🏠 [부동산 상식] 매매계약 시 중도금, 없어도 될까? '계약 파기'를 막는 강력한 안전장치의 비밀

 

📜 [에세이] 1억 원이 올랐는데, 집을 뺏긴 박 대리의 눈물

2026년 1월의 어느 날, 박 대리는 허탈한 표정으로 법원 앞을 서성이고 있었다. 불과 두 달 전만 해도 그는 세상을 다 가진 기분이었다. 결혼 5년 만에 드디어 서울 마포구에 내 집 마련을 하게 되었기 때문이다.

당시 집값은 10억 원. 박 대리는 계약금으로 1억 원을 걸었다. 집주인과 합의할 때, 박 대리는 이렇게 말했다. "사장님, 이사 날짜도 한 달 뒤로 가깝고 하니까 번거롭게 중도금 넣지 말고, 그냥 잔금 때 나머지 9억 원 한 번에 드릴게요. 괜찮으시죠?" 집주인도 쿨하게 동의했다. "그러시죠. 서류 복잡한데 잘 됐네요."

그게 화근이었다. 계약 후 한 달 사이, 인근에 대형 개발 호재가 터지면서 해당 아파트 단지의 호가가 2억 원이나 급등해 버린 것이다. 잔금 지급일 일주일 전, 집주인에게서 전화가 왔다.

"박 대리님, 죄송하게 됐습니다. 제가 위약금 물어드릴 테니 계약 없던 걸로 합시다." "네? 무슨 말씀이세요? 다음 주가 이사인데!" "법대로 합시다. 계약금 1억 원의 두 배인 2억 원 입금해 드렸습니다. 저는 이 집 12억 원에 다시 내놓을 겁니다."

박 대리는 항의했지만 법적으로 방법이 없었다. '중도금'이 들어가지 않았기 때문에, 집주인은 언제든 배액배상(계약금의 2배를 물어줌)을 하고 계약을 일방적으로 깰 수 있었던 것이다. 단 한 번의 송금 절차를 귀찮아했던 대가는 내 집 마련의 꿈을 앗아갔다.

과연 중도금은 단순히 돈을 나누어 내는 절차에 불과할까? 아니면 계약을 지키는 자물쇠일까?

---

💡 매매계약과 건축계약의 결정적 차이

질문자님께서는 "매매계약은 이행 기간이 짧으니 중도금이 필요 없지 않냐"라고 물으셨습니다. 이는 반은 맞고 반은 틀린 생각입니다. 매매와 건축(공사)은 돈을 주는 '목적'이 다릅니다.

1. 건축계약의 기성고 (진척도에 따른 지급) 🏗️

건물을 지을 때 주는 중도금(기성금)은 말 그대로 '공사비'입니다. 자재를 사고 인부 월급을 줘야 건물이 올라가니까요. 공사 기간이 1~2년으로 길기 때문에 중간에 돈을 안 주면 공사가 멈춥니다. 그래서 필수적입니다.

2. 매매계약의 중도금 (계약의 구속력) 🔐

반면, 부동산 매매에서 중도금은 자금 조달의 목적보다는 '법적 구속력(Binding Force)'의 의미가 훨씬 큽니다.

• 기간의 문제: 질문자님 말씀대로 매매는 계약부터 잔금(입주)까지 통상 1~3개월로 짧습니다. 굳이 돈을 쪼개서 줄 필요가 없어 보입니다.

• 법적 효력의 문제: 하지만 이 짧은 1~3개월 사이에 집값이 폭등하거나 폭락한다면? 사람 마음은 변합니다. 이때 계약을 마음대로 깰 수 없게 만드는 장치가 바로 중도금입니다.

---

⚖️ 중도금의 진짜 의미: "이행의 착수"

부동산 민법에서 가장 중요한 개념 중 하나가 바로 '이행의 착수'입니다.

1. 계약금만 걸린 상태 (언제든 파기 가능) 💔

계약금(통상 10%)만 지급된 상태에서는 양쪽 모두에게 '해제권'이 유보되어 있습니다.

• 매수인(사는 사람): 계약금을 포기하면 안 사도 됩니다.

• 매도인(파는 사람): 계약금의 2배를 돌려주면 안 팔아도 됩니다. 이 단계에서는 계약이 확정된 것이 아닙니다. 돈만 물어주면 언제든 남남이 될 수 있습니다.

2. 중도금이 들어간 상태 (파기 불가능) 🔒

하지만 중도금(단돈 1만 원이라도)이 지급되는 순간, 법적으로는 '이행의 착수'가 이루어진 것으로 봅니다.

• 효력: 이제부터는 어느 한쪽이 일방적으로 계약을 깰 수 없습니다. 매도인이 "두 배 물어줄게 나가라"고 해도, 매수인이 "싫다. 소유권 넘겨라"고 소송을 걸면 매수인이 이깁니다.

• 결론: 중도금은 "이 계약은 무슨 일이 있어도 끝까지 간다"라고 쐐기를 박는 절차입니다.

---

📉 중도금을 생략하는 경우 vs 꼭 넣어야 하는 경우

그렇다면 실무에서는 어떻게 할까요? 무조건 넣어야 할까요? 상황에 따라 다릅니다.

1. 중도금을 생략해도 되는 경우 (O)

• 금액이 소액일 때: 빌라나 오피스텔처럼 매매가가 낮아 배액배상의 위험이 적을 때.

• 기간이 초단기일 때: 계약 후 2주~1달 안에 바로 잔금을 치르고 입주할 때. 이 정도 기간에는 시세 변동이 크지 않으므로 절차 간소화를 위해 생략하기도 합니다.

• 매수인의 자금이 부족할 때: 당장 목돈이 없고 잔금 날 대출을 받아 한 번에 낼 계획이라면 집주인 양해하에 생략합니다.

2. 중도금을 반드시 넣어야 하는 경우 (X)

• 상승장(집값 폭등기): 계약 후 잔금 사이에 집값이 5천만 원, 1억 원씩 오르는 시기에는 집주인의 변심을 막기 위해 무조건 중도금을 넣어야 합니다.

• 계약 기간이 길 때: 이사 날짜가 안 맞아서 3개월 이상 기다려야 한다면, 그사이 무슨 일이 생길지 모르니 중도금을 넣어 끈을 묶어둬야 합니다.

• 물건이 너무 마음에 들 때: "이 집 아니면 안 된다" 싶으면 중도금을 빨리 밀어 넣어서 집주인이 딴생각 못 하게 막아야 합니다.

---

💰 중도금은 얼마를 넣어야 할까?

법적으로 정해진 비율은 없습니다. 하지만 통상적인 관례는 다음과 같습니다.

• 계약금: 매매가의 10%

• 중도금: 매매가의 40% ~ 50%

• 잔금: 나머지 40% ~ 50%

하지만 꼭 40%일 필요는 없습니다. 법원 판례에 따르면 약정된 중도금의 일부(심지어 소액이라도)가 지급되면 이행의 착수로 인정됩니다. 따라서 자금이 부족하다면 "중도금으로 1,000만 원만 먼저 넣겠습니다"라고 특약을 걸고 입금해도 계약 파기를 막는 효력은 동일합니다.

---

❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 계약서에 중도금 날짜가 없는데, 제가 불안해서 미리 입금해도 되나요? 

🅰️ 원칙적으로는 가능합니다(판례). 계약서에 "중도금을 미리 지급하지 않는다"는 특약이 없다면, 매수인은 정해진 날짜 이전에 미리 입금하여 '이행의 착수'를 주장할 수 있습니다. 집주인이 계좌를 막아놓지 않는 이상, 돈을 보내버리면 집주인은 계약을 깰 수 없게 됩니다.

Q2. 중도금을 입금하려는데 집주인이 계좌를 폐쇄했어요. 

🅰️ 이는 집주인이 계약을 파기하겠다는 강력한 신호입니다. 이럴 때는 법원에 가서 '공탁'을 걸어야 합니다. 공탁을 통해 중도금을 납부한 효과를 발생시키고, 처분금지 가처분 신청을 통해 소송을 준비해야 합니다.

Q3. 중도금 날짜를 못 지키면 계약이 해지되나요? 

🅰️ 바로 해지되지는 않지만, 이행 지체에 빠집니다. 집주인은 "언제까지 입금해라"고 최고(독촉)장을 보내고, 그래도 안 넣으면 계약을 해지하고 계약금을 몰수할 수 있습니다. 따라서 중도금 날짜는 칼같이 지켜야 합니다.

Q4. 잔금 날짜가 한 달 뒤인데 중도금 생략하자고 하네요. 괜찮을까요? 

🅰️ 시장 분위기를 보셔야 합니다. 집값이 안정적이거나 하락장이라면 상관없습니다. 하지만 집값이 오르는 추세라면 "천만 원이라도 중도금조로 넣겠다"고 제안하는 것이 안전합니다.

---

✨ 글을 마치며

질문자님, 부동산 매매계약에서 중도금은 단순한 '돈 전달' 과정이 아닙니다. 그것은 서로를 구속하는 '안전벨트'입니다.

매매계약의 이행 기간이 짧다고 해서 리스크가 없는 것이 아닙니다. 수억 원이 오가는 거래에서는 단 하루 사이에도 사람의 마음이 변하고, 수천만 원의 손해가 발생할 수 있습니다.

결론적으로:

1. 중도금은 생략 가능합니다. (법적 의무 아님)

2. 하지만 중도금 생략 시 일방적인 계약 파기(배액배상) 위험에 노출됩니다.

3. 내 집을 확실히 지키고 싶다면, 적은 금액이라도 중도금 약정을 넣는 것이 현명합니다.

앞으로 부동산 계약을 하실 때, "번거로우니까 생략하죠"라는 말 뒤에 숨겨진 리스크를 꼭 한 번 더 점검하시길 바랍니다. 꼼꼼한 계약이 여러분의 소중한 자산을 지켜줍니다!