매매계약 후 인테리어 날짜에 집 안 비워주는 집주인, 계약 파기하고 배상받을 수 있을까?

 

📖 3월의 악몽과 사라진 인테리어

완벽한 계획

32세 정민우. 그는 다가오는 3월, 꿈에 그리던 대기업으로의 이직을 앞두고 있었다. 그리고 그 새로운 시작을 완벽하게 만들기 위해 회사 근처의 오래된 아파트를 매수했다. 

"사장님, 제가 3월 2일부터 출근이라서요. 2월 한 달 동안 싹 뜯어고치고 들어가야 합니다. 잔금은 2월 말이지만, 집은 1월 말에 비워주시는 거 확실하죠?" 

집주인 김 씨는 호탕하게 웃었다. 

"아유, 걱정 마요. 내가 이사 갈 집도 다 정해졌고, 중도금 그런 거 안 줘도 미리 비워줄게. 젊은 양반이 인테리어 예쁘게 하고 살아봐."

민우는 그 말을 철석같이 믿었다. 계약서 특약사항에 꼼꼼히 적지 않고, 중개사를 통해 구두로 확답받은 게 화근이 될 줄은 그때는 몰랐다. 그는 인테리어 업체와 계약을 마쳤고, 계약금 500만 원도 입금했다.

핑계의 늪

1월 20일. 약속한 날짜가 열흘 앞으로 다가왔다. 민우는 확인차 부동산에 전화를 걸었다. 

"중개사님, 31일에 집 비번 받는 거 맞죠?" 

수화기 너머 중개사의 목소리가 떨렸다. 

"아, 그게... 매도인이 갑자기 이사 갈 집 날짜가 꼬였다면서 2월 중순은 돼야 나갈 수 있다는데요?"

머릿속이 하얘졌다. 

"네? 저 인테리어 업체랑 일정 다 잡았는데요? 위약금은 어쩌고요? 중도금 넣을 테니 나가달라고 하세요!" 

하지만 집주인 김 씨는 배째라 식이었다. 

"아니, 사람이 살다 보면 사정이 생길 수도 있지. 잔금일인 2월 말까지만 비워주면 계약 위반 아니잖아? 정 급하면 짐 있는 상태에서 공사하든지."

벼랑 끝의 선택

2월 1일이 되었다. 집은 비워지지 않았고, 인테리어 업체는 공사 지연에 따른 위약금을 청구하겠다고 통보해 왔다. 민우는 새 직장 적응만으로도 벅찬데, 집 문제까지 터지니 미칠 노릇이었다. '이럴 거면 안 샀어. 그냥 계약 파기해 버리고 싶다.' 하지만 계약금 5천만 원이 걸려 있었다. 과연 집주인의 '구두 약속 위반'만으로 계약을 엎고 배상까지 받을 수 있을까? 민우는 법무법인의 문을 두드렸다.

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🗝️ 문제 해결: 계약 파기는 어렵지만 '손해배상'은 가능하다

질문자님의 상황은 매우 억울하지만, 법적으로 냉정하게 판단해야 손해를 줄일 수 있습니다. 결론부터 말씀드리면 '단순히 인테리어 날짜를 맞추지 못했다는 이유만으로 일방적인 계약 파기는 매우 어렵다'입니다.

1. 주된 채무 vs 부수적 채무 ⚖️

• 주된 채무: 매도인의 가장 큰 의무는 '잔금일에 소유권을 이전하고 주택을 인도하는 것'입니다. 잔금일(2월 말)까지 집을 비워주기만 한다면, 매도인은 주된 계약 의무를 이행한 것이 됩니다.

• 부수적 채무: '인테리어를 위해 한 달 먼저 비워준다'는 약속은 계약의 부수적 채무로 해석될 가능성이 높습니다. 판례상 부수적 채무 불이행으로는 계약 자체를 해제(파기)하기 어렵습니다.

2. 특약의 중요성 📝

만약 계약서 특약사항에 "1월 말까지 공실 상태를 만들지 못할 경우 본 계약은 무효로 하며, 매도인은 위약금을 지불한다"라는 문구가 명시되어 있다면 계약 해제가 가능합니다. 하지만 구두 약속이나 중개사를 통한 전달 정도로는 '계약 해제 사유'로 인정받기 힘듭니다.

3. 현실적인 해결책: 손해배상 청구 💰

계약 파기는 어렵지만, 약속 불이행으로 인한 '손해배상'은 청구할 수 있습니다.

• 녹취 및 문자 증거 확보: 집주인이 "미리 비워주겠다"고 했던 내용, 중개사의 확인 문자 등을 모두 모으세요.

• 내용증명 발송: "귀하의 약속 불이행으로 인테리어 위약금, 입주 지연에 따른 보관 이사 비용, 임시 거처 비용 등의 손해가 발생하고 있으니 이에 대한 배상을 청구한다"는 내용을 공식적으로 보내야 합니다.

• 잔금에서의 공제 협상: 손해배상 소송은 시간이 오래 걸립니다. 가장 좋은 방법은 내용증명을 통해 매도인을 압박한 뒤, 발생한 손해액(인테리어 위약금 등)만큼을 잔금에서 차감하고 지급하는 것으로 합의를 보는 것입니다.

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💡 인테리어 약속 어긴 집주인, 참교육 하는 법

안녕하세요. 부동산 분쟁 해결의 길잡이입니다. 🏠 새 집을 계약하고 설레는 마음으로 인테리어를 준비하던 중, 집주인의 변심으로 모든 계획이 틀어진다면? 특히 1인 가구 직장인에게 이사 날짜와 공사 일정은 생존과도 직결된 문제입니다.

오늘은 "인테리어 때문에 미리 비워주기로 해 놓고 약속을 어긴 집주인, 계약 파기 가능할까?"라는 주제로, 질문자님의 상황을 분석하고 대응 전략을 알려드리겠습니다.

🚫 "계약 파기"는 신중해야 합니다

많은 분들이 "상대방이 약속을 어겼으니 계약금의 2배를 받고 끝내고 싶다"고 생각합니다. 하지만 법원은 '주된 의무'와 '부수적 의무'를 엄격히 구분합니다.

• 매도인의 주된 의무: 2월 말(잔금일)에 집 넘겨주기

• 매도인의 부수적 의무: 인테리어 편의 봐주기 (조기 명도)

단지 미리 비워주지 않았다는 이유로 매수자가 잔금 지급을 거부하거나 계약 해제를 통보하면, 오히려 매수자의 이행지체(잔금 미지급)로 몰려 계약금을 날릴 위험이 있습니다. 절대 감정적으로 "나 이 집 안 사!"라고 선언하시면 안 됩니다.

🛡️ 내용증명 한 장의 힘

저의 지인 A씨도 비슷한 일을 겪었습니다. 매도인이 "갈 곳이 없다"며 인테리어 기간 확보 약속을 어긴 것이죠. A씨는 화가 나서 소송을 걸겠다고 했지만, 저는 말렸습니다. 대신 이렇게 조언했습니다.

1. 증거 수집: 중개사와의 통화 녹음(매도인이 동의했다는 내용), 매도인과 주고받은 문자 확보.

2. 인테리어 업체 견적서: 공사 지연 시 발생할 위약금(약 300만 원)이 명시된 계약서 준비.

3. 내용증명 발송:

   "귀하의 이행 지체로 인해 인테리어 위약금 300만 원, 입주 지연에 따른 오피스텔 단기 임대료 150만 원, 이삿짐 보관료 50만 원 등 총 500만 원의 손해가 확정되었습니다. 이 금액을 잔금에서 공제할 것을 통보하며, 협조하지 않을 시 손해배상 청구 소송을 진행하겠습니다."

결과는? 내용증명을 받은 집주인은 법적 압박감을 느끼고, 결국 이사 비용 명목으로 300만 원을 깎아주는 조건으로 합의했습니다. A씨는 공사는 못 했지만(입주 후 부분 수리로 변경), 금전적 보상은 받아냈습니다.

✅ 행동 지침 (Action Plan)

1. 계약 파기보다는 '손해 보전'에 집중하세요. 새 직장 업무가 3월에 시작된다면, 지금 계약을 파기하고 새 집을 구하는 것이 더 큰 스트레스와 시간 낭비일 수 있습니다.

2. 증거를 들이밀며 압박하세요. 중개사를 통해 "약속 위반으로 인한 금전적 손해를 매도인이 책임져야 한다"고 강력히 전달하세요. 중개사 역시 조율 실패의 책임이 있으므로 적극적으로 나서게 해야 합니다.

3. 대안을 마련하세요. 집주인이 끝까지 안 비워준다면, '입주 후 공사(보관 이사)' 혹은 '필수 수리(도배/장판)만 진행'하는 플랜 B를 가동하고, 그로 인한 불편 비용을 청구하는 것이 현실적입니다.

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❓ Q&A: 답답한 속을 뚫어드립니다

Q1. 구두로만 약속했고 계약서엔 없는데 효력이 있나요? 

A. 네, 구두 계약도 계약입니다. 다만 입증이 문제입니다. 중개사가 "집주인이 그렇게 말했었다"고 확인해 주는 녹취나, 집주인이 "미안한데 못 비워주겠다"고 시인하는 문자 메시지가 있다면 법적 효력이 있는 증거가 됩니다.

Q2. 제가 그냥 잔금을 안 치르면 어떻게 되나요? 

A. 절대 안 됩니다! ❌ 상대방이 2월 말(잔금일)에 소유권 이전 서류를 준비해 놓고 기다리는데, 매수인이 잔금을 안 넣으면 매수인의 계약 위반이 됩니다. 이때는 집주인이 계약을 해제하고 계약금을 몰취(가져감)할 수 있습니다. 억울하더라도 잔금 이행 의사는 확실히 보여야 합니다.

Q3. 인테리어 못 해서 입주가 늦어지는 기간의 월세도 받을 수 있나요? 

A. 네, 이를 '특별손해'라고 합니다. 상대방이 약속을 어겨서 내가 임시 거처를 구해야 한다는 사실을 상대방도 알 수 있었을 때 청구 가능합니다. 내용증명에 "공사 지연으로 인해 나는 3월 한 달간 월세를 살아야 한다"는 사실을 명시하여 통보해 두는 것이 좋습니다.

Q4. 부동산 중개사에게 책임을 물을 순 없나요? 

A. 중개사가 특약 사항 기재를 소홀히 했거나, 매도인의 의사를 제대로 확인하지 않고 전달했다면 중개 과실을 물을 수 있습니다. 중개사에게도 "이 문제가 해결되지 않으면 중개 수수료 조정이나 손해배상을 요구하겠다"고 압박하여 중재를 이끌어내세요.

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🏘️ 마치며

새로운 직장, 새로운 집. 설레는 시작 앞에 이런 암초를 만나 많이 힘드실 줄 압니다. 하지만 "계약 파기"라는 극단적인 카드는 자칫 질문자님을 더 큰 위험에 빠뜨릴 수 있습니다.

지금은 감정보다는 증거, 파기보다는 실리(손해배상)를 챙겨야 할 때입니다. 집주인의 약속 위반을 입증할 자료를 모으시고, 내용증명이라는 무기를 통해 정당한 권리를 찾으시길 바랍니다. 부디 원만히 해결되어 3월의 새 출발이 빛나기를 응원합니다! 🌟