📖 "한 달 남았는데 복비를 내라고요?" 사회초년생 민수 씨의 당황
20대 사회초년생 민수 씨는 1년 전, 회사 근처 오피스텔에 월세 계약을 맺고 입주했습니다. 계약 기간은 정확히 2025년 2월 18일부터 2026년 2월 18일까지. 1년 동안 성실하게 월세를 내며 지내던 민수 씨는 개인 사정으로 인해 계약 만료일보다 약 3주 빠른 2026년 1월 26일에 이사를 하게 되었습니다.
"어차피 계약 기간 다 채운 거나 마찬가지니까 별문제 없겠지?"
민수 씨는 집주인에게 사정을 이야기하고 이사 날짜를 통보했습니다. 남은 기간의 월세는 당연히 낼 생각이었습니다. 그런데 집주인의 반응은 예상 밖이었습니다.
"민수 씨, 계약 기간 안 채우고 나가는 거니까, 다음 세입자 구하는 복비(중개수수료)는 민수 씨가 내고 가야 해. 그리고 남은 기간 월세도 다 정산하고."
민수 씨는 머리가 멍해졌습니다. "네? 사장님, 제가 1년을 거의 다 살았고 고작 20일 정도 일찍 나가는 건데 제가 복비를 왜 내나요? 다음 세입자는 어차피 사장님이 구하셔야 하는 거잖아요?"
집주인은 완강했습니다. 계약서상 날짜를 지키지 않았으니 계약 위반이고, 그 손해배상 차원에서 복비를 내라는 것입니다. 억울한 민수 씨. 과연 민수 씨는 이 복비를 정말 물어내야 할까요? 민수 씨와 같은 상황에 부닥친 분들을 위해 법적 해석과 관례를 명쾌하게 정리해 드립니다.
🏠 1. 원칙과 예외: 중도 퇴실 시 복비는 누가 내나?
부동산 거래에서 계약 기간을 지키는 것은 매우 중요합니다. 하지만 사람 일이라는 게 계획대로만 되지는 않죠. 계약 기간을 다 채우지 못하고 나갈 때, 가장 큰 분쟁 거리가 바로 '중개보수(복비)'입니다.
📜 원칙: 계약 기간 내 해지는 세입자 책임?
엄밀히 따지면 계약 기간 만료 전에 나가는 것은 '계약 위반(채무불이행)'에 해당합니다. 따라서 집주인(임대인)은 계약 해지를 거부할 권리가 있고, 남은 기간의 월세를 모두 요구할 수 있습니다. 이 과정에서 집주인이 "좋아, 일찍 나가는 건 봐줄게. 대신 새로운 세입자를 구하는 비용(복비)은 네가 내"라고 하는 것은 일종의 '손해배상' 성격의 특약으로 볼 수 있습니다. 그래서 통상적으로 계약 기간이 많이 남았을 때(예: 1년 계약 중 6개월 만에 퇴실)는 세입자가 복비를 부담하고 나가는 것이 관례입니다.
⚖️ 예외: "계약 만료가 임박했다면?" (질문자님 상황)
하지만 상황이 다릅니다. 질문자님의 경우 계약 기간이 1년이고, 퇴실 시점은 만료일까지 불과 20여 일(한 달 미만) 남은 상황입니다.
이때 적용되는 중요한 기준이 있습니다. 바로 [국토교통부 유권해석]과 [법원 판례]의 태도입니다.
"계약 만료 2~3개월 전에 이사하는 경우, 임대인(집주인)이 어차피 지불해야 할 중개수수료이므로, 이를 기존 임차인에게 전가할 수 없다."
즉, 질문자님이 1월 26일에 나가든, 2월 18일에 나가든 집주인은 어차피 2월 중순에는 새로운 세입자를 구하기 위해 복비를 내야만 하는 상황입니다. 고작 20일 차이 때문에 세입자에게 그 비용을 떠넘기는 것은 부당하다는 것이 일반적인 해석입니다.
💰 2. 질문자님 상황 심층 분석 및 대응 논리
질문자님께서 제공해주신 날짜를 바탕으로 정확하게 계산해 보겠습니다.
계약 기간: 2025.02.18 ~ 2026.02.18
이사 예정일: 2026.01.26
잔여 기간: 약 23일
❌ 복비(중개보수): 낼 필요 없습니다!
잔여 기간이 3개월 미만, 그것도 1개월 미만인 초단기 잔여 상태입니다. 이 경우 중개수수료는 임대인(집주인)이 부담하는 것이 맞습니다. 1998년 서울지방법원 판례에서도 "계약 기간이 종료되기 3개월 전 이사 나가는 경우, 임대인이 새 임차인과 임대차 계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임대인이 부담해야 한다"라고 판시한 바 있습니다.
[대응 멘트] "사장님, 제가 알아봤는데요. 국토부 유권해석이나 관례상 계약 만료가 3개월 이내로 남았을 때는, 정상적인 계약 종료로 보아 임대인이 중개수수료를 부담한다고 합니다. 저는 불과 20일 정도 남기고 나가는 것이라, 제가 복비를 내는 것은 부당합니다."
✅ 월세: 남은 기간은 내야 합니다!
복비와 달리 월세는 지급 의무가 있습니다. 계약은 엄연히 2026년 2월 18일까지 유효합니다. 질문자님이 1월 26일에 짐을 빼더라도, 계약 종료일인 2월 18일까지의 월세는 집주인에게 지불해야 합니다.
방법 A: 2월 18일까지의 월세를 일할 계산하여 지급하고 보증금을 돌려받는다.
방법 B: 만약 1월 26일 이후, 2월 10일에 새로운 세입자가 들어온다면? -> 2월 10일까지만 월세를 내면 됩니다. (이중 수취 금지)
집주인분이 "한 달 세를 더 달라"고 하신 것은, 아마 1월 26일부터 2월 18일까지 약 한 달 치 월세를 의미하는 것으로 보입니다. 이 부분은 드리는 것이 맞습니다.
📝 3. 분쟁 해결을 위한 3단계 합의 가이드
집주인과 얼굴 붉히지 않고 깔끔하게 해결하기 위한 단계별 전략입니다.
1단계: 월세 지급 의사 명확히 하기 💸
먼저 집주인을 안심시켜야 합니다. "사장님, 계약 기간인 2월 18일까지의 월세는 당연히 제가 드리겠습니다. 공실로 인한 손해는 없으실 겁니다." 이렇게 말하면 집주인도 감정이 누그러질 것입니다.
2단계: 복비 부당성 설득하기 🗣️
그다음 복비 이야기를 꺼내세요. "다만, 제가 20일 일찍 나간다고 해서 복비까지 내는 건 법적으로나 관례적으로 맞지 않습니다. 어차피 2월 18일이 되면 사장님이 내셔야 할 돈이잖아요. 제가 월세는 다 보장해 드릴 테니, 복비는 사장님께서 부담해 주시는 게 맞습니다."
3단계: 최후의 수단 (내용증명 및 조정) ⚖️
만약 집주인이 막무가내로 보증금에서 복비를 까고 주겠다고 한다면?
주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하겠다고 말씀하세요.
"법적으로 가면 사장님이 불리합니다"라고 정중하게 경고하는 것이 좋습니다. 대부분의 집주인은 이 단계에서 합의합니다.
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 묵시적 갱신 중에 나갈 때는 누가 복비를 내나요?
🏠 임대인이 냅니다. 계약 기간이 끝났는데 서로 아무 말 없이 지나가서 자동 연장된 경우(묵시적 갱신), 세입자는 언제든 해지 통보를 할 수 있습니다. 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생하며, 이때 이사를 나갈 경우 중개수수료는 원칙적으로 임대인이 부담합니다.
Q2. 특약사항에 '만기 전 퇴실 시 중개수수료는 임차인이 부담한다'라고 적혀있으면요?
📝 특약이 우선할 수 있습니다. 계약서에 구체적으로 명시되어 있다면 그 약속을 지켜야 할 수도 있습니다. 하지만 이 경우에도 '잔여 기간이 현저히 적은 경우(1개월 미만)'에는 그 특약이 불공정하다고 주장해 볼 여지가 있습니다. 하지만 보통은 특약이 있다면 세입자가 불리합니다. 계약서를 다시 한번 확인해 보세요.
Q3. 집주인이 "그럼 보증금 2월 18일에 줄 거야"라고 하면 어떡하죠?
⏳ 법적으로는 문제가 없습니다. 계약 만료일이 2월 18일이므로, 집주인은 그날 보증금을 돌려줄 권리가 있습니다. 만약 질문자님이 당장 1월 26일에 이사 갈 집의 잔금을 치러야 한다면, 아쉬운 쪽은 질문자님이 됩니다.
전략: 이럴 때는 "복비 반반 부담" 정도로 타협을 보거나, "새 세입자가 빨리 구해지면 바로 보증금을 달라"고 협의하는 유연함이 필요할 수 있습니다. (하지만 원칙적으로 복비는 안 내는 게 맞습니다.)
📝 마치며
질문자님, 정리해 드리겠습니다.
복비(중개수수료): 안 내셔도 됩니다. (잔여 기간 1개월 미만)
월세: 2월 18일까지(계약 만료일) 혹은 다음 세입자가 들어오는 날까지는 내셔야 합니다.
집주인분께 "월세는 확실히 책임지겠다"는 점을 강조하시면서, 복비 부분은 "어차피 한 달 뒤에 내셔야 할 돈을 제가 미리 나간다고 해서 저한테 내라는 건 부당하다"라고 잘 설득해 보시기 바랍니다.
원만하게 협의되셔서 기분 좋게 이사하시기를 응원합니다!
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