📖 결벽증 민수 씨의 불청객, 그리고 뻔뻔한 집주인
2026년 1월 10일, 민수 씨는 오늘도 퇴근 후 돌돌이 테이프를 들고 바닥을 훔쳤다. 친구들 사이에서 '인간 로봇청소기'라 불릴 정도로 깔끔한 성격인 그는, 자취 6개월 차에 접어든 이 월세방을 먼지 한 톨 없이 관리하고 있었다. "완벽해."
만족스럽게 잠자리에 든 그날 밤, 천장 어디선가 들려오는 소리. ‘타닥... 타다닥... 갉작갉작.’
처음엔 윗집 층간소음인 줄 알았다. 하지만 소리는 점점 가까워졌고, 며칠 뒤 싱크대 하부장을 연 민수 씨는 비명을 지르고 말았다. 밀가루 봉지가 뜯겨 하얀 가루가 눈처럼 흩날려 있었고, 그 옆에는 검고 쌀알 같은 쥐똥이 굴러다니고 있었다.
경악한 민수 씨는 즉시 집주인에게 전화를 걸었다. "사장님, 싱크대 밑에서 쥐가 나와요! 배관 구멍이 뚫려 있는 것 같은데 조치 좀 해주세요."
하지만 수화기 너머 들려오는 집주인의 목소리는 차가웠다. "아니, 총각. 그 집에 6년 전엔 내가 살았고, 직전 세입자도 2년이나 살았는데 쥐 구경도 못 했어. 총각이 뭐 먹고 안 치워서 쥐가 꼬인 거 아니야? 그걸 왜 나한테 따져?"
민수 씨는 억울해서 피가 거꾸로 솟았다. 밥도 밖에서 먹고 들어오고, 쓰레기는 매일 버리는데 내 탓이라니. 보일러 배관 틈새로 들어오는 찬바람과 함께 쥐가 드나드는 게 뻔한데도 우기는 집주인. 민수 씨는 더 이상 당하고만 있지 않기로 했다. 그는 스마트폰을 켜고 '임대인의 수선 의무'를 검색하기 시작했다.
🐀 1. 쥐가 나온 원인: 당신의 탓이 아닙니다
질문자님의 상황을 분석해 보면, 쥐가 나타난 시점과 원인이 명확합니다.
계절적 요인: 여름엔 괜찮았으나 "추워지기 시작하고 보일러를 틀고 나서부터" 소리가 들렸습니다.
구조적 요인: 쥐는 따뜻한 곳을 찾아 이동합니다. 외부의 쥐가 노후된 건물의 보일러 배관 틈새, 하수구 구멍, 에어컨 실외기 구멍 등을 통해 난방이 가동되는 집 내부로 침입했을 가능성이 99%입니다.
⚠️ 집주인의 논리 반박하기 집주인은 "전 세입자는 괜찮았다"고 주장합니다. 하지만 건물은 시간이 지날수록 노후화됩니다. 6개월 전에는 없던 틈이 생길 수도 있고, 외부 환경 변화로 쥐의 이동 경로가 바뀔 수도 있습니다. 무엇보다 세입자의 위생 상태와 무관하게, 건물의 구멍(진입로)이 뚫려 있는 것은 집주인이 관리해야 할 '시설물'의 하자입니다.
⚖️ 2. 법적 근거: 민법 제623조 (임대인의 의무)
월세 계약에서 가장 중요한 법 조항입니다. 쥐가 들어오는 구멍을 막는 것은 명백한 집주인의 의무입니다.
민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
해석 📝
쥐나 해충이 들어오지 못하도록 건물의 틈새(구멍)를 막아주는 것은 '사용, 수익에 필요한 상태를 유지'하는 행위에 포함됩니다.
단순히 바퀴벌레 한두 마리가 나오는 방역 문제는 세입자가 부담할 수도 있으나, 쥐가 드나들 정도의 시설 파손(구멍)은 대수선에 해당하여 임대인(집주인)이 수리 비용을 부담해야 합니다.
🛡️ 3. 억울한 세입자의 단계별 대응 매뉴얼
집주인이 "네가 더러워서 그렇다"며 책임을 회피할 때, 감정적으로 싸우지 말고 증거를 기반으로 대응해야 합니다.
STEP 1. 증거 수집 (가장 중요) 📸
피해 사진: 쥐가 파먹은 곡식, 조미료, 그리고 쥐똥 사진을 반드시 찍으세요.
유입구 촬영: 싱크대 하부장을 열어 배관 주변, 보일러실 벽면 등에 주먹만 하거나 손가락이 들어갈 만한 틈새가 있는지 확인하고 촬영하세요. 쥐는 아주 작은 틈으로도 들어옵니다.
청결 상태 증명: 질문자님이 결벽증 수준으로 깨끗하다는 것을 보여주기 위해 평소 집 내부 사진도 찍어두면, 추후 분쟁 시 "관리 소홀" 주장을 반박할 수 있습니다.
STEP 2. 방역 업체 소견서 확보 📞
사비로라도 먼저 전문 방역 업체(세스코 등)를 부르세요.
전문가에게 "이 쥐가 내부 위생 때문인지, 외부 침입인지" 진단을 요청하세요.
대부분 겨울철 쥐는 외부 침입입니다. 전문가가 "건물 배관 틈새로 들어왔다"라고 말하는 내용을 녹음하거나 소견서를 받으면 집주인은 꼼짝 못 합니다.
STEP 3. 집주인에게 내용 전달 (통보) 📩
전화로 싸우기보다 문자로 명확히 남기세요.
[문자 예시]
"임대인님, 방역 업체 진단 결과 제 위생 문제가 아니라 건물 보일러 배관 틈새가 벌어져 외부에서 쥐가 침입했다고 합니다. 이는 건물의 구조적 하자이므로 민법 제623조에 따라 임대인이 수리해주셔야 합니다. 쥐구멍을 막는 공사와 방역 비용 처리를 요청합니다. 조치되지 않으면 계약 해지 사유가 될 수 있습니다."
🏚️ 4. 수리 거부 시: 계약 해지와 손해배상
만약 증거를 들이밀어도 집주인이 "배째라" 식으로 나온다면 어떻게 해야 할까요?
1. 비용 상환 청구권 💸
집주인이 안 해주면, 내 돈으로 먼저 구멍을 막는 공사를 하고 방역을 한 뒤 영수증을 청구할 수 있습니다. (민법 제626조 필요비 상환 청구권)
월세에서 까겠다고 통보하는 방법도 있으나, 이는 집주인의 동의가 없으면 연체로 간주될 위험이 있으므로 신중해야 합니다.
2. 계약 해지 (이사 가기) 📦
쥐가 너무 심하게 나와서 도저히 잠을 잘 수 없고 일상생활이 불가능할 정도(목적 달성 불능)라면, 이를 근거로 계약 해지를 요구할 수 있습니다.
단, 단순히 쥐가 한 번 나왔다는 이유만으로는 어렵고, "수차례 수리를 요구했으나 임대인이 거부하여 살 수가 없다"는 기록(문자, 통화 녹음)이 쌓여야 합니다.
이사가 확정되면 중개수수료와 이사 비용까지 손해배상으로 청구할 수 있습니다.
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 쥐가 전선이나 가구를 갉아먹었어요. 이것도 보상받나요?
A. 네, 가능합니다. 쥐의 유입 원인이 '건물의 하자(구멍)'에 있다는 것이 입증되면, 그로 인해 발생한 세입자의 재산 피해(가구 파손, 옷 손상, 식료품 오염 등)에 대해 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 피해 물품 사진을 꼼꼼히 찍어두세요.
Q2. 제가 고양이를 키우는데 혹시 불리할까요?
A. 집주인이 "고양이 사료 냄새 때문에 쥐가 왔다"고 트집 잡을 수는 있습니다. 하지만 앞서 말씀드렸듯, 쥐가 들어오는 물리적인 '통로(구멍)'가 있다는 것이 핵심입니다. 사료가 있든 없든 구멍이 없으면 쥐는 못 들어옵니다. 고양이 여부와 상관없이 건물 하자 보수는 집주인 몫입니다.
Q3. 끈끈이 쥐덫 같은 걸로 제가 잡으면 안 되나요?
A. 임시방편일 뿐입니다. 눈에 보이는 쥐 한 마리를 잡았다고 해도, 들어오는 구멍(보일러 배관, 하수구 등)을 물리적으로 막지 않으면 동료 쥐들이 계속 들어옵니다. 반드시 '실리콘', '우레탄 폼', '철망' 등을 이용해 구멍을 메우는 시공을 해야 하며, 이는 집주인이 비용을 대야 합니다.
Q4. 내용증명은 언제 보내야 하나요?
A. 말로 해도 안 통하고, 문자를 보내도 무시할 때 보냅니다. 우체국을 통해 "언제까지 수리 안 해주면 계약 해지하고 보증금 반환 소송 걸겠다"는 내용을 공식적으로 보내는 것입니다. 내용증명 자체만으로도 집주인에게 큰 심리적 압박이 됩니다.
🚀 마무리하며
글쓴이님, 절대 자책하지 마세요. 질문 내용을 보니 정말 깔끔하게 사시는 분 같습니다.
이 사건의 본질은 '청결'의 문제가 아니라 '건물 관리'의 문제입니다. 겨울철 보일러 배관 공사나 노후로 생긴 틈새는 세입자가 어찌할 수 없는 영역입니다.
집주인의 "네가 더러워서 그래"라는 말은 돈을 쓰기 싫어서 하는 전형적인 가스라이팅입니다. 당당하게 요구하세요. "건물에 구멍이 났으니 막아주세요." 이것은 세입자의 정당한 권리입니다. 부디 쥐와의 전쟁에서 승리하시고, 쾌적한 보금자리를 되찾으시길 응원합니다.
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