🛑 결론부터 말씀드립니다
"안타깝게도 '즉시 해지'는 어렵지만, '수선 불이행에 따른 해지'는 가능합니다."
질문자님이 겪고 계신 상황은 정말 스트레스받는 일이지만, 법적으로 냉정하게 접근해야 보증금을 지킬 수 있습니다. 현재 나열해주신 사유들(배수구 오염, 냉장고 냄새, 핫플레이트 오염) 중 청소로 해결 가능한 부분은 즉각적인 계약 해지 사유로 인정받기 어렵습니다. 이는 '단순 위생 불량'으로 간주될 확률이 높기 때문입니다.
하지만 '곰팡이 냄새'와 '벽지 쭈글거림(습기 문제)'은 다릅니다. 집주인이 도배를 다시 해주었음에도 벽이 쭈글거리고 냄새가 난다는 것은 '누수'나 '결로' 같은 구조적 하자가 해결되지 않았음을 의미합니다. 이는 민법 제623조에 따른 '임대인의 수선 의무'를 제대로 이행하지 않은 것이므로, 이를 근거로 강력하게 재수선을 요구하고, 그래도 해결되지 않을 시 계약 해지를 통보할 수 있습니다.
지금부터 감정적인 싸움이 아닌, 법적 효력을 갖는 단계별 대응 전략을 상세히 알려드리겠습니다.
📝 낭만은 사라지고, 퀴퀴한 곰팡이만 남았다
부제: 나의 첫 자취방이 '화생방' 훈련소가 된 사연
처음 그 방을 보러 갔을 때는 모든 게 괜찮아 보였습니다. 햇살이 비치는 창문, 깔끔해 보이는 화이트 톤의 벽지. 부동산 사장님은 "이 가격에 이런 방 없다"며 재촉했고, 저는 그 말에 홀려 덜컥 계약서에 도장을 찍었습니다. 그것이 지옥의 시작인 줄은 꿈에도 모른 채 말이죠.
이사를 하고 첫날 밤, 불을 끄고 자리에 누웠는데 어디선가 쿰쿰한 냄새가 코를 찔렀습니다. 비 온 뒤 젖은 흙냄새 같기도 하고, 썩은 걸레 냄새 같기도 한 그 불쾌함. 범인은 벽지 뒤에 숨어있던 검은 곰팡이 군단이었습니다.
집주인에게 전화를 걸었습니다. 돌아온 대답은 황당했습니다. "아니, 젊은 사람이 좀 닦아 쓰지. 정 예민하면 내가 도배는 다시 해줄게."
며칠 뒤, 도배사가 다녀갔지만 상황은 더 악화되었습니다. 젖은 벽 위에 그대로 종이를 덧발라 벽지는 쭈글쭈글하게 울었고, 냄새는 더 독해졌습니다. 화장실 배수구는 전 세입자의 머리카락으로 꽉 막혀 물이 내려가지 않았고, 옵션으로 있는 냉장고를 열 때마다 헛구역질이 났습니다.
"그냥 닦아서 써라." 그 말이 저를 더 비참하게 만들었습니다. 내 돈 내고 내가 사는 집인데, 왜 나는 곰팡이 포자를 마시며 닦고 또 닦아야 하는가. 이것은 단순한 '더러움'의 문제가 아니었습니다. 임대인이 세입자를 바라보는 '태도'의 문제였고, 주거 공간으로서의 '기능'을 상실한 문제였습니다.
그날 저는 결심했습니다. 착한 세입자가 되는 것을 포기하고, 똑똑한 싸움꾼이 되기로. 내 보증금과 내 폐 건강을 지키기 위한 전쟁을 시작한 것입니다.
🏠 하자의 유형별 법적 분석과 대응 논리
질문자님의 상황을 항목별로 쪼개서, 이것이 법적으로 '수선 의무' 대상인지 판단해 보겠습니다.
1. 곰팡이와 벽지 (가장 강력한 해지 사유) 🦠
상황: 도배를 새로 했으나 벽이 쭈글거리고 냄새가 지속됨.
법적 판단: 중대 하자입니다.
도배 직후 벽지가 쭈글거린다는 것은 벽체 자체에 습기가 마르지 않았거나 누수가 진행 중일 가능성이 큽니다.
민법 623조에 따라 임대인은 목적물을 '사용, 수익에 필요한 상태'로 유지할 의무가 있습니다. 곰팡이 포자는 건강에 치명적이므로 이는 '주거용' 목적을 달성할 수 없는 하자에 해당합니다.
대응: "단순 도배로는 해결이 안 된다. 누수 탐지나 단열 공사 등 근본적인 조치를 해달라"고 요구해야 합니다.
2. 배수구 막힘과 오염 (머리카락, 싱크대) 🚿
상황: 전 세입자의 흔적(머리카락, 오염), 집주인은 "닦아 써라" 시전.
법적 판단: 애매하지만 임대인 책임 소지 있음.
입주 '직후' 발견된 막힘은 임대인이 해결해 주는 것이 관례이자 의무입니다. (입주 청소가 안 된 상태로 인도한 것)
다만, 배관이 파손된 게 아니라 단순 이물질 막힘이라면 '소모품 교체/청소'의 영역이라 비용이 적게 들어, 이것만으로는 계약 해지가 어렵습니다.
대응: "입주 청소가 전혀 안 되어 있어 사용이 불가능하다. 업체 부를 테니 비용 청구하겠다"라고 강하게 나가셔야 합니다.
3. 옵션 가전의 악취와 오염 (냉장고, 핫플레이트) 🧊
상황: 쓰레기 냄새, 오염된 핫플레이트.
법적 판단: 임대인의 관리 부실.
풀옵션 원룸의 가전제품은 '임대 목적물'에 포함됩니다. 정상적으로 작동하고 위생적인 상태로 제공해야 할 의무가 있습니다.
"써보고 안 되면 연락하라"는 말은 무책임합니다.
대응: 악취로 인해 음식 보관이 불가능하므로, '사용 수익 불가'를 주장하며 교체나 전문 청소를 요구할 수 있습니다.
🛠️ 실전 행동 가이드: 단계별 계약 해지 전략
집주인이 "그냥 살라"고 나오는 상황에서 말로만 싸우면 감정 소모만 심합니다. 증거를 남겨 법적 압박을 가해야 합니다.
STEP 1. 증거 수집 (채증) 📸
쭈글거리는 벽지, 곰팡이가 핀 구석, 더러운 배수구, 오염된 핫플레이트 사진과 동영상을 고화질로 찍으세요.
특히 곰팡이 냄새는 사진에 안 담기므로, "도배 후에도 습기가 차서 벽지가 울고 악취가 심해 머리가 아프다"라는 내용을 문자로 보내서 기록을 남겨야 합니다.
STEP 2. 최고장(독촉) 발송 📩
전화 통화 녹음도 좋지만, 문자로 명확한 요구를 남기세요.
[문자 예시] "임대인님, 2026년 1월 20일 입주한 OOO호입니다.
도배를 해주셨으나 여전히 벽지가 울고 곰팡이 냄새가 심해 정상적인 생활이 불가능합니다. 이는 단순 도배로 해결될 문제가 아닌 구조적 습기 문제로 보입니다.
배수구 막힘과 냉장고 악취, 핫플레이트 오염으로 인해 식생활과 위생에 큰 문제가 있습니다. 이에 대해 X월 X일까지 전문적인 수리 및 조치(단열 시공, 전문 청소/교체)를 해주실 것을 요청합니다. 만약 기한 내에 조치가 되지 않아 거주가 불가능할 경우, 민법 제627조에 의거하여 계약 해지를 통보할 수밖에 없음을 알려드립니다."
STEP 3. 내용증명 발송 (결정타) 📮
위 문자를 보냈음에도 "그냥 살아라" 혹은 "닦아 써라"라고 나오면, 우체국에 가서 내용증명을 보냅니다.
내용은 위 문자 내용과 동일하게 작성하되, 조금 더 법적인 용어를 섞어 씁니다.
"임대인의 수선 의무 불이행으로 인한 계약 해지 예고 통보"라는 제목을 달면 집주인의 태도가 180도 바뀔 확률이 높습니다.
STEP 4. 협상 및 해지 🤝
집주인이 수리를 거부하거나, 수리해도 나아지지 않는다면 '계약 해지 합의'를 끌어내야 합니다.
"건강상 도저히 못 살겠다. 복비(중개수수료)는 내가 부담할 테니 보증금만 바로 빼달라"고 딜을 하거나,
하자가 너무 심각하다면 "이사비용과 중개수수료까지 손해배상 청구하겠다"고 강경하게 나가서 '조건 없는 해지'를 받아내야 합니다.
💡 집주인의 "그냥 닦아 써라"에 대처하는 멘트
집주인이 비협조적으로 나올 때 사용할 수 있는 반박 멘트입니다.
🗣️ 집주인: "원래 곰팡이 조금씩은 다 있어. 환기 잘 시키면 돼."
🛡️ 나: "입주하자마자 환기를 시켰는데도 냄새가 안 빠지고 벽지가 웁니다. 이건 제 관리 소홀이 아니라 건물 자체의 누수나 결로 하자입니다. 곰팡이 포자로 인해 천식이나 피부병 생기면 치료비까지 청구할 수밖에 없습니다."
🗣️ 집주인: "배수구 머리카락은 빼면 되지 유난이네."
🛡️ 나: "제가 만든 막힘이 아니잖아요. 입주 청소가 완료된 상태로 인도받는 게 계약의 기본입니다. 제가 업체 불러서 뚫고 비용 청구해도 되겠습니까?"
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 당장 짐 싸서 나가면 보증금 받을 수 있나요?
🚫 절대 안 됩니다. 임대인의 동의 없이 무단으로 퇴거하면, 계약 기간이 끝날 때까지 월세를 계속 내야 할 수도 있고 보증금을 돌려받기 매우 어려워집니다. 반드시 '합의 해지'나 '내용증명을 통한 법적 해지 효력 발생' 후에 움직여야 합니다.
Q2. 부동산(공인중개사)에게 따져도 되나요?
📢 네, 가능합니다. 중개사는 '중개대상물 확인·설명서'에 집 상태(벽면, 도배, 수도, 배수 등)를 정확히 기재하고 설명할 의무가 있습니다. 만약 곰팡이나 배수 문제를 알면서도 "깨끗하다"고 속였다면 중개사에게도 책임이 있습니다. 중개사를 내 편으로 만들어서 집주인을 압박하게 하세요. "사장님이 책임지고 집주인 설득해 주세요"라고 요청하세요.
Q3. 곰팡이 때문에 생긴 옷이나 가방 손상은 보상받나요?
💰 받을 수 있습니다. 단, 입증이 필요합니다. 곰팡이가 핀 물건 사진, 그리고 집주인에게 수리 요청을 했으나 거절당해 피해가 커졌다는 증거(문자 내용)가 있어야 합니다. 이를 근거로 손해배상 청구가 가능합니다.
Q4. '특약'에 청소비 냈는데 왜 청소가 안 되어 있죠?
🧹 계약서에 '퇴실 청소비' 명목으로 돈을 냈거나 전 세입자가 냈다면, 집주인은 전문 업체를 통해 청소를 해놓을 의무가 있습니다. 지금 상태(머리카락, 찌든 때)는 명백한 채무 불이행입니다. 강력하게 환불이나 재청소를 요구하세요.
⚖️ 마무리하며
지금 질문자님이 느끼는 불쾌감은 단순히 '깔끔 떠는 것'이 아닙니다. 주거권에 대한 정당한 권리 침해입니다.
집주인의 "닦아 써라"는 말은 "나는 임대인의 의무를 다하지 않겠다"는 말과 같습니다. 곰팡이 냄새가 나는 집에서는 하루도 편히 쉴 수 없습니다. 혼자 끙끙 앓지 마시고, 오늘 당장 사진을 찍고 강력한 문자를 보내세요.
"권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다"는 법언이 있습니다. 질문자님의 소중한 보증금과 건강을 위해 단호하게 대처하시길 응원합니다.
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