[전세사기 대응] "등기부등본에 떴는데, 이제 이사 가도 되나요?" 🏠 셀프 임차권등기 설정 확인법과 경매 중 이사 시 필수 체크리스트

2026년 새해가 밝았습니다. 남들은 희망찬 새해 계획을 세우느라 바쁜 이때, 전세 사기 피해로 마음고생하고 계신 분들이 있습니다. 내 집 마련의 꿈을 짓밟고, 피땀 흘려 모은 돈을 위협하는 전세 사기. 게다가 집이 경매에 넘어갔다는 소식까지 들으면 하늘이 무너지는 것 같으실 겁니다.

그런 와중에 부득이하게 이사를 가야 하는 상황. 보증금을 지키기 위한 마지막 안전장치인 '임차권등기명령'을 셀프로 신청하셨군요. 정말 고생 많으셨습니다. 법원 결정이 났고 등기부등본에 뭔가 올라온 것 같은데, 법률 용어가 낯설어 "이게 진짜 된 건가? 이제 안심해도 되나?" 하며 불안해하시는 분들이 많습니다.

오늘 질문자님과 똑같은 상황에 처한 가상의 인물 '지수 씨'의 이야기를 통해, 등기부등본에서 임차권등기를 확실하게 확인하는 방법과 경매 진행 중 효력에 대해 A부터 Z까지 낱낱이 파헤쳐 드리겠습니다. 결론부터 말씀드리면, "등기부등본에 빨간 줄이 아닌 글씨가 보인다면 성공입니다!" 🔍

😰 지수 씨의 쪽잠: "법원에서 결정문은 왔는데..."

30대 직장인 지수 씨. 전세 사기 피해자로 결정되어 밤잠을 설치던 중, 설상가상으로 지방 발령이 나버렸습니다. 경매가 진행 중인 집을 비우면 보증금 순위가 밀린다는 말에 버티고 있었지만, 더 이상 출퇴근이 불가능해 이사를 결심했습니다.

유튜브와 블로그를 뒤져가며 밤새워 작성한 '셀프 임차권등기명령 신청서'. 며칠 뒤 법원에서 '결정 정본'이 송달되었습니다. 그리고 며칠 후, 인터넷 등기소를 통해 등기부등본을 열람해 보니 [을구] 칸에 뭔가 복잡한 글씨들이 추가된 것을 확인했습니다.

"주택임차권... 보증금 금... 이게 적혀 있으면 된 건가? 혹시 날짜가 틀리거나 해서 무효가 되면 어떡하지?"

지수 씨는 짐을 싸면서도 찝찝한 마음을 지울 수 없습니다. 당장 내일 이삿짐센터가 오는데, 지금 전입신고를 빼도 되는 걸까요? 지수 씨의 등기부등본을 같이 뜯어보겠습니다.

📜 1. 등기부등본 [을구] 완벽 해부: 이것만 확인하세요!

질문자님, 지금 가지고 계신 등기부등본(등기사항전부증명서)을 펼쳐보세요. 가장 중요한 것은 [표제부]도, [갑구]도 아닌 [을구]입니다.

✅ 확인 포인트 1: '주택임차권'이라는 단어 🔍

등기부등본의 [을구] (소유권 이외의 권리에 관한 사항) 순위 번호란에 새로운 번호가 생기고, [등기목적] 칸에 '주택임차권'이라고 명확하게 적혀 있어야 합니다.

만약 이 글자가 보인다면 일단 등기소에서 기입을 완료한 것입니다.

✅ 확인 포인트 2: '접수' 날짜와 '등기원인' 📅

그 옆 칸을 보면 [접수] 날짜와 [등기원인]이 나옵니다.

접수: 법원에서 등기소로 촉탁한 날짜입니다.
등기원인: "2025년 XX월 XX일 수원지방법원 임차권등기명령"과 같이 법원 결정 내용이 적혀 있습니다.

✅ 확인 포인트 3: '권리자 및 기타사항' (가장 중요!) ⭐

가장 넓은 칸에 적힌 내용이 질문자님의 계약 내용과 일치해야 합니다. 하나라도 틀리면 안 됩니다.

임차보증금: 사기 피해를 당한 내 전세금 전액이 적혀 있어야 합니다. (일부 반환받았다면 나머지 금액)
범위: '제X층 제XXX호 전부' 등 내가 살던 집이 맞는지 확인하세요.
임대차계약일자: 전세 계약서 쓴 날짜.
주민등록일자: (핵심) 질문자님이 이 집에 처음 이사 와서 전입신고하고 확정일자 받은 '과거의 날짜'가 적혀 있어야 합니다.
- 왜 중요하냐고요? 임차권등기의 효력은 등기된 오늘 발생하는 것이 아니라, 과거에 질문자님이 확보했던 대항력(전입신고+점유)과 우선변제권(확정일자)을 그대로 유지시켜주는 것이기 때문입니다.

결론: [을구]에 '주택임차권'이 기재되어 있고, 내 보증금과 과거 전입일자가 정확히 박혀 있다면 100% 적용된 것입니다. 안심하셔도 됩니다.

🚚 2. 이사(전출) 타이밍의 법칙: "보고 떠나라"

질문자님이 "적용된 건지 잘 모르겠다"고 하신 부분에서 가장 우려되는 점은 이사 시점입니다.

🚫 신청만 하고 떠나면 절대 안 됩니다!

법원에 신청서를 냈다고 끝난 게 아닙니다. 판사님이 "결정"을 내렸다고 끝난 것도 아닙니다. 그 결정문이 등기소로 가서, 등기관이 등기부에 글씨를 새겨 넣은(기입 등기) 것을 눈으로 확인한 '직후'에 이사를 가야 합니다.

질문자님 상황: "등기부상에는 올라간 것 같은데"라고 하셨죠? 그렇다면 다행입니다. 등기부에 기재된 것을 확인한 이후라면, 이제 짐을 빼고 다른 곳으로 전입신고를 하셔도 기존 집의 보증금 순위는 철통같이 보호됩니다.

🏠 경매 중 이사의 특수성

이미 경매가 진행 중(경매 개시 결정 등기 완료)인 상태라면 더더욱 임차권등기가 필수입니다.

경매 절차에서 임차권등기권자는 별도로 '배당요구'를 하지 않아도 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자로 분류되기도 합니다. (하지만 안전을 위해 배당요구 종기일 전이라면 배당요구 신청서는 꼭 제출하는 것이 좋습니다.)

⚖️ 3. 경매에서의 효력: 내 돈은 언제 받나?

등기부에 임차권이 올라갔다면, 이제 질문자님은 몸은 딴 곳에 있어도 권리는 그 집에 박제된 상태입니다.

① 대항력 유지 (방패) 🛡️

임차권등기에 적힌 '주민등록일자'를 기준으로 대항력이 유지됩니다. 즉, 나중에 경매에서 누군가 이 집을 낙찰받더라도, 질문자님의 보증금을 전액 물어주지 않으면 "나 못 나가!"라고 버틸 수 있는 권리가 유지됩니다. (선순위 임차인일 경우)

② 우선변제권 유지 (창) ⚔️

집이 팔린 돈(낙찰 대금)에서 다른 빚쟁이들보다 먼저 내 돈을 배당받을 순위가 유지됩니다. 이 순위 역시 등기된 날이 아니라, 과거에 받아둔 확정일자 기준으로 줄을 섭니다.

💡 4. 전세 사기 피해자를 위한 추가 팁

임차권등기가 확인되었다면 다음 단계도 준비하세요.

HUG 반환보증 이행 청구: 만약 HUG(주택도시보증공사) 보증보험에 가입되어 있다면, 이 임차권등기 서류를 근거로 보증 이행 청구를 하여 돈을 돌려받을 수 있습니다. (등기 완료가 필수 요건입니다.)
전세 사기 피해자 지원 센터 활용: 경매 절차가 복잡하다면 법률 구조 공단이나 각 지자체의 전세 피해 지원 센터를 통해 경매 변호사 지원을 받으세요.
건강보험료 조정: 이사를 가서 세대주가 바뀌거나 한다면 임차권등기 자료를 가지고 건보료 조정 신청을 할 수도 있습니다.

❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)

임차권등기와 경매에 대해 피해자분들이 가장 많이 묻는 질문을 정리했습니다.

Q1. 등기부에 올라가기 전에 짐을 일부 뺐는데 괜찮나요?

🅰️ 네, 짐을 일부 빼는 것은 괜찮습니다. 하지만 '주민등록(전입신고)'을 빼거나, 비밀번호를 넘겨주고 '점유'를 완전히 상실하면 안 됩니다. 등기부에 기재되는 그 순간까지는 서류상 전입이 유지되어야 하고, 짐의 일부라도 남겨두어 '내가 이 집을 점유하고 있다'는 사실을 유지하는 것이 안전합니다. 등기가 확인된 후에는 짐을 다 빼고 비번을 바꿔놓아도(단, 관리비 문제 등은 협의 필요) 권리는 유지됩니다.

Q2. 집주인이 사망하거나 감옥에 갔는데 등기가 되나요?

🅰️ 네, 가능합니다. 집주인에게 결정문이 송달되어야 등기가 되는데, 집주인이 수취 불명일 경우 '공시송달' 절차를 통해 법원이 직권으로 등기를 명령합니다. 시간이 좀 더 걸릴 뿐(보통 2~3주 추가), 등기는 반드시 됩니다.

Q3. 경매 낙찰자가 생기면 등기는 언제 지워주나요?

🅰️ 돈을 다 받을 때까지 지워주면 안 됩니다! 낙찰자가 보증금을 전액 반환하거나, 법원 배당기일에 배당금을 전액 수령한 것을 확인한 후에 말소해 주어야 합니다. 임차권등기 말소는 돈을 받는 것과 '동시 이행' 관계가 아니라, '선 이행(돈부터 받고 나중에 지워줌)' 관계입니다. 절대 먼저 지워주지 마세요.

Q4. 등기 비용도 받을 수 있나요?

🅰️ 네, 받을 수 있습니다. 임차권등기명령을 신청하면서 들어간 인지대, 송달료, 등록면허세, 등기신청 수수료 등은 집주인에게 청구할 수 있습니다. 경매 배당 시 이 비용도 포함하여 배당요구를 하거나, 낙찰자에게 청구할 수 있습니다.

📝 마치며: 눈으로 확인했다면, 이제 떠나셔도 됩니다

질문자님, 어려운 상황 속에서도 셀프 등기까지 해내시다니 정말 대단하십니다.

요약하자면:

확인: 등기부등본 [을구]에 '주택임차권'이라는 글자가 박혀 있다.
내용: 내 보증금 금액과 과거 전입일자가 정확히 적혀 있다.
행동: 그렇다면 이제 안심하고 이사를 가고 전입신고를 옮겨도 된다.

등기부등본은 국가가 보증하는 장부입니다. 거기에 적힌 이상, 질문자님의 권리는 그 집에 강력한 못처럼 박혀 있습니다. 경매 절차가 길고 험난하겠지만, 가장 중요한 안전장치를 채우셨으니 부디 마음 굳게 드시고 끝까지 소중한 보증금을 지켜내시길 응원합니다.

새해에는 부디 이 고통이 끝나고 평안을 되찾으시길 진심으로 기원합니다. 힘내세요! 🏠💪⚖️

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