[부동산 법률] 방 2개를 3개 가격에? 불법건축물 빌라 매매, 잔금 전 계약 파기하고 손해배상 받는 법

 

🏘️ [에세이] 꿈꾸던 쓰리룸의 배신

결혼 3년 차, 전세 난민 생활을 청산하고 드디어 '내 집'을 마련한다는 부푼 꿈에 젖어 있던 민수 씨. 서울 하늘 아래 아파트는 언감생심이라, 깨끗한 신축급 빌라를 알아보고 있었다. 그러다 부동산 실장님이 보여준 그 집.

"사장님, 여기 구조 진짜 잘 빠졌어요. 방 3개에 화장실 2개, 이 위치에 이 가격이면 정말 거저 가져가는 거예요. 다만, 여기 베란다 쪽이 조금 확장이 들어가서 '위반건축물' 딱지가 붙어 있긴 한데, 이행강제금 1년에 몇십만 원만 내면 사는데 전혀 지장 없어요. 다들 그렇게 살아요."

민수 씨는 '베란다 확장 정도야 뭐, 요즘 다 하니까'라고 대수롭지 않게 생각했다. 무엇보다 넓어 보이는 거실과 방 3개 구조가 마음에 쏙 들었다. 덜컥 계약금을 입금하고, 다음 주 잔금을 앞둔 어느 날.

우연히 건축물대장을 떼어본 민수 씨의 눈이 휘둥그레졌다. [2층 201호: 방 2개, 거실, 주방, 창고]

"창고...? 방이 3개가 아니고 2개라고?"

알고 보니 민수 씨가 '작은방'이라고 철석같이 믿었던 그 공간은, 원래 건물의 자투리 공간인 창고나 주차장 부지를 샌드위치 패널로 막아 불법으로 증축한 공간이었던 것이다. 베란다 확장이 아니었다. 애초에 방이 아닌 곳을 방처럼 꾸며놓고, 정상적인 방 3개짜리 빌라 가격을 받은 것이다.

민수 씨는 가슴이 쿵 내려앉았다. 이대로 잔금을 치르면 나는 평생 철거 걱정을 하며, 방 2개짜리 집을 방 3개 값을 주고 산 '호구'가 된다. 잔금일은 다가오는데, 과연 민수 씨는 이 늪에서 빠져나갈 수 있을까?

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⚖️ 이것은 사기인가, 단순 착오인가? (쟁점 분석)

질문자님의 상황은 매우 심각하면서도, 법적으로 다툼의 여지가 큰 사안입니다. "불법건축물인 건 알았다"는 점이 질문자님에게 불리하게 작용할 수 있지만, "어디가, 어떻게 불법인지"에 대해 기망이 있었다면 이야기는 달라집니다.

1. 고지의무 위반과 기망 행위 (사기죄 성립 가능성)

매도인과 공인중개사는 매수인이 계약을 체결하는 데 있어 중요한 영향을 미치는 사실(권리관계, 물리적 현황 등)을 사실대로 고지할 의무가 있습니다.

• 핵심: 질문자님은 "베란다 확장"으로 알고 계약했습니다. 베란다 확장은 합법과 불법의 경계에 있거나 구조적 변경이 크지 않은 경우가 많습니다. 하지만 "창고를 방으로 개조"하거나 "방 2개를 3개로 속인 것"은 부동산의 가치를 결정하는 치명적인 요소입니다.

• 판단: 만약 중개사나 집주인이 "이건 원래 방 3개다"라고 적극적으로 속였거나, 건축물대장상 용도가 '창고'임을 숨기고 설명하지 않았다면 이는 사기(기망 행위) 또는 착오에 의한 계약으로 볼 수 있습니다.

2. 가격의 불공정성 (손해의 발생)

방 2개(투룸) 빌라와 방 3개(쓰리룸) 빌라는 시세 차이가 큽니다. 보통 수천만 원에서 억 단위까지 차이가 나기도 합니다.

• 문제점: 불법 증축된 방(구 창고)은 언제든 구청의 단속으로 철거 명령이 떨어질 수 있는 '시한폭탄'입니다. 그런데도 이를 정상적인 방 3개 시세로 매수하게 만들었다면, 이는 명백한 재산상 손해를 입힌 것입니다.

3. 중개대상물 확인설명서의 허점 🕵️

계약 당시 작성한 '중개대상물 확인설명서'를 다시 꺼내 보세요.

• 건축물대장상 위반건축물 여부: '위반'에 체크가 되어 있을 겁니다.

• 위반 내용: 이 부분이 중요합니다. 단순히 '불법 확장'이라고만 적혀 있는지, 아니면 '무단 증축(판넬조 등)으로 인한 면적 증가' 등의 구체적인 내용이 있는지 확인해야 합니다. 중개사가 이를 뭉뚱그려 설명했다면 공인중개사법 위반입니다.

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🛑 잔금 전, 반드시 해야 할 대처 방안 (Action Plan)

아직 잔금을 치르지 않았고 등기를 넘겨받지 않았다는 것이 천만다행입니다. 지금 바로 움직여야 합니다.

1. 내용증명 발송 (계약 해제 및 감액 요청) 📨

잔금 지급을 잠시 보류하고, 매도인과 중개사에게 즉시 내용증명을 보내세요.

• 내용: "본 계약은 방 3개 정상 매물인 줄 알고 체결했으나, 확인 결과 방 1개는 창고를 불법 개조한 것으로 밝혀졌다. 이는 계약의 중요 부분에 대한 착오이자 기망이다. 따라서 정상적인 투룸 시세로 매매대금을 감액해주거나, 이를 거부할 시 계약을 무효로 하고 계약금을 반환하라."

• 효과: 법적 소송으로 가기 전 강력한 경고 수단이 되며, 추후 소송 시 중요한 증거가 됩니다.

2. 중개사 압박 (확인설명 의무 위반) 👮

공인중개사는 해당 물건의 하자를 정확히 설명할 의무가 있습니다. "베란다 확장인 줄 알았다"는 것은 중개사가 창고 개조 사실을 제대로 고지하지 않았다는 뜻입니다.

• 대응: "구청 지적과와 관할 시군구청 부동산과에 민원을 넣겠다"고 강력하게 항의하세요. 중개사는 영업정지 등의 행정처분이 두려워 중재에 나설 확률이 높습니다. 중개사의 공제증서(보험)를 통해 손해배상을 청구할 수도 있습니다.

3. 이행강제금과 원상복구 비용 계산 💰

만약 이대로 잔금을 치르면 어떤 일이 벌어질까요?

• 이행강제금: 불법 건축물이 적발되면 원상복구 될 때까지 매년 2회 이내, 평생 이행강제금이 부과됩니다. (과거와 달리 횟수 제한이 없어졌습니다.)

• 원상복구: 구청에서 철거 명령이 떨어지면, 기껏 돈 주고 산 방 하나를 내 돈 들여 부숴야 합니다. 결국 질문자님은 비싼 돈 주고 투룸을 사는 꼴이 됩니다.

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🏘️ 최악의 시나리오와 최선의 협상

가장 좋은 것은 계약금을 돌려받고 없던 일로 하는 것이지만, 상대방이 "이미 설명했다"고 오리발을 내밀면 싸움이 길어질 수 있습니다.

협상 전략:

1. 계약 파기: 계약금 반환 소송 불사 통보 (승소 가능성 검토 필요).

2. 가격 인하 (추천): "이 집을 인수하겠다. 대신 방 2개짜리 시세에 맞춰서 매매가를 깎아달라(감액). 그리고 향후 발생할 이행강제금이나 철거 비용 명목으로 잔금에서 일정 금액을 공제하겠다."

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❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 계약서 특약에 "현 시설 상태의 매매임"이라고 적혀 있는데 구제받을 수 있나요? 

🅰️ 네, 가능성이 있습니다. '현 시설 상태의 매매'라는 문구는 눈에 보이는 물리적 하자에 대한 면책일 뿐, 법적인 하자(불법 용도 변경 등)나 고지 의무 위반까지 덮어주는 만능키가 아닙니다. 특히 중개사가 '창고'를 '방'이라고 속여서 설명했다면 이는 특약과 상관없이 책임을 물을 수 있습니다.

Q2. 이미 불법건축물인 걸 알고 계약했으면 제가 지는 거 아닌가요? 

🅰️ 질문자님이 불리한 것은 사실입니다. 하지만 '착오의 정도'가 중요합니다. "경미한 베란다 확장"으로 인지한 것과 "방의 개수가 달라지는 구조 변경"은 질적으로 다릅니다. 법원에서도 매수인이 알았더라면 그 가격에 계약하지 않았을 중대한 하자로 인정될 경우, 계약 취소나 손해배상을 인정한 판례가 있습니다.

Q3. 잔금을 안 치르면 제가 계약 불이행으로 계약금을 날리나요? 

🅰️ 무작정 잔금을 안 주면 이행지체로 계약금을 몰수당할 수 있습니다. 따라서 반드시 잔금일 전에 "매도인의 하자 담보 책임 및 고지 의무 위반"을 이유로 잔금 지급을 거절한다는 의사를 내용증명이나 문자 메시지로 명확히 남겨야 합니다.

Q4. 부동산 중개수수료를 줘야 하나요? 

🅰️ 중개사가 중요 사항(창고 불법 개조)을 제대로 설명하지 않아 계약에 문제가 생겼다면, 중개수수료 지급을 거부할 수 있으며, 오히려 이미 지급한 계약금에 대한 손해배상을 중개사에게 청구해야 할 상황입니다.

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✨ 글을 마치며

지금 상황은 단순히 "기분 나쁜 거래" 정도가 아닙니다. 자칫하면 평생 모은 돈으로 산 집이 애물단지가 되고, 매년 벌금을 내며 마음고생을 하게 될 재산권의 중대한 위기입니다.

절대 다음 주에 그냥 잔금을 치르지 마세요.

1. 지금 당장 해당 구청 건축과에 전화해서 해당 호수의 위반 내용이 정확히 무엇인지 확인하세요.

2. 그 내용을 근거로 부동산에 가서 "이건 사기 계약이다"라고 엎어야 합니다.

3. 필요하다면 변호사 상담을 통해 내용증명 작성을 의뢰하세요.

질문자님의 소중한 자산을 지키기 위해 지금은 '독해져야 할 때'입니다. 부디 원만하게 해결되거나, 적절한 보상을 받고 마무리되기를 진심으로 응원합니다.

[Actionable Step] 지금 바로 '정부24' 사이트에 접속하여 해당 빌라의 [건축물대장 전유부]를 무료로 발급받으세요. '위반건축물' 딱지가 어디에 붙어있는지, '용도'란에 '주택'이 아닌 '창고'나 '근린생활시설'이 적혀 있는지 눈으로 확인하는 것이 싸움의 시작입니다.