[부동산 재계약] "전세금을 좀 빼고 월세로 돌리자는데..." 🏠 집주인의 신분증 사진 요구, 덜컥 보내도 될까? 안전한 반전세 전환 가이드

 2026년 새해가 밝았습니다. 전세 만기가 다가오면 세입자분들은 마음이 조마조마합니다. "보증금을 올려달라고 할까?", "나가라고 하면 어쩌지?" 하는 걱정 때문이죠.

그런데 최근 금리 변동과 부동산 시장 상황 때문에 집주인들이 "전세 보증금을 좀 낮춰줄 테니, 차액만큼 월세로 돌리자(반전세)"라고 제안하는 경우가 부쩍 늘었습니다. 세입자 입장에서는 목돈 부담이 줄어 좋을 수도 있지만, 매달 나가는 월세가 부담스럽기도 하죠.

문제는 그다음입니다. 집주인이 계약서를 다시 써야 한다며 "사장님, 신분증 사진 좀 찍어서 문자로 보내주세요. 부동산 안 끼고 우리끼리 씁시다"라고 할 때입니다.

"계약서 쓰려면 필요할 것 같긴 한데, 요즘 세상에 신분증 사진을 막 보내도 되나?" "혹시 내 명의를 도용하면 어떡하지?"

오늘 질문자님과 똑같은 고민에 빠진 가상의 인물 '민수 씨'의 이야기를 통해, 반전세 재계약 시 신분증 관리법과 월세 전환율 계산의 비밀까지 낱낱이 파헤쳐 드리겠습니다. 결론부터 말씀드리면, "사진 전송은 절대 비추천입니다!" 🙅‍♂️

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😰 민수 씨의 고민: "사진 한 장이면 된다는데 찜찜해요"

서울의 한 아파트에서 4억 원 전세로 살고 있는 민수 씨. 계약 만료를 두 달 앞두고 집주인 아주머니에게 연락이 왔습니다. "민수 씨, 내가 이번에 목돈이 좀 생겨서 그런데, 전세금 1억 원을 돌려줄 테니 보증금 3억에 월세 50만 원으로 바꾸면 어떨까? 요즘 금리도 낮은데 그게 서로 좋잖아."

민수 씨도 나쁘지 않다고 생각했습니다. 1억 원을 받아서 빚을 갚거나 투자를 할 수 있으니까요. "네, 알겠습니다"라고 대답하니 집주인이 말합니다. "그럼 부동산 가면 복비(중개수수료) 나가니까 우리끼리 계약서 다시 씁시다. 내가 양식 뽑아갈 테니까, 계약서에 넣게 민수 씨 주민등록증 앞면 사진 좀 찍어서 지금 문자로 보내줘요."

민수 씨는 갤러리 앱을 켰다가 멈칫했습니다. 뉴스에서 본 '비대면 대출 사기', '명의 도용' 사건들이 스쳐 지나갔기 때문입니다. 집주인은 좋은 분 같지만, 내 폰이나 집주인 폰이 해킹당하면? 과연 민수 씨는 어떻게 대처해야 안전하게 계약을 마칠 수 있을까요?

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🚫 1. 신분증 사진 전송, 왜 위험한가요?

질문자님이 가장 궁금해하신 "필요한 거 맞나요?"에 대한 답은 "계약서 작성에는 필요하지만, 사진 전송은 위험하다"입니다.

✅ 계약서에는 필수 정보입니다

임대차 계약서를 작성할 때는 임대인(집주인)과 임차인(세입자)의 정확한 인적 사항이 들어가야 합니다.

• 성명

• 주민등록번호 (13자리 전체)

• 현 주소지

따라서 집주인이 계약서를 미리 타이핑하기 위해 정보를 요구하는 것 자체는 정당한 절차입니다. 악의적인 의도가 아닐 확률이 높습니다.

🚨 하지만 '사진'은 다릅니다

문제는 전달 방식입니다. 신분증 사본(사진)은 '만능키'와 같습니다.

1. 알뜰폰 개통: 신분증 사본만 있으면 비대면으로 대포폰을 개통할 수 있는 허점이 여전히 존재합니다.

2. 비대면 대출: 훔친 명의로 인터넷 은행에서 대출을 실행할 수 있습니다.

3. 해킹 위험: 문자와 카카오톡은 해킹에 취약합니다. 집주인의 폰이 악성코드에 감염되어 있다면, 질문자님의 신분증 사진은 해커들의 손에 넘어갑니다.

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🛡️ 2. 안전하게 개인정보를 전달하는 3가지 방법

그럼 어떻게 해야 할까요? "못 줍니다"라고 하면 까칠해 보일까 봐 걱정되시죠? 이렇게 대응하세요.

Method A. "만나서 보여드릴게요" (가장 추천)

집주인에게 정중하게 문자를 보내세요.

"사장님, 요즘 개인정보 도용 사고가 많아서 신분증 사진을 문자로 보내기는 좀 조심스럽네요. 계약서 쓰기로 한 날 뵙고 제가 직접 신분증 보여드리고 불러드릴게요. 그때 적으시는 게 어떨까요?"

직거래(당사자 간 거래)라면 어차피 만나서 도장을 찍어야 합니다. 그때 빈칸을 채워 넣어도 시간은 1분도 안 걸립니다.

Method B. 텍스트로 정보만 전송

집주인이 "미리 다 쳐서 가야 편하다"고 고집한다면? 신분증 사진을 찍지 말고, 이름/주민번호/주소를 텍스트로 타이핑해서 보내세요.

• 사진 파일보다는 텍스트가 명의 도용(신분증 진위 확인 등)에 악용되기가 훨씬 어렵습니다. (물론 이것도 찜찜하지만 사진보단 낫습니다.)

Method C. 부동산 끼고 하기 (대필료 지불)

가장 안전하고 깔끔한 방법입니다. 인근 부동산에 가서 "저희 재계약하는데 계약서 대필만 좀 부탁드립니다"라고 하세요.

• 비용: 보통 5~10만 원(대필료) 정도면 해줍니다.

• 장점: 공인중개사가 신분증을 확인하고, 등기부등본도 떼어주고, 계약 내용에 독소 조항은 없는지 봐줍니다. 1억 원이 오가는 거래에 10만 원 아끼려다 사고 납니다. 안전 비용이라 생각하세요.

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💰 3. 잠깐! 월세 50만 원, 적정한 금액인가요?

신분증보다 더 중요한 것이 있습니다. 바로 '돈'입니다. 집주인이 달라는 대로 다 주면 안 됩니다.

✅ 전월세 전환율 (Conversion Rate) 📊

전세를 월세로 바꿀 때는 법에서 정한 한도(상한선)가 있습니다. 이를 '전월세 전환율'이라고 합니다.

• 공식: 기준금리(한국은행) + 2.0% (주택임대차보호법 시행령)

• 참고: 2026년 1월 현재 기준금리가 3.0%라고 가정하면, 상한선은 5.0%입니다.

[계산 예시]

• 돌려받는 전세금: 1억 원

• 법정 전환율: 5.0% (가정)

• 적정 월세 계산: 1억 원 × 5.0% ÷ 12개월 = 약 416,666원

만약 집주인이 "50만 원 달라"고 한다면? 이는 연 6%에 달하는 이율이므로 법정 한도를 초과하는 것입니다. 질문자님은 "법정 전환율 계산해 보니 41만 원 정도던데, 50만 원은 너무 과합니다. 조정해 주세요"라고 당당하게 요구할 권리가 있습니다.

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📝 4. 반전세 계약서 작성 시 필수 체크리스트

재계약을 할 때 이것만은 꼭 챙기세요.

1. 특약 사항 기재: "본 계약은 기존 전세 계약(20xx.xx.xx)의 보증금을 감액하고 월세로 전환하는 재계약이며, 기존의 대항력과 확정일자 효력을 유지한다"라는 문구를 꼭 넣으세요.

2. 확정일자 다시 받기: 보증금이 줄어드는 것이라 필수는 아니지만, 계약 내용(월세 발생)이 바뀌었으므로 동사무소에 가서 '주택 임대차 계약 변경 신고'를 하고 확정일자를 다시 받아두는 것이 깔끔합니다. (기존 계약서도 절대 버리면 안 됩니다! 함께 보관하세요.)

3. 등기부등본 확인: 계약 당일(돈 받는 날) 등기부등본을 떼서 그사이 집주인이 몰래 대출을 받거나 가압류가 걸린 건 없는지 반드시 확인해야 합니다.

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❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)

반전세 전환과 관련해 세입자분들이 가장 많이 묻는 질문을 모았습니다.

Q1. 집주인이 일방적으로 반전세로 바꾸자고 하면 따라야 하나요? 

🅰️ 아니요, 거절할 수 있습니다. 임대차 계약 갱신 시 전세를 월세로 바꾸는 것은 '세입자의 동의'가 있어야만 가능합니다. 질문자님이 전세 유지를 원하고, 계약갱신청구권을 사용할 수 있는 상태라면 집주인은 강제로 월세로 바꿀 수 없습니다. (단, 전세금 증액 한도 5% 내에서는 올려줘야 할 수도 있습니다.)

Q2. 신분증 사진을 이미 보냈는데 어떡하죠? 

🅰️ 이미 보냈다면 너무 불안해하지 마시고, '엠세이퍼(M-Safer)' 사이트(명의도용방지서비스)에 접속해서 내 명의로 몰래 개통된 휴대폰이 있는지 확인하고, '가입 제한 서비스'를 걸어두세요. 그리고 금융감독원 '파인' 사이트에서 '개인정보 노출자 등록'을 하면 금융 사고를 예방할 수 있습니다.

Q3. 부동산 대필료는 누가 내나요? 

🅰️ 정해진 법은 없지만, 보통은 계약 변경을 원한 쪽(집주인)이 내거나, 반반 부담하는 것이 관례입니다. 집주인에게 "부동산 가서 안전하게 쓰고 비용은 반반 내시죠"라고 제안해 보세요.

Q4. 보증금 1억 돌려받을 때 주의할 점은요? 

🅰️ 반드시 계약서 쓰는 날(재계약 시작일)에 동시 이행으로 받아야 합니다. "돈은 나중에 줄게, 계약서부터 쓰자"는 말은 절대 믿지 마세요. 보증금 일부 반환 영수증도 꼭 챙기셔야 합니다.

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📝 마치며: 편한 것보다 안전한 것이 우선입니다

질문자님, 집주인이 나쁜 사람이 아닐 수도 있습니다. 단순히 일 처리를 빨리하고 싶어서 신분증을 달라고 했을 겁니다. 하지만 사고는 늘 '방심'할 때 터집니다.

요약하자면:

1. 신분증 사진: 문자로 보내지 말고 "만나서 적어드린다"고 하세요.

2. 월세 금액: 전월세 전환율을 계산해서 바가지 쓰지 마세요.

3. 계약서: 5만 원 쓰더라도 부동산 대필을 추천합니다.

수억 원의 재산이 걸린 일입니다. 조금 번거롭더라도 원칙대로 진행하셔서 소중한 보증금과 개인정보를 모두 지키시길 바랍니다. 성공적인 재계약 되세요! 🏠🔑💵