🛑 결론부터 말씀드립니다: 기준은 무조건 '잔금일'입니다.
가장 궁금해하시는 핵심 질문에 대한 답을 먼저 드립니다. 세법상 주택의 '취득 시기'는 잔금 청산일과 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 합니다.
질문자님의 경우 2026년 1월에 계약서를 작성하더라도, 2026년 8월 잔금을 치르고 등기를 넘겨받는다면 두 번째 주택(미분양 아파트)의 취득일은 2026년 8월이 됩니다. 따라서 일시적 2주택 상태가 시작되는 시점도 2026년 8월이며, 기존 남편분의 주택을 비과세로 매도할 수 있는 기한(처분 기한) 역시 2026년 8월로부터 3년 뒤인 2029년 8월까지로 넉넉하게 산정됩니다.
계약일은 '권리'를 약속한 날일 뿐, 세법상 '주택 수'에 포함되는 날짜가 아닙니다. 안심하시고 잔금일 기준으로 자금 계획과 매도 계획을 세우시면 됩니다.
🏢 계약금만 넣었는데 벌써 2주택자? 김 과장의 식은땀
(이 이야기는 실제 부동산 세법 상담 사례를 바탕으로 재구성한 픽션입니다.)
결혼 4년 차, 평범한 직장인 김철수 씨는 요즘 밤잠을 설치고 있다. 2023년에 운 좋게 비규제지역에 마련한 '내 집 1호'가 조금씩 오르고 있어 기분은 좋았지만, 문제는 아내 명의로 계약하려는 '내 집 2호' 때문이었다.
아내 지은 씨가 덜컥 미분양 아파트 모델하우스에 다녀오더니, "여보, 이거 조건이 너무 좋아. 계약금만 걸면 입주는 6개월 뒤에 해도 된대. 지금 계약하자!"라고 성화를 부린 것이다. 철수 씨도 투자가치로 나쁘지 않다고 생각했지만, 덜컥 겁이 났다.
'잠깐만, 지금 계약서에 도장 찍으면 오늘부터 2주택자가 되는 건가? 그럼 우리 지금 살고 있는 집 비과세 받으려면 당장 팔아야 하나? 아직 2년 실거주도 못 채웠는데?'
철수 씨는 인터넷을 뒤지기 시작했다. 어떤 블로그에는 '분양권도 주택 수에 포함된다'라고 하고, 어떤 곳은 '잔금일 기준이다'라고 했다. 머릿속이 뒤죽박죽 엉키기 시작했다. 1월에 계약하고 8월에 잔금을 치른다면, 내야 할 세금이 수천만 원이 왔다 갔다 하는 상황.
철수 씨는 점심시간을 쪼개 세무사 사무실을 찾았다. 상담을 듣고 나온 철수 씨의 표정은 그제야 밝아졌다.
"사장님, 계약서는 종이일 뿐입니다. 잔금 치르기 전까지는 세금 낼 일도, 주택 수로 잡힐 일도 없습니다. 8월에 잔금 치르시죠? 그럼 그때부터 3년 안에만 파시면 됩니다. 느긋하게 기다리세요."
그제야 철수 씨는 아내에게 전화를 걸었다.
"지은아, 계약하러 가자. 우리 2029년까지만 지금 집 팔면 된대!"
📅 상세 분석: 취득일과 처분 기한의 모든 것
질문자님의 상황(남편 명의 기존 주택 + 아내 명의 신규 주택 취득)을 바탕으로, 2026년 현재 적용되는 세법 기준을 낱낱이 분석해 드립니다.
1. 주택 수 포함 시기 (When)
세법에서 "당신은 이제 2주택자입니다"라고 확정하는 시기는 잔금 청산일입니다. (단, 잔금일보다 등기를 먼저 했다면 등기 접수일이 기준이 됩니다.)
계약일 (2026년 1월): 주택 수에 포함되지 않습니다. 분양권 상태이거나 매매 계약 상태일 뿐입니다.
잔금일 (2026년 8월): 이때부터 법적으로 '2주택 세대'가 됩니다.
2. 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 (Checklist)
비조정지역의 경우 다음 3가지 요건을 모두 충족해야 기존 주택(종전 주택) 매도 시 양도소득세가 0원(비과세)입니다.
종전 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 신규 주택 취득:
남편 주택(23년 5월) ➡️ 아내 주택(26년 8월)
3년 이상 지났으므로 [충족]
종전 주택 보유 기간 2년 이상:
23년 5월 취득이므로 25년 5월이면 2년이 지납니다.
매도 시점엔 당연히 2년이 넘으므로 [충족]
참고: 비조정지역 취득이므로 실거주 의무는 없습니다.
신규 주택 취득일로부터 '3년 이내' 종전 주택 매도:
이것이 핵심입니다. 아래에서 자세히 다룹니다.
3. 처분 기한 계산 (Timeline)
질문자님의 경우, 신규 주택의 취득일은 2026년 8월(잔금 예정일)입니다.
따라서 기존 주택을 팔아야 하는 데드라인은 다음과 같습니다.
2026년 8월(잔금일) + 3년 = 2029년 8월까지
계약일인 1월부터 카운트다운이 시작되는 것이 아니므로, 시간적 여유가 상당히 많습니다.
📊 [비교표] 계약일 vs 잔금일, 무엇이 달라지나?
헷갈리기 쉬운 기준들을 한눈에 보기 좋게 정리했습니다.
| 구분 | 계약일 기준 (2026.01) | 잔금일 기준 (2026.08) | 비고 |
| 주택 수 산정 | 포함 안 됨 (분양권/입주권은 별도 판단) | 포함됨 (2주택 시작) | 세법상 취득 시기 |
| 취득세 납부 | 납부 안 함 | 납부 의무 발생 | 취득세율 결정 시점 |
| 일시적 2주택 기산일 | 해당 없음 | 처분 기한 카운트 시작 | 3년의 시작점 |
| 미분양 혜택 (특례) | 일부 감면 혜택은 계약일 기준일 수 있음 | - | 세무 확인 필요 |
⚠️ 중요 체크 (미분양 아파트 특례):
질문자님이 언급하신 '미분양 아파트'의 경우, 정부 정책(예: 1.10 대책 등)에 따라 "향후 주택 수 산정에서 제외"해주는 특례가 적용될 수도 있습니다. 이때는 '계약일'이 특례 적용 대상인지 판단하는 기준이 됩니다.
하지만 이는 '새로 산 집을 주택 수에서 빼줄게'라는 혜택이지, '기존 집을 비과세로 팔게 해줄게'라는 일시적 2주택 기간 산정과는 별개입니다. 기존 집 비과세 처분 기한은 여전히 잔금일로부터 시작됩니다.
💡 Q&A: 남편과 아내, 명의가 달라도 1가구인가요?
부부 공동명의 혹은 각자 명의일 때 헷갈리는 부분들을 명쾌하게 정리해 드립니다.
Q1. 남편 명의 집이 있고, 아내 명의로 새로 사는데도 2주택인가요?
A. 네, 맞습니다. 세법상 '1세대(가구)'의 기준은 주민등록표상 함께 등재된 가족을 의미하며, 특히 부부는 세대를 분리해 놓아도 무조건 동일 세대(1몸)로 간주합니다. 따라서 남편 1채 + 아내 1채 = 1세대 2주택이 됩니다.
Q2. 잔금을 2026년 8월에 치르기로 했는데, 돈이 마련돼서 6월에 미리 치르면요?
A. 그럼 6월이 취득일이 됩니다. 잔금을 미리 내면 그날이 취득일이 되고, 처분 기한도 2029년 6월로 당겨집니다. 반대로 잔금이 밀려서 10월에 낸다면, 취득일은 10월이 됩니다. 즉, 돈이 완불된 날이 기준입니다.
Q3. 미분양 아파트라 취득세 감면 같은 게 있나요?
A. 네, 시기별 정책에 따라 다릅니다. 보통 '지방 준공 후 미분양' 등의 경우 취득세 감면이나 양도세 중과 배제 혜택이 있을 수 있습니다. 이때는 '최초 분양 계약일'이 언제인지가 중요합니다. 하지만 이것은 '세금을 깎아주는 조건'일 뿐, 일시적 2주택의 '처분 기간'을 계산하는 기준점(잔금일)을 바꾸지는 않습니다.
Q4. 기존 집이 비조정지역인데 실거주해야 하나요?
A. 아닙니다. 2023년 5월 취득 당시 비조정지역이었다면, 2년 보유(등기 치고 2년 들고 있기)만 하면 비과세 요건이 충족됩니다. 실거주를 하루도 안 했어도 전세 주고 팔아도 비과세가 가능합니다. (단, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 필수)
📝 글을 마치며: 2029년까지 여유 있게 계획하세요
부동산 세법은 '타이밍'이 생명입니다. 다행히 질문자님의 경우 계약일이 아닌 잔금일(2026년 8월)이 기준점이 되므로, 기존 주택을 매도할 수 있는 시간적 여유가 2029년 8월까지로 매우 넉넉합니다.
지금 당장 급하게 기존 주택을 내놓아 제값을 못 받고 파실 필요가 전혀 없습니다.
새 아파트(아내 명의)의 잔금을 무사히 치르시고,
2026년 8월 이후부터 시장 상황을 지켜보시다가,
기존 주택(남편 명의) 가격이 좋을 때 2029년 8월 전까지만 매도하시면 양도세 '0원'의 혜택을 온전히 누리실 수 있습니다.
부부 합산 1가구 2주택의 절세 전략, 꼼꼼히 챙기셔서 소중한 자산을 지키시길 바랍니다.
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