🔨 결론부터 말씀드립니다
"입찰가는 보증금 전액(1억 8,200만 원) 이상으로 적으시고, 낙찰 직후 일주일 내에 반드시 '채권상계신청'을 하셔야 현금을 안 냅니다."
질문자님은 선순위 임차인이자 경매 신청 채권자라는 가장 강력한 지위를 가지고 계십니다. 3회 유찰되었다면 현재 최저 매각 가격이 보증금보다 상당히 낮아졌을 것입니다.
입찰가: 보증금 전액(1억 8,200만 원) 혹은 그 이상을 적어내어 확실하게 낙찰받으세요. 어차피 그 돈은 질문자님의 배당금으로 돌아오므로, 내 주머니에서 나가는 돈이 아닙니다(상계 처리).
비용: 경매 신청 시 예납했던 비용(경매비용)은 낙찰 대금에서 '0순위'로 가장 먼저 환급받게 되니 걱정하지 않으셔도 됩니다.
핵심: 입찰 보증금(최저가의 10%)은 당일 수표로 준비하시고, 나머지 잔금은 실제로 내지 않고 질문자님이 받을 보증금과 퉁치는 '채권상계신청'을 통해 종결합니다.
📝 차가운 법정, 내 집을 내가 사는 아이러니
부제: 3번의 유찰 끝에 마주한 현실, 이제는 끝내고 싶습니다
법원 경매 법정의 공기는 유난히 차갑습니다. 남들은 돈을 벌겠다고 눈에 불을 켜고 오는 곳이지만, 저는 제 전 재산인 보증금을 지키기 위해 떠밀리듯 이곳에 왔습니다. 1억 8,200만 원. 누군가에게는 숫자일지 모르지만, 저에게는 지난 10년의 청춘과 땀이 서린 생명줄입니다.
집주인에게 수십 번 전화를 걸어도 "돈 없다, 배째라"는 말만 돌아왔을 때의 그 절망감을 기억합니다. 결국 내 손으로 살던 집에 경매를 신청하고, 1차, 2차, 3차... 유찰되는 과정을 지켜보는 건 피가 마르는 고통이었습니다. 아무도 이 집에 입찰하지 않는다는 사실이 다행이면서도, 한편으로는 '정말 가망 없는 집인가' 싶은 두려움도 들었죠.
이제 4회차. 더 이상 물러설 곳이 없습니다. 남이 가져가서 내 보증금을 다 물어주지 못할 바에야, 차라리 내가 떠안고 훗날을 도모하자는 결심이 섰습니다. "셀프 낙찰." 내 집을 내가 다시 산다는 이 기막힌 아이러니 속에서, 저는 오늘 가장 단단한 마음으로 입찰표를 작성하려 합니다.
이 복잡한 절차 끝에, 적어도 '내 집'이라는 등기 권리증 하나는 남을 테니까요. 그 종이 한 장이 위로가 되길 바라며 법원으로 향합니다.
🏠 [실전 가이드] 입찰부터 소유권 이전까지 완벽 분석
질문자님의 상황에 맞춰 단계별로 아주 상세하게, 실수하기 쉬운 포인트만 짚어드립니다.
1. 입찰표 작성의 기술 (얼마를 써야 할까?) 💰
가장 고민이신 부분일 겁니다.
입찰가(써낼 금액): 1억 8,200만 원 (보증금 전액) 또는 그 이상을 쓰세요.
3회 유찰되었다면 최저 매각 가격은 보증금보다 훨씬 낮을 겁니다. 하지만 질문자님은 선순위라 어차피 낙찰자가 인수해야 할 금액이 있으므로 남들은 잘 안 들어옵니다.
방어 차원에서 보증금 전액을 써내면, 누군가 저가에 낙찰받으려 해도 질문자님이 이기게 됩니다.
중요한 건, 1억 8,200만 원을 쓴다고 해서 그 돈을 다 내는 게 아닙니다. 어차피 질문자님이 받을 돈(배당금)이니까요.
입찰보증금(봉투에 넣을 돈): 최저 매각 가격의 10%입니다.
주의: 질문자님이 써낼 1억 8,200만 원의 10%가 아닙니다! 이번 회차 법원이 정한 최저가의 10%입니다. 수표 한 장으로 딱 맞춰 끊어가세요. (1원이라도 부족하면 무효입니다.)
2. 경매 법정 당일 시뮬레이션 (D-Day) 🏛️
긴장하지 마세요. 다음 순서대로만 하시면 됩니다.
준비물: 신분증, 도장, 입찰보증금(수표).
서류 작성: 법대 앞에서 기일입찰표, 보증금 봉투, 입찰 봉투를 받아 작성합니다. (미리 집에서 써가도 됩니다.)
제출: 집행관에게 신분증을 보여주고 봉투를 제출하면, 입찰 봉투 윗부분을 잘라서 수취증(접수증)을 줍니다. 이걸 잘 가지고 자리에 앉아 대기합니다.
개찰: "사건번호 202X 타경 XXXX"를 호명합니다. 질문자님이 최고가 매수 신고인(낙찰자)으로 호명되면 앞으로 나갑니다.
신분 확인: 신분증과 수취증을 보여줍니다.
영수증 수령: '입찰보증금 영수증'을 줍니다. 꼭 챙기세요. (낙찰되었으므로 보증금은 돌려주지 않고 법원이 보관합니다. 이는 나중에 잔금의 일부가 됩니다.)
3. 낙찰 직후: 채권상계신청 (골든타임) ⏳
이것이 가장 중요합니다. 낙찰받은 기쁨에 그냥 집에 가시면 안 됩니다.
무엇인가? "내가 낼 낙찰 잔금(돈)이랑, 내가 법원에서 받을 배당금(보증금)을 퉁칩시다(상계)"라고 신청하는 것입니다.
언제? 법적으로는 매각결정기일(낙찰 후 1주일)까지지만, 실무상 낙찰 당일 바로 하는 것이 좋습니다.
어디서? 해당 법원 민사집행과(경매계)로 가세요. (보통 1층이나 2층에 있습니다.)
방법: 비치된 [채권상계신청서]를 작성하여 경매계장님께 제출합니다. (미리 양식을 인터넷에서 뽑아가셔도 좋습니다.)
이걸 내야 나중에 1억 8,200만 원 현금을 납부하지 않고, 부족한 차액(거의 0원)만 내게 됩니다.
📊 [한눈에 보는 자금 흐름] 내 돈은 어떻게 되나?
질문자님이 1억 8,200만 원에 낙찰받았다고 가정했을 때의 정산 구조입니다. (이해를 돕기 위한 예시)
| 구분 | 금액 및 내용 | 비고 |
| 낙찰가 | 1억 8,200만 원 | 질문자님이 써낸 금액 |
| (-) 입찰보증금 | (예: 1,000만 원) | 당일 수표로 낸 돈 |
| (=) 남은 잔금 | 1억 7,200만 원 | 원래는 이걸 현금으로 내야 함 |
| (-) 상계액 | 1억 7,200만 원 | 질문자님이 받을 보증금으로 퉁침 |
| (=) 실제 납부액 | 0원 (또는 소액) | 상계신청 시 현금 납부 없음 |
| 경매 예납금 | 약 200~300만 원 | 배당기일에 1순위로 환급받음 |
👉 결론: 입찰보증금만 내고, 나머지는 서류상으로 정산(상계)되며, 처음에 냈던 경매 비용도 나중에 돌려받습니다.
❓ 질문자님 맞춤형 Q&A
Q1. 낙찰가를 보증금에서 비용 뺀 금액? 아니면 그대로?
✅ 보증금 그대로(1억 8,200만 원) 쓰시는 게 가장 깔끔합니다.
어차피 질문자님은 채권자 겸 낙찰자라, 낙찰대금에서 경매비용(집행비용)이 가장 먼저 빠져나가고, 그 남은 돈에서 질문자님의 보증금을 배당받습니다. 즉, 질문자님이 낸 낙찰금 안에서 경매비용이 정산되어 질문자님께 다시 돌아오는 구조입니다. 복잡하게 계산해서 깎아 쓰지 마시고 전액을 쓰세요. 그래야 방어가 됩니다.
Q2. 미리 작성해서 당일 제출만 하면 되나요?
✅ 네, 가능합니다. 대법원 경매정보 사이트에서 기일입찰표 양식을 다운받아 집에서 차분하게 작성해 가시는 걸 추천합니다. 당일 법정은 매우 혼잡해서 실수하기 쉽습니다. 봉투는 당일 법정에서 받아서 넣으시면 됩니다.
Q3. 호명되면 나가서 뭘 하나요?
✅ 앞으로 나가서 신분증 확인하고, 입찰조서에 도장(또는 지장)을 찍습니다. 그리고 집행관이 주는 [입찰보증금 영수증]을 받아오시면 됩니다. (낙찰자는 보증금을 돌려받는 게 아니라 법원에 맡겨두는 겁니다.)
Q4. 낙찰되면 보증금은 다시 돌려받나요?
❌ 당장 돌려받지 않습니다. 그 돈은 계약금처럼 법원에 묶입니다. 나중에 상계신청을 하면, [낙찰가 - 보증금]을 뺀 나머지 잔금을 내야 하는데, 이미 낸 보증금이 있으니 그만큼 잔금에서 까이는 것입니다.
Q5. 남부지법 2층 가서 상계처리하면 끝나나요?
✅ 네, 낙찰받고 영수증 챙겨서 바로 경매계로 가서 [채권상계신청서]를 제출하세요. 그러면 법원에서 심사 후 "잔금 납부 기일" 대신 "상계 결정"을 내려줍니다.
Q6. 한 달 후 배당기일에 제가 할 건 없나요?
✅ 있습니다. 배당기일에 출석하셔야 '배당표'를 확정 짓고, 처음에 내셨던 경매 예납금(수백만 원)의 잔액을 환급받을 수 있습니다. 또한 상계 처리된 내역이 맞는지 최종 확인하는 날입니다. 꼭 가시는 게 좋습니다.
Q7. 소유권 이전 등기는 언제 하나요?
✅ 배당기일(잔금 납부 간주일) 이후입니다.
상계 결정이 나고 배당기일이 지나면 낙찰 대금을 다 낸 것으로 간주합니다. 그때 법무사를 통해(혹은 셀프 등기로) 취득세를 납부하고 소유권이전등기 촉탁 신청을 하시면 됩니다. (참고: 최근 전세 사기 피해자 지원법 등으로 취득세 감면 혜택이 있는지 꼭 확인해 보세요.)
🏃♂️ 경험자의 마지막 조언
이제 거의 다 왔습니다. 4회차까지 오느라 마음고생 많으셨습니다.
입찰표 금액 실수 주의: '0' 하나 더 쓰거나 덜 쓰지 않도록 백 번 확인하세요. (수정 불가능, 새 종이에 써야 함)
취득세 준비: 낙찰 잔금은 상계로 없애더라도, 취득세(약 1% + 지방교육세 등)는 현금으로 내야 등기가 넘어옵니다. 이 자금은 미리 준비해 두셔야 합니다.
마음의 평화: 낙찰받는 순간, 더 이상 집주인의 눈치를 보거나 이사 걱정을 안 해도 됩니다. 비록 보증금을 현금으로 받진 못했지만, 실물 자산(집)을 얻게 되는 것입니다.
부디 입찰 당일 떨지 마시고, 당당하게 낙찰받으셔서 지긋지긋한 경매 지옥에서 탈출하시길 기원합니다. 힘내세요!
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