🏠 전세 묵시적 갱신 중 갑작스러운 이사, 임차권등기명령 신청은 3개월 전에도 가능할까?

 

💡 계약 해지 효력이 발생하는 '3개월 뒤'부터 신청 가능하며, 대항력 유지가 핵심입니다.

결론부터 명확하게 말씀드립니다. 퇴거 통보 후 3개월이 지나기 전에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다. 현행 주택임대차보호법상 묵시적 갱신 중 임차인이 계약 해지를 통보하면, 집주인이 그 통보를 받은 날로부터 '3개월'이 지나야 법적으로 계약이 종료됩니다. 임차권등기명령은 '계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못했을 때'만 신청할 수 있는 제도이기 때문입니다.

질문자님의 상황에 맞춘 구체적인 해결책은 다음과 같습니다.

1. 계약 종료일 계산: 2025년 9월 19일에 해지 의사를 전달했으므로, 정확히 3개월 뒤인 2025년 12월 19일 0시를 기점으로 계약이 적법하게 해지됩니다.

2. 임차권등기 신청 시점: 2025년 12월 19일이 지나 보증금을 받지 못했다면, 바로 다음 날인 12월 20일부터 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

3. 전출 및 대항력 방어 전략: LH 입주 기한이 12월 29일이라 시간이 매우 촉박합니다. 임차권등기가 등기부등본에 완전히 등재되기 전(보통 신청 후 1~2주 소요)에 전입신고를 빼면 대항력을 잃게 됩니다. 따라서 등기가 완료될 때까지 절대 전출을 하시면 안 됩니다. 만약 부득이하게 전입을 해야 한다면, 가족 구성원(배우자나 자녀 등)의 주민등록을 기존 집에 남겨두어 대항력을 유지하는 법적 우회 방법을 사용해야 합니다.

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1️⃣ 묵시적 갱신과 LH 당첨의 딜레마, 과연 내 보증금은 안전할까?

오랜 기다림 끝에 찾아온 LH 임대주택 당첨 소식은 정말 기쁜 일입니다. 하지만 기쁨도 잠시, 현재 거주 중인 전집의 보증금 반환 문제가 발목을 잡는 경우가 현장에서는 아주 빈번하게 발생합니다. 특히 질문자님처럼 2025년 3월 2일에 이미 계약이 끝났지만, 서로 아무 말 없이 거주하여 '묵시적 갱신' 상태가 된 경우라면 상황은 조금 더 복잡해집니다.

집주인 입장에서는 갑작스러운 퇴거 통보에 "새 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다"며 시간을 끄는 것이 일반적인 관행처럼 굳어져 있습니다. 하지만 세입자에게는 LH 입주 기한인 2025년 12월 29일이라는 명확한 데드라인이 존재하죠. 이 기간 내에 이사할 곳에 전입신고를 해야만 LH 입주 요건을 충족할 수 있는데, 전입신고를 옮기는 순간 기존 집의 '대항력(집이 경매로 넘어가도 보증금을 지킬 수 있는 권리)'이 사라진다는 치명적인 모순에 빠지게 됩니다. 이것이 바로 많은 세입자들이 밤잠을 설치며 고민하는 가장 큰 현실적인 장벽입니다.

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2️⃣ 해지 통보 후 3개월의 마법, 임차권등기명령의 법적 조건

많은 분들이 "내가 나간다고 했으니 당장 법적인 조치를 취할 수 있지 않을까?"라고 생각하시지만, 법의 테두리는 조금 다릅니다. 주택임대차보호법 제6조의2에 따르면, 묵시적 갱신 중인 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 그러나 그 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 '3개월'이 지나야 발생합니다.

질문자님께서 2025년 9월 19일에 이사 의사를 명확히 전달(문자, 녹음, 내용증명 등 증빙 필수)하셨다면, 집주인이 이를 확인한 시점부터 카운트다운이 시작됩니다. 즉, 2025년 12월 19일이 되어야만 법적으로 두 사람의 임대차 계약이 완전히 끝나는 것입니다.

임차권등기명령은 계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 세입자를 보호하기 위한 제도입니다. 따라서 계약이 아직 유지되고 있는 3개월의 기간(9/19 ~ 12/19) 동안에는 법원에 임차권등기명령을 신청하더라도 '신청 요건 불충분'으로 기각됩니다. 마음이 급하시겠지만, 달력에 12월 20일을 크게 표시해 두시고 그날 아침 일찍 법원으로 향하시거나 전자소송을 통해 즉각 신청할 준비를 철저히 해두시는 것이 최선의 경험적 노하우입니다.

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3️⃣ 새 세입자 없이 전출해야 할 때, 내 피 같은 보증금을 지키는 방법

가장 우려하시는 부분은 "12월 29일 전에는 무조건 새 집으로 전출해야 하는데, 그 전에 임차권등기가 안 끝나면 어떡하냐"는 것입니다. 임차권등기명령은 신청한다고 바로 효력이 생기는 것이 아닙니다. 법원의 결정이 내려지고, 집주인에게 송달된 후, 실제 등기소에서 등기부등본에 '임차권'이라는 글자가 찍혀야만 비로소 효력이 발생합니다. 이 과정이 보통 1주에서 길게는 2~3주까지 소요됩니다.

만약 12월 20일에 신청해서 12월 29일 전에 등기부에 기재된다면 가장 베스트 시나리오지만, 연말 법원 업무가 밀려 늦어질 가능성도 배제할 수 없습니다. 이때 절대 해서는 안 되는 행동이 '등기부등본을 확인하지 않고 전출(주민등록 이전)을 해버리는 것'입니다. 전출하는 순간 기존에 확보해둔 대항력과 우선변제권이 허공으로 날아갑니다.

이를 방지하기 위한 현실적인 법적 대안은 다음과 같습니다.

• 가족의 주민등록 남겨두기: 임차인 본인만 LH 주택으로 전입신고를 하고, 배우자나 자녀 등의 주민등록은 기존 집에 그대로 남겨두는 방법입니다. 대법원 판례에 따르면 가족의 주민등록만으로도 대항력은 유지됩니다. (단, LH의 단독세대주 전입 요건 등 계약 조건을 반드시 미리 확인해야 합니다.)

• 점유 유지: 짐을 모두 빼지 않고, 일부 중요한 가전이나 가구를 남겨두고 현관문 비밀번호를 집주인에게 알려주지 않는 방법입니다. 하지만 점유만으로는 완벽한 대항력 유지가 어려울 수 있으므로 주민등록 유지가 최우선입니다.

• 내용증명 발송을 통한 압박: 12월 19일에 계약이 해지됨과 동시에 지연 이자 청구 및 임차권등기로 인한 모든 비용(소송비용 등)을 집주인에게 청구하겠다는 강력한 내용증명을 11월경에 미리 발송하여, 집주인이 어떻게든 보증금을 마련하도록 심리적 압박을 가하는 것이 실전에서 가장 효과가 좋습니다.

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💬 한눈에 쏙 들어오는 임차권등기 관련 Q&A

Q1. 퇴거 통보 3개월이 지나기 전에는 임차권등기 신청이 아예 불가한가요? 

A1. 네, 불가능합니다. 임차권등기명령의 필수 전제 조건이 바로 '임대차 계약의 종료'입니다. 묵시적 갱신 상태에서는 통보 후 3개월이 지나야 법적 해지 효력이 발생하므로, 그 전에는 법원이 신청을 받아주지 않습니다.

Q2. 새 세입자가 안 구해져도 저는 12/29 전에 이사를 해야 합니다. 대항력을 안 잃는 방법이 있나요? 

A2. 가장 안전한 방법은 등기부등본에 임차권등기가 완료된 것을 눈으로 확인한 뒤 이사(전출)하는 것입니다. 만약 시간이 부족하다면, 가족 중 일부(배우자 등)의 주민등록을 기존 집에 남겨두고 본인만 먼저 새 집으로 전입신고를 하셔야 대항력이 훼손되지 않습니다.

Q3. 집주인에게 해지 통보를 했다는 것을 어떻게 증명해야 하나요? 

A3. 법적 분쟁 시 가장 중요한 것이 증빙입니다. 2025년 9월 19일에 나눈 카카오톡 대화 캡처본, 문자 메시지 내역, 통화 녹음 파일 등이 모두 효력이 있습니다. 상대방이 "알겠다" 혹은 "새 세입자를 구해놓고 나가라"라고 대답한 내용이 포함되어 있다면 완벽한 증거가 됩니다.

Q4. 임차권등기가 완료된 후 이사하면 보증금은 언제 돌려받나요? 

A4. 임차권등기가 완료되어 이사(전출)를 하더라도 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 이후 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차권등기를 바탕으로 '보증금반환청구소송'을 진행하거나 집을 경매에 넘겨 보증금을 회수할 수 있는 강력한 법적 권리를 행사할 수 있습니다. 지연 이자(연 5%~12%)까지 함께 청구할 수 있습니다.