🏠 결론부터 말씀드립니다 (두괄식 핵심 요약)
"법적으로 정해진 '위약금'은 없습니다. 하지만 '새로운 세입자를 구하는 비용(중개수수료)'과 '공실 기간의 관리비'를 부담해야 합니다."
많은 세입자분이 계약 기간을 채우지 못하고 나갈 때, 집주인에게 특정한 벌금(위약금)을 내야 한다고 생각합니다. 하지만 전세 계약에서 별도의 특약(예: 중도 해지 시 보증금의 10%를 배상한다 등)이 없다면, 현금으로 내는 위약금 자체는 존재하지 않습니다.
다만, 계약은 엄연한 약속이기에 이를 어긴 대가로 다음 두 가지를 세입자가 해결해 주어야 보증금을 돌려받을 수 있는 것이 관례이자 판례입니다.
다음 세입자를 구하는 복비(부동산 중개수수료): 원래는 집주인이 내야 하지만, 계약 기간 중 나갈 때는 세입자가 '자신을 대신할 사람'을 구해놓고 나가는 조건으로 협의합니다.
새 세입자가 들어올 때까지의 비용: 월세라면 월세, 관리비라면 관리비 등은 다음 사람이 구해질 때까지 기존 세입자가 계속 납부해야 합니다.
즉, 위약금 = (새 세입자 중개수수료) + (공실 기간 동안의 관리비 및 이자 손해)라고 계산하시면 가장 정확합니다.
📝 서울의 차가운 겨울바람과 130만 원의 수업료
부제: 나의 첫 전세 중도 퇴거, 그 당혹스러움에 대하여
그해 겨울은 유난히도 추웠습니다. 서울 살이 3년 차, 드디어 월세를 벗어나 대출을 끼고 마련한 소중한 나의 첫 전세 오피스텔. 계약 기간 2년 중 이제 막 1년이 지났을 무렵이었습니다. 회사의 갑작스러운 지방 발령은 예고도 없이 찾아왔고, 저는 당장 한 달 안에 방을 빼야 하는 상황에 부닥쳤습니다.
집주인 아주머니께 전화를 드렸을 때, 수화기 너머로 들려오던 차가운 목소리를 잊을 수 없습니다.
"아니, 계약이 1년이나 남았는데 나가면 어떡해요? 보증금은 다음 사람 들어와야 빼주지, 나는 돈 없어요. 그리고 복비는 당연히 그쪽이 내는 거 알죠?"
머리가 멍해졌습니다. 당장 이사 갈 집의 보증금도 필요한데, 내 돈 2억 원이 묶인다니. 게다가 '복비'라니? 계약서 어디를 봐도 내가 복비를 낸다는 말은 없었습니다. 억울한 마음에 인터넷을 뒤지고 부동산에 따져 물었지만, 돌아오는 대답은 한결같았습니다.
"사장님, 이건 사장님 사정으로 계약을 깨는 거잖아요. 집주인은 손해 볼 게 없으니, 아쉬운 사람이 비용을 대는 게 이 바닥 룰입니다."
결국 저는 1년 남은 계약을 정리하기 위해, 울며 겨자 먹기로 130만 원에 달하는 중개수수료를 제 돈으로 치러야 했습니다. 심지어 빨리 방을 빼기 위해 부동산 사장님께 "수고비 좀 더 챙겨드릴 테니 제발 빨리만 빼주세요"라고 사정까지 해야 했죠.
그때 깨달았습니다. 전세 계약서라는 종이 한 장의 무게가 얼마나 무거운지를요. 그리고 '위약금'이라는 명목의 돈은 없어도, 내가 짊어져야 할 '책임의 비용'은 생각보다 훨씬 크다는 것을 뼈저리게 배웠습니다. 오늘 이 글은 그때의 저처럼 당황하고 있을 누군가를 위해, 수업료 130만 원을 내고 배운 실전 지식을 정리한 기록입니다.
🔍 전세 중도 해지 시 비용 계산 상세 분석
전세 계약 만료 전에 이사할 때 발생하는 비용은 크게 세 가지 항목으로 나눌 수 있습니다. 이를 정확히 이해해야 집주인과 얼굴 붉히지 않고 협상할 수 있습니다.
1. 중개수수료 (일명 '복비') 💰
가장 큰 비중을 차지하는 항목입니다.
원칙: 공인중개사법상 중개보수는 '임대인(집주인)'과 '임차인(새로운 세입자)'이 내는 것이 원칙입니다.
현실(관례/판례): 기존 계약 기간이 남아있는데 세입자 사정으로 나가는 경우, 임대인은 계약을 해지해 줄 의무가 없습니다. 따라서 임대인은 "네가 복비를 내는 조건이라면 계약 해지에 동의해주겠다"라고 제안하는 것이고, 이를 세입자가 받아들이면서 '위약금적 성격'으로 복비를 대납하게 됩니다.
계산 예시: 전세금 3억 원, 요율 0.3% 가정 시
3억 × 0.3% = 90만 원 (부가세 별도)
이 90만 원을 집주인 대신 내가 내야 합니다.
2. 관리비 및 공과금 🧾
이사를 나갔다고 해서 끝이 아닙니다.
상황: 짐을 다 뺐더라도, 새로운 세입자가 들어오기 전까지는 법적으로 계약이 유지되는 상태입니다.
비용: 해당 기간 발생하는 기본 관리비와 장기수선충당금 등은 기존 세입자가 부담해야 합니다. 겨울철이라면 동파 방지를 위한 최소한의 난방비도 포함될 수 있습니다.
3. 전세자금대출 중도상환 수수료 🏦
은행 대출을 이용 중이라면 이 부분도 체크해야 합니다.
대출 기간 만료 전에 원금을 갚게 되면 은행에서는 '중도상환 해약금'을 부과합니다.
보통 대출 실행 후 3년이 지나면 면제되지만, 전세는 2년 계약이므로 대부분 수수료가 발생합니다. (보통 상환액의 0.5% ~ 1.5% 수준, 잔존 일수에 따라 차감)
⚖️ 예외 상황: 위약금을 안 내도 되는 경우 (묵시적 갱신)
모든 상황에서 세입자가 돈을 내야 하는 것은 아닙니다. '묵시적 갱신' 상태라면 이야기가 완전히 달라집니다.
묵시적 갱신이란?
전세 계약 만료 6개월~2개월 전까지 집주인과 세입자 모두 "나가라" 혹은 "나가겠다"는 말을 하지 않아, 자동으로 계약이 연장된 상태를 말합니다.
이 경우의 해지권 🛡️
주택임대차보호법 제6조의2: 묵시적 갱신이 된 경우, 세입자는 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다.
효력 발생: 통지 후 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.
중개수수료: 이 경우 계약 해지는 정당한 권리 행사기 때문에, 새로운 세입자를 구하는 중개수수료는 '집주인'이 부담하는 것이 국토부 유권해석이자 판례입니다.
💡 팁: 만약 묵시적 갱신 상태라면, 이사 가기 3개월 전에 내용증명이나 문자로 확실하게 해지 통보를 하세요. 3개월 뒤에는 법적으로 보증금을 돌려받을 권리가 생기며, 복비 걱정도 사라집니다.
📊 [한눈에 보는 비교표] 계약 기간 vs 묵시적 갱신
상황에 따른 비용 부담 주체를 명확히 정리했습니다.
| 구분 | 계약 기간 내 중도 퇴거 | 묵시적 갱신 중 퇴거 |
| 계약 해지 권한 | 세입자에게 없음 (집주인 동의 필요) | 세입자에게 있음 (통보 후 3개월) |
| 보증금 반환 시기 | 다음 세입자가 들어올 때 | 통보 후 3개월 뒤 즉시 |
| 중개수수료 부담 | 기존 세입자 (관례상) | 임대인 (집주인) |
| 관리비 부담 | 다음 세입자 입주 전까지 부담 | 이사 나가는 날까지만 부담 |
| 협상 난이도 | 매우 어려움 (을의 입장) | 쉬움 (법적 보호) |
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 다음 세입자의 전세금이 올라서 복비가 더 비싸졌어요. 오른 만큼도 제가 내야 하나요?
💸 아닙니다. 판례에 따르면, 기존 세입자가 부담하기로 한 중개수수료는 '기존 계약 당시의 금액'을 기준으로 합니다. 예를 들어 3억 전세였는데 4억으로 올려서 내놓았다면, 4억에 대한 복비가 아니라 기존 3억에 대한 복비만 부담하면 됩니다. 차액 부분은 집주인이 내야 합니다. (하지만 실무에서는 집주인이 막무가내로 나오는 경우가 많아 협의가 필요합니다.)
Q2. 집주인이 보증금의 10%를 위약금으로 달라고 합니다. 줘야 하나요?
🚫 특약이 없다면 줄 필요 없습니다. 계약서 특약사항에 "중도 해지 시 보증금의 10%를 위약금으로 지급한다"라는 조항이 없다면, 법적으로 위약금을 낼 의무는 없습니다. 단지 새로운 세입자를 구해주고(복비 대납) 나가는 것으로 채무불이행에 대한 손해배상을 갈음하는 것입니다. 10% 요구는 과도합니다.
Q3. 세입자가 안 구해지면 전세금 못 받나요?
⏳ 원칙적으로는 그렇습니다. 계약 기간이 남아있다면 집주인은 보증금을 미리 돌려줄 의무가 없습니다. 만약 정말 급하다면, 집주인에게 "복비를 제가 내고, 이사비 지원 명목으로 100만 원을 더 드리겠다"는 식으로 유인책을 써서 집주인이 적극적으로 부동산에 방을 내놓게 만들어야 합니다.
Q4. 3개월 남기고 이사 가는데도 제가 복비를 내야 하나요?
🤔 애매한 영역입니다. 법적으로는 하루라도 남았으면 세입자가 내는 게 맞지만, 통상적으로 만기 2~3개월 전이라면 '정상적인 계약 만료' 과정으로 보아 집주인이 내는 경우가 많습니다. 이 시기는 다음 세입자를 구하는 통상적인 기간이기 때문입니다. 이때는 집주인에게 "만기가 얼마 안 남았으니 복비는 임대인께서 내주시면 감사하겠습니다"라고 정중히 협의해 보세요.
💡 경험자가 전하는 협상 꿀팁 (Next Step)
지금 전세 만기 전 이사를 고민 중이시라면, 다음 단계를 따르세요.
계약서 확인: 특약 사항에 위약금 조항이 있는지, 묵시적 갱신 상태인지 확인합니다.
빠른 통보: 이사가 결정되자마자 집주인에게 알리고 양해를 구합니다. "죄송합니다. 사정이 생겨서 방을 빼야 할 것 같습니다. 최대한 빨리 다음 분을 구하고, 중개수수료는 제가 부담하겠습니다."라고 먼저 선수 치는 것이 감정을 상하지 않게 하는 방법입니다.
적극적인 홍보: 부동산 한 곳에만 내놓지 말고, 동네 부동산 5~10곳에 전화를 돌리세요. 직방, 다방, 피터팬 같은 앱에도 직접 올리세요. 내가 급한 것이지 집주인은 급할 게 없습니다.
집 상태 관리: 집을 보러 올 때 최대한 넓고 깨끗해 보이도록 정리하고, 낮에도 불을 켜두세요. 냄새 관리도 필수입니다. 다음 사람이 빨리 계약해야 내 돈을 빨리 받습니다.
"전세 중도 해지는 '돈'보다 '타이밍'과 '매너'가 중요합니다."
법적인 잣대를 들이대며 싸우기보다는, 집주인의 협조를 끌어내는 것이 내 보증금을 가장 빨리, 안전하게 지키는 지름길임을 잊지 마세요.
댓글
댓글 쓰기