🏢 상가 원상복구 범위, 부식된 문 교체해야 할까? (간이과세자에게 낸 부가세 환급 방법 포함)

 핵심 요약: 수족관 등 임차인의 특수한 영업 시설로 인해 발생한 부식은 '통상 마모'가 아닌 '임차인의 관리 소홀로 인한 손해'로 보아 원상복구(교체) 의무가 있을 가능성이 높습니다. 하지만, 간이과세자인 임대인에게 지난 2년간 잘못 납부한 부가세(10%)는 '부당이득'에 해당하므로 돌려받을 권리가 있습니다. 이를 협상 카드로 활용하여 부식된 문 교체 비용과 상계 처리하거나 환급받는 전략이 필요합니다.

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🐟 "사장님, 이 문짝 다 녹슬었네. 새걸로 갈아놓고 나가세요."

횟집을 운영하던 3년 차 자영업자 김 사장님(가명)의 이야기입니다. 코로나 시국을 버티며 밤낮으로 일했지만, 결국 매출 부진을 이기지 못하고 폐업을 결정했습니다. 보증금이라도 온전히 챙겨 나가야겠다는 마음에, 김 사장님은 철거 업체를 불러 내부 인테리어와 수족관을 모두 깔끔하게 들어냈습니다.

"이제 됐겠지?" 

하며 한숨 돌리던 찰나, 건물주가 현장 점검을 나왔습니다. 건물주는 텅 빈 가게를 둘러보더니 대뜸 가게 뒷문(철문)을 가리켰습니다. 

"아니, 수족관을 여기다 둬서 습기 때문에 문틀이랑 하단이 다 녹슬었잖아요. 이거 이대로는 다음 사람 못 받아요. 문짝이랑 프레임 싹 다 새걸로 교체해 주세요."

김 사장님은 억울했습니다. "아니, 장사하다 보면 물도 좀 튀고 세월이 흐르면 녹도 스는 거지, 이걸 새것으로 바꿔달라니요?" 하지만 건물주는 완강했습니다. 견적을 알아보니 문 교체 비용만 100만 원이 훌쩍 넘었습니다.

속이 타들어가던 김 사장님은 문득, 계약서 파일을 뒤적이다가 이상한 점을 발견했습니다. 

[202X년 계약서: 월세 200만 원 (부가세 별도)] [202X+2년 재계약서: 월세 200만 원 (부가세 없음)]

알고 보니 건물주는 처음부터 '간이과세자'였는데, 김 사장님은 첫 2년 동안 꼬박꼬박 부가세 20만 원씩, 총 480만 원을 더 냈던 것입니다. 세금계산서도 발행받지 못했었죠. 김 사장님은 무릎을 탁 쳤습니다. "그래, 문 교체? 해줄게. 대신 내 부가세 내놔!"

이 이야기는 단순한 에피소드가 아니라, 현재 질문자님이 겪고 계신 상황과 정확히 일치하는 '협상의 핵심 포인트'를 담고 있습니다.

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⚖️ 문제 해결 결말: 부가세 환급을 무기로 협상하라

질문자님의 상황은 '수세(원상복구)'와 '공세(부가세 환급)'가 동시에 존재하는 복합적인 상황입니다. 이를 해결하기 위한 단계별 행동 요령입니다.

1. 원상복구 책임 인정 (수족관 부식) 🚪

냉정하게 말씀드리면, 수족관으로 인한 문의 부식은 임차인의 책임일 확률이 매우 높습니다.

• 통상 마모(Normal Wear and Tear): 햇빛에 의한 벽지 바램, 바닥의 잔기스 등 세월의 흐름에 따른 자연스러운 노후화는 임차인 책임이 아닙니다.

• 임차인의 귀책(Special Damage): 수족관의 염분이나 지속적인 습기는 건물의 노후화를 가속화시키는 '특수한 사용'입니다. 이로 인해 문이 기능을 못 할 정도로 부식되었다면, 이는 원상복구의 범위에 포함됩니다.

2. 부가세 환급 권리 주장 (결정적 한 방) 💸

질문자님은 지난 2년간 간이과세자인 임대인에게 부가세를 납부했습니다.

• 간이과세자의 특징: 간이과세자는 원칙적으로 세금계산서를 발행할 수 없거나(일부 구간 제외), 부가세 10%를 별도로 징수하여 납부하는 구조가 일반 과세자와 다릅니다. (업종별 부가가치율 적용)

• 부당이득: 만약 임대인이 질문자님에게 받은 10%의 부가세를 국세청에 신고·납부하지 않고 본인이 가졌다면, 이는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻은 '부당이득'에 해당합니다.

• 반환 청구 가능: 민법상 부당이득 반환 청구 소멸시효는 10년입니다. 따라서 2년간 납부한 부가세 전액(또는 임대인이 실제 납부하지 않은 차액)에 대해 반환을 청구할 수 있습니다.

3. 최종 협상 시나리오 🤝

임대인에게 이렇게 말씀하세요.

"사장님, 문의 부식 부분은 제가 도의적으로 책임을 지고 교체해 드리고 싶습니다. 그런데 제가 세무사와 상담해 보니, 지난 2년간 사장님이 간이과세자이심에도 제가 부가세 10%를 꼬박꼬박 냈더군요. 이는 '부당이득'이라 돌려받을 수 있다고 합니다. 제가 낸 부가세 총액이 OOO만 원인데, 여기서 문 교체 비용 OO만 원을 제하고 나머지 금액을 저에게 돌려주시는 것으로 합의하시죠. 그게 싫으시면 저는 법대로 부가세 반환 청구 소송을 진행하고, 원상복구는 법원 감정을 통해 적정 시세만큼만 공탁하겠습니다."

대부분의 임대인은 세무 조사나 소송을 극도로 꺼리기 때문에, 문 교체 비용을 임대인이 부담하는 선에서(또는 서로 퉁치는 선에서) 합의할 가능성이 99%입니다.

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📝 법적 근거와 논리

위의 해결책이 왜 가능한지, 그 법적 배경을 상세히 설명해 드립니다.

1. 원상회복의무의 범위 (민법 제654조, 제615조) 📜

판례는 "임차인이 통상적인 사용을 하다가 생긴 손모(손상과 마모)에 대해서는 원상회복 의무가 없다"고 봅니다. 하지만 '관리 소홀'이나 '비정상적인 사용'은 예외입니다. 수족관은 물과 염분을 다루는 특수 시설입니다. 이로 인해 철문이 부식되어 구멍이 나거나 여닫기 힘들 정도가 되었다면, 이는 관리자의 주의 의무를 다하지 못한 것으로 간주됩니다. 따라서 임대인의 교체 요구 자체는 무리한 주장이 아닐 수 있습니다.

2. 간이과세자와 부가가치세 (부가가치세법) 💰

간이과세자는 직전 연도 공급대가 합계액이 8,000만 원 미만인 개인사업자입니다. (4,800만 원 미만은 세금계산서 발행 불가).

• 핵심: 간이과세자는 공급대가(부가세 포함 금액)에 업종별 부가가치율(15~40%)과 세율(10%)을 곱해 세금을 냅니다. 즉, 임차인에게 10%를 걷어가서 나라에 10%를 다 내는 구조가 아닙니다.

• 만약 임대인이 "나는 간이과세자라 세금계산서 못 끊어준다"면서 돈은 10%를 더 받았다면, 그 차액만큼은 임대인의 주머니로 들어간 것입니다. 이는 명백한 부당이득(민법 제741조)입니다.

3. 상계(Offset)의 힘 ⚖️

질문자님은 '문 교체 비용(채무)'과 '돌려받을 부가세(채권)'를 동시에 가지고 있습니다. 일반적으로 월세의 10%가 2년(24개월) 쌓이면, 문짝 하나 교체하는 비용보다 훨씬 큽니다. (예: 월세 100만 원이면 부가세 240만 원 > 문 교체비 50~100만 원). 이 금전적 우위를 점하고 있기 때문에, 질문자님은 "손해를 줄이는 것"을 넘어, 오히려 "돈을 받고" 나오거나, 최소한 "돈 안 들이고" 문 문제를 해결할 수 있는 '갑'의 위치에 있습니다.

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❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 임대인이 "원래 상가 관행상 부가세는 별도다"라고 우기면 어떡하죠? 

🅰️ 관행보다 법이 우선입니다. 계약서에 '부가세 별도'라고 적혀있더라도, 세금계산서나 현금영수증(지출증빙) 등 적격 증빙을 발행하지 않았다면 그 돈은 세금이 아니라 그냥 월세를 더 받은 셈이 됩니다. 증빙 없는 부가세 수취는 탈세 제보의 대상이 될 수도 있음을 정중히 알리시면 태도가 바뀔 겁니다.

Q2. 문을 꼭 '새것'으로 교체해줘야 하나요? 페인트칠로 때우면 안 되나요? 

🅰️ 부식 정도에 따라 다릅니다. 단순히 표면에 녹이 슨 정도라면 녹 제거 후 도색(페인트)으로 원상복구가 가능합니다. 하지만 부식이 심해 철판이 부스러지거나 구멍이 뚫렸다면 기능상 문제가 되므로 교체가 맞습니다. 철거 업체 사장님께 "이거 칠해서 살릴 수 있냐"고 먼저 자문해 보세요.

Q3. 부가세 낸 증거는 어떻게 찾나요? 

🅰️ 계좌이체 내역이 가장 확실한 증거입니다. 매달 '월세+10%' 금액이 입금된 내역을 2년 치 뽑으세요. 그리고 국세청 홈택스에서 해당 기간 동안 임대인으로부터 발급받은 세금계산서가 '없음'을 확인하는 화면을 캡처해 두시면 완벽합니다.

Q4. 임대인이 보증금에서 문값을 까고 주겠다고 하면요? 

🅰️ "그러면 저는 보증금 반환 소송과 동시에 부당이득 반환 청구 소송을 진행하겠습니다. 소송 비용과 지연 이자까지 청구하겠습니다"라고 내용증명을 보내세요. 하지만 실제 소송은 오래 걸리니, "서로 피곤해지니 부가세 문제 덮는 대신 문값은 임대인이 처리하시죠"라고 합의를 유도하는 게 베스트입니다.

Q5. 제가 낸 부가세를 임대인이 신고했을 수도 있나요? 

🅰️ 신고했을 수도 있습니다. 하지만 간이과세자는 납부 세액 자체가 적습니다. 임대인이 신고를 했든 안 했든, 질문자님이 환급(매입세액 공제)을 못 받았다면 그건 질문자님의 손해입니다. (일반과세자였다면 냈던 10%를 나중에 나라에서 돌려받거나 공제받았을 테니까요). 결론적으로 질문자님 입장에서는 손해 본 것이 맞습니다.