📖 이야기: 박 과장의 '부가세' 악몽
3년 전, 직장인 박철수 과장은 노후 대비를 위해 경기도 신도시의 오피스텔 분양권을 덜컥 계약했습니다. "오피스텔은 건물분 부가세 10%를 환급받을 수 있다"는 분양 상담사의 달콤한 말에 일반임대사업자를 등록하고, 계약금과 중도금을 낼 때마다 꼬박꼬박 부가세를 환급받았습니다. 통장에 들어오는 공돈 같은 환급금에 박 과장은 흐뭇했습니다.
시간이 흘러 2026년 1월, 드디어 오피스텔이 준공(사용승인)되었습니다. 하지만 3년 전과 달리 금리는 올랐고, 월세 세입자를 구하기가 하늘의 별 따기였습니다. 대출 이자를 감당하기 힘들어진 박 과장은 결국 '마이너스 피(계약금 포기)'를 감수하고서라도 물건을 팔기로 결심했습니다.
다행히 실거주를 하겠다는 신혼부부 매수자가 나타났습니다. "박 과장님, 저희는 사업자가 아니라 그냥 들어가서 살 건데(주거용), 계약하시죠."
박 과장은 쾌재를 부르며 계약서 도장을 찍으려 했습니다. 그때, 평소 알고 지내던 세무사 친구에게 전화가 왔습니다.
"철수야, 너 그거 그냥 팔면 그동안 환급받은 부가세 수천만 원, 국세청에 다 토해내야 하는 거 알아? 심지어 가산세까지 붙을 수도 있어!"
박 과장은 눈앞이 캄캄해졌습니다. 받은 돈은 이미 다 썼는데, 이제 와서 수천만 원을 다시 내라니? 매수자는 사업자 낼 생각이 전혀 없다는데 이 거래를 어떻게 해야 할까요? 준공 후 오피스텔의 운명은 부가세 처리에 달려 있습니다.
🏢 1. 오피스텔 부가세의 기본 원리
오피스텔 매매가 아파트와 가장 다른 점은 바로 '부가가치세'의 존재입니다.
아파트(국민평형 이하): 면세 (건물분에 부가세가 없음)
오피스텔: 과세 (상업용 건물이므로 건물 가격의 10%가 부가세로 붙음)
분양받을 때 우리는 '토지 가격'과 '건물 가격'을 합친 금액을 냅니다. 여기서 토지는 면세지만, 건물 가격에는 10%의 부가세가 붙어 있습니다. 대부분의 수분양자는 '일반임대사업자'를 내고 이 부가세를 국세청으로부터 환급받습니다. 단, 조건이 있습니다. "10년 동안 업무용(상가/사무실)으로 임대 사업을 유지할 것."
문제는 이 10년이 지나기 전에, 혹은 준공 직후에 팔 때 발생합니다.
⚠️ 2. 준공 후 매매 시 부가세 처리 시나리오
준공이 떨어지고 소유권 이전 등기가 완료된 시점, 혹은 잔금을 치르고 입주가 가능한 시점에서의 매매는 '분양권 전매'라기보다는 사실상 '주택(또는 건물) 매매'의 성격을 띱니다. 이때 매수자가 누구냐에 따라 박 과장의 운명이 갈립니다.
🅰️ 시나리오 1: 매수자도 '일반임대사업자'를 내는 경우 (Best)
가장 깔끔하고 세금 문제가 없는 케이스입니다. 이를 [포괄양도양수] 계약이라고 합니다.
개념: 매도인의 사업(권리와 의무)을 매수인이 그대로 통째로 물려받는 것입니다.
부가세: 서로 주고받을 필요가 없습니다. 매도인은 부가세를 뱉어낼 필요가 없고, 매수인은 부가세를 낼 필요가 없습니다.
조건:
계약서 특약사항에 "본 계약은 부가가치세법에 의한 포괄양도양수 계약임"을 명시해야 합니다.
매수인은 잔금일 전(보통 20일 내)에 일반임대사업자 등록을 완료해야 합니다.
매수인은 매도인의 남은 의무 기간(10년 중 남은 기간)을 승계합니다.
🅱️ 시나리오 2: 매수자가 '실거주(주거용)'를 원하는 경우 (Worst)
박 과장의 사례처럼 매수자가 "난 사업자 안 내고 그냥 살래"라고 하는 경우입니다.
문제점: 매도인(박 과장)은 '업무용'으로 쓰겠다는 약속을 어기고 사업을 폐업하는 것이 됩니다.
결과: 그동안 환급받았던 부가세를 국세청에 반납(추징)해야 합니다.
계산: 준공 직후라면 감가상각이 거의 없으므로, 환급받은 원금 거의 100%를 다시 내야 합니다. (경과된 과세기간 수에 따라 차감되지만, 준공 직후는 차감액이 미미함)
해결책: 매매 가격에 이 반납해야 할 부가세를 포함시켜서 매수자에게 더 비싸게 팔거나, 매도인이 울며 겨자 먹기로 토해내야 합니다.
🆎 시나리오 3: '마이너스 피'로 파는 경우의 부가세
준공 후 시세가 분양가보다 떨어져서 마이너스 프리미엄(마피)으로 팔 때, 부가세 계산이 복잡해집니다.
원칙: 부가세는 실거래가(매매가) 안에 포함된 것으로 봅니다.
주의: 매도인은 분양가 기준으로 환급받았지만, 팔 때는 더 싼 가격(마피)에 팝니다. 포괄양도양수가 아니라면, 세금계산서를 끊어줘야 하는데 이때 '건물분의 공급가액'이 줄어들게 됩니다.
이 경우 세무사와 상의하여 정확한 건물분 가액을 산정해야 나중에 가산세 폭탄을 피할 수 있습니다.
🔑 3. 세금 폭탄을 피하는 필살기: 포괄양도양수
준공 후 오피스텔 매매에서 매도인이 살 길은 사실상 '포괄양도양수' 뿐입니다. 이를 성사시키기 위한 실무 팁을 드립니다.
매수자 설득: 매수자에게 실거주를 하면 전입신고가 가능하지만, 업무용으로 쓰면서(혹은 업무용 임대를 주면서) 부가세 혜택을 유지하는 것이 유리할 수 있음을 설명해야 합니다. (단, 매수자가 실거주가 절실하다면 가격 네고로 풀어야 합니다.)
계약서 특약 작성:
"매수인은 잔금일까지 일반임대사업자 등록을 완료하며, 본 계약은 포괄양도양수 조건으로 진행한다. 만약 매수인의 사유로 포괄양도양수가 불가능할 경우, 건물분 부가세 별도로 매수인이 부담한다." 이 문구가 반드시 들어가야 매도인이 보호받습니다.
폐업 신고 시 체크: 매도인은 폐업 신고서에 '포괄양도양수'임을 체크하고 매매계약서 사본을 첨부해야 세무서에서 부가세 환수를 하지 않습니다.
🏠 4. 주거용 오피스텔로 전환 시 주의사항
만약 매수자가 끝까지 주거용을 고집하거나, 매도인이 주택임대사업자로 전환하려는 경우에는 어떻게 될까요?
재산세 변동: 업무용은 건축물분+토지분 재산세가 나오지만, 주거용은 주택분 재산세가 나옵니다.
주택 수 포함: 주거용으로 사용(전입신고)하는 순간부터 주택 수에 포함됩니다. 이는 매도인과 매수인이 다른 아파트를 팔 때 양도세 비과세 혜택을 날려버릴 수 있는 치명적인 요인이 됩니다.
취득세: 오피스텔은 주거용이든 업무용이든 취득세가 4.6%로 고정입니다. (주택 수 산정에는 들어가지만 취득세율은 상업용임)
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 준공 후 전입신고를 안 하면 주거용으로 안 걸리나요?
🕵️♂️ 위험한 생각입니다. 과거에는 전입신고만 안 하면 넘어가는 경우가 있었지만, 요즘은 국세청 시스템이 고도화되었습니다. 전기요금, 수도요금 사용량, 바닥 난방 여부 등을 통해 실질적으로 주거용으로 쓴다고 판단되면, 환급받은 부가세 추징은 물론 가산세까지 부과됩니다.
Q2. 포괄양도양수를 했는데 나중에 매수인이 폐업하면 어떻게 되나요?
🛡️ 매도인은 안전합니다. 일단 포괄양도양수가 성립되어 사업이 넘어갔다면, 그 이후에 매수인이 1년을 쓰다가 폐업하든 주거용으로 돌리든 그 책임(부가세 반납)은 전적으로 매수인의 몫입니다. 매도인에게 다시 청구되지 않습니다.
Q3. 10년이 지나면 마음대로 팔아도 되나요?
📅 네, 맞습니다. 일반임대사업자 등록 후 10년(과거 2018년 이전 등록자는 5년일 수도 있으니 확인 필요)이 지나면 '사업 의무 기간'이 끝납니다. 이때는 폐업을 하더라도 부가세를 뱉어낼 필요가 없으므로, 매수자가 주거용이든 사업자든 상관없이 자유롭게 매매할 수 있습니다.
Q4. 마이너스 피로 팔 때 세금계산서는 어떻게 끊나요?
🧾 안분 계산이 필요합니다. 총 매매가격(마이너스 피 포함된 가격)에서 토지 가액과 건물 가액 비율(보통 분양 당시 비율 또는 감정평가 비율)로 나눕니다. 그중 '건물 가액'에 대해서만 세금계산서를 발행합니다. 매매가가 낮아졌으니 분양 때보다 건물 가액도 낮아지고, 결과적으로 매도인이 분양받을 때 환급받은 부가세보다 적은 금액을 거래 징수하게 되어 일부 차액을 정산해야 할 수도 있습니다. (이 부분은 반드시 세무 대리인의 도움을 받으세요.)
📝 마치며: 계약서 도장 찍기 전, '부가세'부터 확인하세요
오피스텔은 아파트와 달리 '수익형 부동산'이자 '상업용 건물'이라는 태생적 특징이 있습니다. "그냥 살면 되지"라는 안일한 생각으로 접근했다가는 건물 가격의 10%라는 거액의 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.
준공 후 오피스텔 매매의 핵심은 "매수자를 일반임대사업자로 만들어 포괄양도양수 하는 것"입니다. 이것이 불가능하다면, 매매 가격 협상 테이블에 부가세 반납분을 올려놓고 치열하게 계산기를 두드려야 합니다. 여러분의 성공적인 매도와 절세를 응원합니다.
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