🏠 [부동산 법률] 전화로 "알겠다"고 했는데... 전세를 월세로 바꾸는 구두 계약, 취소할 수 있을까? (48% 고금리의 함정)

 

📞 [에세이] 사회초년생 민우 씨의 20만 원짜리 말실수

"여보세요? 민우 씨, 나 집주인인데. 이번에 전세 연장하면서 그냥 월세로 좀 바꾸면 어떨까? 보증금 3,000만 원에 월세 20만 원으로 하자고. 보증금 차액 500만 원은 내가 돌려줄게."

퇴근길 꽉 막힌 지하철 안, 정신없이 전화를 받은 민우 씨는 얼떨결에 대답했다. "아... 네, 뭐 그렇게 하시죠." "그래, 그럼 내가 계약서 준비해 놓을게."

전화를 끊고 집에 와서 계산기를 두드려보던 민우 씨의 얼굴이 하얗게 질렸다. '잠깐만, 원래 전세금이 3,500만 원이었잖아. 이걸 3,000만 원으로 낮추면 내가 돌려받는 돈은 500만 원인데... 그 500만 원을 덜 내는 대가로 매달 20만 원을 내라고?'

500만 원을 은행에 넣어봤자 이자가 한 달에 1~2만 원 나올까 말까 한데, 집주인은 500만 원을 빌려주는 셈 치고 이자로 20만 원을 받겠다는 것이었다. 이걸 연이율로 따지면 무려 48%였다. 사채업자보다 더한 폭리였다.

하지만 이미 전화로 "알겠다"고 해버렸다. 집주인은 계약서를 쓰고 있다는데, 나는 이 불공정한 계약에 묶여버린 걸까? 민우 씨는 후회와 공포가 밀려와 밤잠을 설쳤다. 과연 민우 씨는 이 위기에서 탈출할 수 있을까?

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⚖️ 구두 계약의 효력과 '불공정 거래'의 진실

질문자님의 상황은 매우 위급해 보이지만, 법적으로 따져보면 충분히 뒤집을 수 있는 상황입니다. 너무 걱정하지 마시고 아래 내용을 꼼꼼히 읽어보세요.

1. 구두 계약도 계약일까? (원칙과 예외) 🗣️

민법상 계약은 문서가 없어도 당사자의 합의(청약과 승낙)만 있으면 성립하는 것이 원칙입니다. 즉, 전화로 "알겠다"고 한 것도 계약으로 볼 여지는 있습니다.

• 하지만: 부동산 임대차 계약처럼 중요한 권리 변동이 있는 계약에서는 '구체적인 합의'가 있었는지가 중요합니다. 단순히 "월세로 바꾸자" 정도의 대화였는지, 아니면 특약사항과 계약 기간 등 세부 내용까지 완벽하게 합의했는지에 따라 다릅니다.

• 핵심: 아직 계약서를 작성하지 않았고, 계약금이나 증거금이 오고 가지 않았습니다. 이는 '계약의 체결 과정(교섭 단계)'으로 볼 수 있으며, 정식 계약서 작성 전에는 언제든 철회할 수 있는 여지가 큽니다.

2. 충격적인 이자율 계산 (48%의 폭리) 📉

질문자님이 당할 뻔한 계약이 얼마나 말도 안 되는지 계산해 보겠습니다. 이 계산법을 집주인에게 그대로 보여주셔야 합니다.

• 기존 전세: 3,500만 원

• 변경 월세: 보증금 3,000만 원 + 월세 20만 원

• 전환되는 보증금: 500만 원 (3,500만 - 3,000만)

• 납부할 월세: 20만 원

즉, 집주인은 500만 원의 보증금을 줄여주는 대가로 월 20만 원을 받겠다는 것입니다.

• 연간 월세 총액: 20만 원 × 12개월 = 240만 원

• 연 이자율(전환율): (240만 원 ÷ 500만 원) × 100 = 48%

현재 법정 최고 금리가 연 20%입니다. 그런데 집주인은 무려 48%의 이자를 요구한 셈입니다. 이는 상식을 벗어난 요구입니다.

3. 주택임대차보호법 위반 (강행규정) 🚫

우리 법은 세입자를 보호하기 위해 '전월세 전환율 제한'을 두고 있습니다.

• 법정 전환율 상한선: [한국은행 기준금리(현재 약 3.0~3.5%) + 2.0%] 또는 [10%] 중 낮은 비율.

• 현재 기준(2026년 1월 가정): 대략 연 5.0% ~ 5.5% 정도가 상한선입니다.

• 질문자님 상황: 법적으로 5.5%만 받아야 하는데, 집주인은 48%를 요구했습니다. 이는 주택임대차보호법 제7조의2를 위반한 것으로, 법정 한도를 초과하는 부분은 무효입니다.

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🛡️ 지금 당장 해야 할 대처 방법 (Action Plan)

절대 계약서에 도장을 찍으면 안 됩니다. 지금 바로 다음 단계대로 행동하세요.

Step 1. 계약서 작성 거부 및 의사 철회 통보 🙅‍♂️

전화나 문자로 명확하게 거부 의사를 밝혀야 합니다. 구두 합의는 '착오'에 의한 것이었음을 명시하세요.

[문자 메시지 예시] "집주인님, 어제 통화로 월세 전환에 대해 긍정적으로 말씀드렸으나, 다시 계산해 보니 제안해 주신 조건(보증금 500만 원 차액에 월세 20만 원)은 연이율 48%에 달하여 주택임대차보호법상 법정 전월세 전환율을 9배 가까이 초과하는 조건입니다. 부동산 거래 경험이 없어 당시에는 알지 못했으나, 이는 법적으로 수용할 수 없는 조건이므로 어제 통화로 나눈 구두 협의는 없던 것으로 하고, 계약서 작성은 진행하지 않겠습니다. 기존 전세 조건대로 거주하거나, 법정 전환율에 맞춰 재협의를 원합니다."

Step 2. 법정 전환율로 재계산 요구하기 🧮

만약 집주인이 정 월세로 바꾸고 싶다면, 법대로 하자고 하세요.

• 전환 보증금: 500만 원

• 법정 전환율(예시 5.5% 적용): 500만 원 × 5.5% = 275,000원 (연간 월세)

• 적정 월세: 275,000원 ÷ 12개월 = 약 22,900원

놀라셨나요? 법대로 하면 질문자님은 20만 원이 아니라 약 2만 3천 원만 내면 됩니다. 이 금액을 집주인에게 제시하면 집주인이 먼저 월세 전환을 포기할 것입니다.

Step 3. 묵시적 갱신 주장하기 🔄

만약 계약 만료일이 2개월도 남지 않은 시점에서 집주인이 갑자기 통보한 것이라면? 집주인은 계약 조건을 변경할 권한을 잃습니다.

• 상황: 계약 만료 6개월~2개월 전까지 통보가 없었다면 '묵시적 갱신'이 되어 기존 전세 조건(3,500만 원) 그대로 2년 더 살 수 있습니다.

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❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 집주인이 "이미 구두로 계약했으니 위약금을 내라"고 하면 어떡하죠? 

🅰️ 걱정하지 마세요. 위약금은 계약서에 '위약금 특약'이 있을 때만 청구할 수 있습니다. 아직 계약서도 쓰지 않았고 계약금도 걸지 않았으므로 위약금은 성립하지 않습니다. 게다가 법을 위반한 불공정 계약이므로 집주인이 소송을 걸 수도 없습니다.

Q2. 계약서를 이미 써버렸다면 돌이킬 수 없나요? 

🅰️ 이미 썼더라도 희망은 있습니다. 주택임대차보호법은 '강행규정'이라서, 법을 위반하여 세입자에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. 계약서를 썼더라도, 나중에 "이 월세는 법정 한도를 초과했으니 초과분은 무효다"라고 주장하며 부당이득 반환 청구 소송을 통해 더 낸 월세를 돌려받을 수 있습니다. 하지만 소송은 피곤하니, 애초에 도장을 안 찍는 게 최선입니다.

Q3. 집주인이 "그럼 나가라"고 하면 어떡하죠? 

🅰️ 계약 기간 중이라면 나갈 이유가 없습니다. 계약 갱신 시점이라도 질문자님에겐 '계약갱신청구권'이 있습니다 (1회 사용 가능). 이를 사용하면 기존 조건(전세 3,500만 원)에서 보증금을 5%만 올려주고 2년 더 살 수 있습니다. 집주인은 정당한 사유(본인 실거주 등) 없이 거절할 수 없습니다.

Q4. 전세에서 월세로 바꾸는 건 집주인 마음인가요? 

🅰️ 절대 아닙니다. 현행법상 전세를 월세로 전환하는 것은 '반드시 세입자의 동의'가 있어야 합니다. 집주인이 일방적으로 통보할 수 없습니다. 질문자님이 "싫습니다. 전세로 계속 살겠습니다"라고 하면 집주인은 강제로 월세로 바꿀 수 없습니다.

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✨ 요약 및 마무리

질문자님, 정말 큰일 날 뻔하셨습니다. 부동산을 잘 모른다는 점을 이용해 집주인이 터무니없는 폭리를 취하려 한 상황입니다.

1. 계약서 작성 금지: 절대 준비된 계약서에 서명하지 마세요.

2. 구두 계약 철회: 문자로 "법정 전환율을 초과하는 불법 조건이므로 철회한다"고 남기세요.

3. 팩트 체크: 500만 원에 대한 월세 20만 원은 이자율 48%이며, 이는 불법입니다.

4. 권리 행사: 동의하지 않으면 전세에서 월세로 바꿀 수 없습니다. 거절하고 기존 전세 유지를 주장하세요.

"부동산 거래를 안 해봐서 몰랐다"는 것은 부끄러운 일이 아닙니다. 하지만 이제 알게 되셨으니, 당당하게 질문자님의 권리를 지키셔야 합니다. 20만 원이라는 돈은 500만 원에 대한 이자로는 말이 안 되는 금액입니다. 단호하게 대처하시고 소중한 자산을 지키시길 바랍니다!