지킬 수 있습니다. 그리고 즉시 '임차권 등기 명령'을 신청해야 합니다.
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