💡 결론: 임차권등기는 '불가', 하지만 바로 '경매'가 가능합니다
질문자님, 현재 상황에서 가장 궁금해하시는 '임차권 등기 명령' 신청은 불가능합니다. 실망하실 수 있겠지만, 사실 질문자님은 그보다 훨씬 강력하고 즉각적인 무기인 '전세권(등기)'을 이미 손에 쥐고 계십니다. 🛡️
임차권 등기는 '전입신고+확정일자+실거주'를 갖춘 세입자가 이사를 나가면서 대항력을 유지하기 위해 하는 것입니다. 질문자님은 애초에 전입신고를 하지 않았기 때문에 주택임대차보호법상의 임차권 등기 대상 자체가 아닙니다.
하지만 2021년 4월에 설정하신 '전세권 설정 등기'는 물권(物權)입니다. 이는 소송(판결문) 없이도 기간이 만료되고 돈을 못 받으면 바로 법원에 '임의경매'를 신청할 수 있는 막강한 권한입니다. 집주인(회사)이 돈이 없다고 배를 째라고 한다면, 복잡한 소송 절차 없이 바로 그 집을 경매로 넘겨버리겠다는 통보가 가장 확실한 해결책입니다.
📖 속초 바다의 배신, 그리고 11만 원의 구원
2021년 봄, 서울의 빡빡한 일상을 탈출할 숨구멍이 필요했다. 속초의 푸른 바다가 보이는 작은 아파트. 매매는 다주택자 세금 문제로 부담스러워 전세를 택했다. 주말마다 내려가 파도 소리를 들으며 커피를 마시는 상상만으로도 행복했다. 서울 집에 전입이 되어 있어 속초 집엔 전입신고를 할 수 없었지만, 법무사를 통해 '전세권 설정'을 해두었다. 그때만 해도 그저 형식적인 절차라고 생각했다. 등기 비용 몇십만 원이 아깝다는 생각도 잠시 스쳤다.
2년이 지나고, 계약 만료를 앞둔 어느 날. 집주인 회사의 담당자는 건조한 목소리로 말했다. "사장님, 지금 회사 자금 사정이 안 좋아서요. 다음 세입자 들어올 때까지 기다리셔야 합니다." 처음엔 알겠다고 했다. 하지만 한 달이 지나고 두 달이 지나도 소식이 없었다. 다시 전화를 걸자 돌아온 대답은 충격적이었다. "아, 돈 없다고요! 법대로 하세요. 우리도 파산하게 생겼으니까."
속초의 바다는 여전히 푸르렀지만, 내 마음은 잿빛으로 변해 있었다. 배신감에 치가 떨렸다. 내 소중한 자산이 저 무책임한 회사의 볼모가 되었다는 사실에 잠을 이룰 수 없었다. 인터넷을 뒤지며 '임차권 등기'를 검색했지만, 전입신고를 안 한 나는 자격 미달이었다. 절망적이었다.
그때, 2년 전 법무사가 건네줬던 등기권리증이 눈에 들어왔다. [을구 순위 1번 전세권 설정]. 그 한 줄의 문구가 어둠 속의 등대처럼 빛나 보였다. 나는 변호사 친구에게 전화를 걸었다. "야, 너 전세권 설정해놨어? 그럼 게임 끝났네. 소송할 필요도 없어. 그냥 바로 경매 넣어."
그제야 깨달았다. 2년 전 내가 냈던 그 등기 비용은 단순한 수수료가 아니라, 미래의 나를 구하기 위한 가장 저렴하고 확실한 보험료였음을. 집주인의 배째라는 태도는, 내 손에 들린 칼자루를 보지 못한 자의 허세에 불과했다. 이제, 그 칼을 뽑을 시간이었다.
🛑 왜 '임차권등기명령'은 불가능한가?
많은 분이 보증금을 못 받으면 무조건 임차권등기를 해야 한다고 생각하지만, 질문자님은 상황이 다릅니다. 법적인 이유를 명확히 아셔야 헛걸음을 안 하십니다.
1. 주택임대차보호법의 사각지대 🚫
'임차권 등기 명령'은 주택임대차보호법 제3조의3에 근거합니다. 이 법의 보호를 받으려면 기본적으로 대항력(전입신고 + 점유)이 있어야 합니다.
질문자님은 서울에 주소를 두고 계셔서 속초 집에 전입신고를 하지 않으셨습니다.
따라서 주택임대차보호법상 보호 대상인 '대항력 있는 임차인'이 아닙니다. 법원에서는 임차권 등기 신청을 기각(거절)할 것입니다.
2. 하지만 더 강력한 '물권'이 있다 💪
임차권(채권)은 집주인이라는 '사람'에게 돈을 달라고 하는 권리지만, 질문자님이 가진 전세권(물권)은 그 '부동산 자체'를 지배하는 권리입니다.
전입신고나 실거주 요건이 필요 없습니다.
등기부등본에 이름이 박혀 있는 한, 집주인이 바뀌어도, 회사가 망해도, 질문자님의 권리는 1순위(2021.04.29 기준)로 살아있습니다.
🚀 집주인(회사)을 압박하고 돈을 받아내는 3단계 로드맵
집주인이 회사이고 "돈 없으니 배째라"는 식이라면, 말로 하는 설득은 끝났습니다. 법적 절차를 밟아야 회사가 움직입니다.
1단계: 내용증명 발송 (최후통첩) 📩
전세권 실행(경매)으로 가기 전, 마지막 명분 쌓기이자 강력한 경고장입니다.
수신인: 임대인(회사) 대표이사
내용:
202X년 X월 X일부로 전세 계약이 만료되었다.
보증금 반환을 수차례 요구했으나 불이행하고 있다.
X월 X일까지 반환하지 않을 경우, 별도의 소송 절차 없이 '전세권에 기한 임의경매'를 즉시 신청할 것이다.
이로 인해 발생하는 경매 비용, 지연 이자, 법적 비용은 모두 귀사가 부담해야 한다.
해당 부동산이 경매로 넘어가면 시세보다 낮게 낙찰될 것이며, 귀사의 신용도에도 치명적일 것임을 경고한다.
효과: 일반 개인 집주인보다 '회사'는 법인 등기부상 불이익이나 자산 경매 개시에 더 민감할 수 있습니다.
2단계: 전세권에 기한 '임의경매' 신청 🔨
이것이 질문자님의 필살기입니다. 일반 전세 세입자는 보증금 반환 소송 ➔ 승소 판결 ➔ 강제 경매 신청이라는 1년 넘는 과정을 거쳐야 하지만, 전세권자는 소송 없이 바로 경매 신청이 가능합니다.
조건: 전세 기간이 만료되었고, 전세금을 돌려받지 못했다는 사실.
준비물: 전세권 설정 등기필증, 등기부등본, 계약 해지 증빙(내용증명, 문자 등).
특이사항(이행지체): 전세권 경매를 신청하려면 집주인을 '이행지체'에 빠뜨려야 합니다. 원칙적으로는 '집을 비워주고(명도) + 열쇠(비번)를 넘겨줄 준비를 마쳤음'을 증명해야 경매 개시가 됩니다. (단, 실제로 짐을 다 빼지 않더라도 '언제든 넘겨줄 수 있다'는 내용증명과 공실 사진 등으로 갈음하기도 하니 법무사와 상담 필요)
3단계: 지급명령 신청 (보완책) ⚖️
만약 집값이 떨어져서 경매로 넘겨도 내 보증금을 다 못 받을 것 같다면?
회사의 다른 재산(법인 통장, 다른 부동산)을 압류해야 합니다.
이를 위해서는 전세권 경매와 별도로 법원에 '지급명령'을 신청하여 집행 권원(판결문 같은 효력)을 확보해 두는 것이 좋습니다. 회사가 이의 제기를 안 하면 2주~한 달 만에 확정됩니다.
⚠️ 주의사항 및 체크리스트
선순위 확인: 2021년 4월 29일 전세권 설정 당시, 등기부등본 [갑구]나 [을구]에 질문자님보다 앞선 근저당(대출), 압류, 가압류가 있었나요?
없다면(1순위): 경매 넘어가도 가장 먼저 배당받습니다. 무적입니다.
있다면(후순위): 앞선 빚을 다 갚고 남는 돈을 받게 되므로 손해를 볼 수 있습니다. (하지만 보통 전세권 설정할 때 선순위 말소 조건으로 하셨을 겁니다.)
경매 비용: 경매 신청 시 예납금(감정평가비 등)으로 200~300만 원 정도가 들어갑니다. 이는 나중에 낙찰 대금에서 0순위로 돌려받습니다.
시간: 경매 신청 후 실제 매각(낙찰) 및 배당까지는 빨라도 8개월~1년이 걸립니다. 장기전을 각오하셔야 합니다.
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 전세권 설정이 되어 있는데도 집주인이 집을 팔 수 있나요?
🏠 네, 팔 수 있습니다. 하지만 전세권 등기가 박혀있는 집을 살 사람은 거의 없습니다. 산다고 해도 질문자님의 전세권을 그대로 떠안고(인수) 사야 합니다. 즉, 사실상 매매가 막혀있다고 보시면 됩니다.
Q2. 제가 경매에서 낙찰받을 수도 있나요?
🔨 네, 가능합니다. 만약 유찰이 계속되어 집값이 보증금보다 낮아지면, 질문자님이 "내 보증금이랑 퉁치겠다(상계 신청)"고 하고 낙찰받아 소유권을 가져올 수 있습니다. 이를 통해 나중에 집값이 오르면 팔아서 회수하는 전략도 있습니다.
Q3. 이사(짐 빼기)를 안 하고는 경매 신청 못 하나요?
📦 원칙적으로 전세권에 의한 경매는 '반대 급부의 이행 제공'이 완료되어야 합니다. 즉, 집을 비워줘야 집주인이 돈을 안 준 게 확실해지기 때문입니다. 하지만 짐을 다 뺄 필요는 없고, 비밀번호를 알려주거나 열쇠를 법무사에게 맡기는 식의 '이행 제공 통지'만으로도 경매 개시 결정이 나기도 합니다.
Q4. 임차권 등기를 굳이 하려면 전입신고를 지금이라도 하면 되나요?
🙅♂️ 의미 없습니다. 지금 전입신고를 하면 '오늘'부터 대항력이 생깁니다. 이미 2021년부터 설정된 전세권(물권)이 훨씬 강력하고 순위도 빠릅니다. 굳이 순위가 늦은 대항력을 만들 필요가 없습니다. 전세권 하나로 충분합니다.
📝 마무리하며: 쫄지 마세요, 칼자루는 당신이 쥐고 있습니다
집주인이 "돈 없으니 맘대로 해라"라고 나오는 건, 실제로 돈이 없어서이기도 하지만 '네가 소송하고 뭐하고 하려면 시간 걸리고 피곤할 테니 지쳐서 기다리겠지'라는 계산이 깔려있을 수도 있습니다.
하지만 질문자님은 '전세권'이라는 강력한 무기가 있습니다. 내용증명에 [임의경매 신청 예정]이라는 문구를 굵게 박아서 보내세요. 회사가 정상적인 영업을 하는 곳이라면, 법인 부동산에 경매 딱지가 붙는 것을 가장 두려워할 것입니다.
세컨하우스의 꿈이 악몽이 되지 않도록, 이제는 단호하게 권리를 행사하실 때입니다. 감정 소모는 줄이시고, 법의 힘을 빌려 차갑게 대응하시길 응원합니다. 이길 수 있는 싸움입니다. 👊
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