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임대인 사망 시, 월세 통장과 재계약은 어떻게 해야 할까요? (실전 상속 관리 가이드)

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💡 핵심 요약 (결론부터 말씀드립니다)

어머니의 별세로 경황이 없으시겠지만, 임대차 관리는 '법률상 포괄 승계'라는 원칙 하나만 기억하시면 됩니다. 결론적으로 당장 모든 계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다. 하지만 돈이 들어오는 '통장'은 즉시 조치해야 합니다.

  1. 계약의 효력: 상속 등기가 완료되지 않아도, 상속인(자녀)은 임대인의 지위를 자동으로 승계합니다. 기존 계약은 유효합니다.

  2. 월세 통장: 사망 신고 후 계좌가 동결될 수 있으므로, 임시 대표 상속인의 계좌를 개설하여 임차인들에게 통지해야 합니다.

  3. 재계약 시점: 상속 등기가 완료된 시점, 혹은 기존 계약의 만기 시점에 '부동산 표시 변경' 또는 '임대인 명의 변경' 계약서를 작성하면 됩니다.

📕 어느 날 갑자기 건물주가 되었다

장례 절차가 끝나고 채 슬픔이 가시기도 전에, 어머니의 핸드폰이 울렸습니다. 저장된 이름은 '201호 세입자'. 덜컥 겁이 났습니다. 어머니께서 평생을 바쳐 관리해 오신 이 4층짜리 상가 주택. 이제 어머니는 안 계신데, 당장 다음 주가 월세 입금 날이었습니다.

"저기... 사장님, 보일러가 고장 난 것 같은데요."

"아, 네... 제가 아들입니다. 어머니께서 며칠 전 돌아가셔서요..."

수화기 너머의 침묵. 그리고 이어지는 현실적인 질문들.

"그럼 월세는 어디로 보내요?", "저 다음 달에 만기인데 재계약은 누구랑 해요?"

눈앞이 캄캄했습니다. 상속세는 어떻게 계산해야 하며, 등기는 법무사에게 맡긴다 쳐도, 당장 매달 들어오는 월세와 임차인 관리는 어떻게 해야 할까? 어머니의 통장은 비밀번호도 모르는데 이대로 둬도 되는 걸까?

이 글은 저와 같은 막막함을 겪고 계실 분들을 위해, 제가 직접 발로 뛰며 세무사와 변호사에게 자문을 구하고 정리한 '임대인 사망 시 필독 관리 매뉴얼'입니다.

STEP 1. 💰 월세 통장 관리: 가장 시급한 문제

많은 분들이 간과하지만, 가장 먼저 해결해야 할 것은 '돈의 흐름'을 정리하는 것입니다.

1. 사망자 명의 계좌의 위험성

사망신고를 하게 되면 금융거래 안심상속 원스톱 서비스를 통해 은행 거래가 정지될 수 있습니다. 설령 정지되지 않았다 해도, 사망자 명의의 계좌로 계속 월세를 받는 것은 추후 상속세 세무조사 시 '상속 재산의 혼입'으로 오해를 살 수 있으며, 출금이 불가능해져 건물 유지보수 비용(공용 전기세, 수리비 등)을 감당하기 어려워집니다.

2. 해결책: 대표 상속인 계좌 지정

상속 재산 분할 협의가 끝나지 않았더라도, 월세는 받아야 합니다.

  • 공동 상속인 동의: 형제자매가 있다면, 그중 한 명을 '대표 수령인'으로 지정하거나 '공동 명의 통장'을 만드세요.

  • 통지 방법: 임차인들에게 문자와 내용증명으로 [임대인 사망 사실, 향후 상속 절차 진행 예정, 월세 입금 계좌 변경] 내용을 명확히 전달해야 합니다. 이는 추후 분쟁을 막는 법적 효력을 갖습니다.

📩 문자 예시

"안녕하세요. 00빌라 관리자(고인의 자녀) 000입니다. 임대인이신 모친의 별세로 인해, 상속 절차가 완료될 때까지 월세 입금 계좌가 아래와 같이 변경됨을 알려드립니다. (신분증 사본 및 가족관계증명서 첨부 가능)"

STEP 2. 📝 임대차 계약 관리: 당장 다시 써야 할까?

임차인이 "주인이 바뀌었으니 계약서 다시 써주세요"라고 요구할 때, 당황하지 마세요.

1. 포괄 승계의 원칙

민법상 상속은 피상속인(어머니)의 권리와 의무를 포괄적으로 승계합니다. 즉, 어머니 이름으로 된 기존 계약서는 여전히 100% 유효합니다. 임차인의 대항력과 우선변제권도 그대로 유지됩니다. 따라서 급하게 계약서를 다시 쓸 법적 의무는 없습니다.

2. 계약 갱신이 필요한 경우 (질문자님 상황)

질문자님처럼 계약 내용 변경(보증금/월세 증액 등)이 필요하다면 재계약이 필수입니다. 하지만 아직 상속 등기(명의 이전)가 안 된 상태라면 어떻게 해야 할까요?

  • 상속 등기 전: '상속재산분할협의서'가 작성되었다면, 그 협의서에 명시된 새로운 건물주(상속인)의 이름으로 계약을 진행합니다. 단, 특약 사항에 "본 계약은 상속 등기 진행 중 작성된 계약이며, 추후 등기 완료 시 임대인 명의를 확정하여 다시 작성하기로 한다"는 문구를 넣으면 안전합니다.

  • 상속 등기 후: 등기부등본상 소유자가 질문자님으로 변경된 후, 깔끔하게 신규 계약서를 작성하는 것이 가장 좋습니다.

STEP 3. ⚖️ 상속 준비와 세무 팁

건물 상속은 단순히 명의만 바꾸는 것이 아니라, 거대한 세금과의 싸움입니다.

1. 임대보증금은 '빚'이다

상속세 계산 시, 건물의 가치에서 임차인에게 돌려줘야 할 보증금(채무)은 공제됩니다. 따라서 현재 임대차 현황(보증금 총액)을 정확히 파악하여 신고해야 상속세를 줄일 수 있습니다.

2. 사업자 등록 정정

부동산 명의만 바꾼다고 끝이 아닙니다. 세무서에 가서 '사업자 등록 정정' 신고를 해야 합니다.

  • 일반과세자/간이과세자: 어머니가 일반과세자였다면 상속인도 그 지위를 승계합니다.

  • 폐업 후 신규 등록이 아니라, 대표자 명의 변경(상속)으로 처리해야 사업 영속성이 인정됩니다.

❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 세입자가 불안해하며 당장 보증금을 돌려달라고 하면 어떡하죠?

A. 임대인의 사망은 계약 해지 사유가 아닙니다. 법적으로 상속인이 그 의무를 승계하므로, 계약 기간까지 거주할 수 있음을 안심시켜 주세요. 단, 세입자가 전세자금대출 연장 등을 이유로 명의 변경을 강력히 요구한다면 상속인 전원의 동의서와 인감증명서를 첨부하여 대응해 줄 수 있습니다.

Q2. 상속 등기 비용은 누가 내나요?

A. 상속 등기(취득세 등) 비용은 재산을 물려받는 상속인이 부담합니다. 임차인과는 무관한 비용입니다.

Q3. 어머니 통장에 있는 돈을 빼서 장례비로 썼는데요?

A. 사망일 이후 출금은 원칙적으로 주의해야 합니다. 하지만 장례비용으로 사용했다는 명확한 영수증과 증빙이 있다면, 상속세 공제 한도 내에서 인정받을 수 있습니다. 단, 출금 내역을 꼼꼼히 소명해야 하니 영수증을 절대 버리지 마세요.

📊 한눈에 보는 임대 관리 체크리스트

가독성을 위해 현재 상황에서 취해야 할 조치를 표로 정리해 드립니다.

구분조치 사항비고
즉시 할 일임차인 통지 & 계좌 변경가족관계증명서 준비하여 문자 발송
상속 협의 중기존 계약 유지무리한 재계약 지양, 묵시적 갱신 활용
계약 만기 시상속인 명의로 재계약등기 완료 전이면 '상속인 전원 동의' 필요
등기 완료 후사업자 정정 신고세무서 방문 (대표자 변경)
세금 신고보증금 부채 신고상속 개시일(사망일) 기준 보증금 총액 파악

🏁 어머니의 유산을 지키는 첫걸음

어머니의 손때가 묻은 건물을 물려받는다는 것은, 단순히 재산을 받는 것이 아니라 '책임'을 물려받는 것이었습니다. 처음엔 복잡한 법률 용어와 세금 문제로 머리가 아팠지만, 하나씩 원칙대로 처리하니 임차인들도 저를 새로운 건물주로 인정해주기 시작했습니다.

지금 당장 해야 할 일은 임차인들에게 정중한 문자 한 통을 보내는 것입니다. "어머니의 뜻을 이어받아 문제없이 건물을 관리하겠습니다." 라는 메시지는 법적 효력 이상의 신뢰를 줍니다.

질문자님의 건승을 빌며, 원만한 상속 절차가 마무리되기를 진심으로 응원합니다. 혹시 더 궁금한 점이 있다면 댓글로 남겨주세요. 경험을 바탕으로 답변드리겠습니다.

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