🏚️ [대구 전세사기 분석] 2020년 계약한 8천만 원 전세, 최우선변제금 못 받을 수도 있다? (기준일의 비밀)

 

🕯️ [에세이] 8천만 원이 담긴 모래성

대구의 한 다가구주택, 창밖으로 보이는 앞산의 능선은 평온해 보였지만 민준(가명) 씨의 속은 까맣게 타들어가고 있었다. 2026년 1월의 차가운 공기보다 더 시린 것은 집주인의 "돈이 없다"는 통보였다.

2020년 3월, 사회초년생이었던 민준 씨는 부모님의 도움과 피땀 흘려 모은 돈을 합쳐 8천만 원을 만들었다. "전세는 떼일 일 없다"는 어른들의 말을 철석같이 믿었다. 묵시적 갱신으로 6년을 살았으니 이제 이 집은 제2의 고향이나 다름없었다. 하지만 그 안락했던 공간이 한순간에 사기라는 이름의 감옥으로 변해버렸다.

"경매로 넘어가면 최우선변제권이라는 게 있다던데..." 지푸라기라도 잡는 심정으로 검색창을 두드렸다. 뉴스를 보니 기준이 완화되어 8,500만 원 이하 보증금이면 2,800만 원은 건질 수 있다고 한다. 민준 씨의 보증금은 8,000만 원. 숫자상으로는 안전해 보였다. 안도의 한숨을 내쉬려는 찰나, 법무사 지인이 던진 한마디가 비수처럼 꽂혔다.

"민준아, 근데 그 집... 집주인이 대출 언제 받았어? 그 날짜가 중요해. 네가 계약한 날짜가 아니라."

2020년의 나와 2026년의 법. 그 사이의 간극에서 민준 씨의 8천만 원은 과연 무사할 수 있을까? 등기부등본을 펼쳐 든 민준 씨의 손이 덜덜 떨리기 시작했다. '을구'에 적힌 날짜 하나가 그의 운명을 쥐고 있었다.

---

⚖️ 최우선변제권의 핵심: '계약일'이 아니라 '근저당 설정일'

질문자님의 사연은 전세사기 피해자들이 가장 많이 오해하고, 또 가장 많이 좌절하는 부분입니다. 결론을 내리기 전에 '주택임대차보호법'의 시간 여행 규칙을 먼저 이해해야 합니다.

1. 소액임차인 기준의 대원칙 📜

최우선변제권은 집이 경매로 넘어갔을 때, 선순위 은행 빚보다도 먼저 세입자의 보증금 중 일부(최우선변제금)를 떼어주는 아주 강력한 권리입니다. 하지만 은행 입장에서는 억울할 수 있습니다. 은행이 2018년에 돈을 빌려줄 때는 "보증금 6,000만 원 이하인 사람만 먼저 줘도 된다"는 법을 믿고 빌려줬는데, 2023년에 법이 바뀌어서 "8,500만 원 이하인 사람까지 먼저 줘라"고 하면 은행의 예측 가능성이 깨지기 때문입니다.

그래서 법은 '담보물권(근저당권) 설정일'을 기준으로 당시의 법령을 적용합니다.

• 질문자님의 착각: "지금(2026년) 경매 넘어가니까 지금 법 적용해 주겠지?"

• 잔인한 현실: "이 집에 빚(근저당)이 처음 생긴 날짜(말소기준권리)가 언제니? 그때 법을 가져와."

2. 대구광역시(광역시) 시기별 기준 상세 정리 📊

질문자님이 거주하시는 대구광역시는 '광역시(과밀억제권역 및 군지역 제외)' 구간에 해당합니다. 시기별로 소액임차인 인정 범위(보증금 상한선)가 어떻게 변해왔는지 텍스트로 정리해 드립니다. 등기부등본의 '근저당 설정일'과 비교해 보세요.

• 1구간 (2018년 9월 18일 ~ 2021년 5월 10일 사이 설정된 근저당)

  • 소액임차인 인정 범위: 보증금 6,000만 원 이하

  • 최우선 변제금액: 최대 2,000만 원

• 2구간 (2021년 5월 11일 ~ 2023년 2월 20일 사이 설정된 근저당)

  • 소액임차인 인정 범위: 보증금 7,000만 원 이하

  • 최우선 변제금액: 최대 2,300만 원

• 3구간 (2023년 2월 21일 ~ 현재)

  • 소액임차인 인정 범위: 보증금 8,500만 원 이하

  • 최우선 변제금액: 최대 2,800만 원

---

🔍 질문자님 케이스 정밀 분석 (8,000만 원의 운명)

질문자님은 2020년 3월에 계약했고 보증금은 8,000만 원입니다. 이 돈을 지킬 수 있을지, 등기부등본상의 '가장 먼저 설정된 근저당 날짜'에 따라 시나리오를 나눠보겠습니다.

Scenario 1. 선순위 근저당이 2021년 5월 10일 이전에 있는 경우 (가장 유력) 🚨

보통 다가구주택은 집을 지을 때 대출을 받습니다. 만약 집주인이 2020년 계약 당시, 혹은 그 이전에 은행 대출을 받았다면 이 기준이 적용됩니다.

• 적용 기준: 1구간 (2018.9.18 ~ 2021.5.10)

• 소액임차인 기준: 보증금 6,000만 원 이하여야 함.

• 질문자님 보증금: 8,000만 원

• 결과: [탈락] 보증금이 기준(6천)을 초과하므로 소액임차인에 해당하지 않습니다.

• 받을 수 있는 돈: 최우선변제금 0원. (일반적인 순위에 따른 배당만 가능)

Scenario 2. 선순위 근저당이 2021년 5월 ~ 2023년 2월 사이에 있는 경우 ⚠️

집주인이 중간에 대출을 갈아탔거나, 늦게 대출을 받은 경우입니다.

• 적용 기준: 2구간 (2021.5.11 ~ 2023.2.20)

• 소액임차인 기준: 보증금 7,000만 원 이하여야 함.

• 질문자님 보증금: 8,000만 원

• 결과: [탈락] 역시 기준(7천)을 초과합니다.

Scenario 3. 선순위 근저당이 없거나, 2023년 2월 21일 이후에 설정된 경우 ✅

집주인이 빚이 하나도 없다가 최근에 빚을 냈거나, 빚이 아예 없는 깨끗한 집인 경우입니다. (전세사기 매물에서는 드문 케이스입니다.)

• 적용 기준: 3구간 (2023.2.21 ~ 현재)

• 소액임차인 기준: 보증금 8,500만 원 이하여야 함.

• 질문자님 보증금: 8,000만 원

• 결과: [통과] 기준(8,500만 원) 이내이므로 소액임차인에 해당합니다.

• 받을 수 있는 돈: 낙찰가의 1/2 범위 내에서 최대 2,800만 원 최우선 변제 가능.

👉 냉정한 진단: 질문자님이 계약한 2020년 3월 당시, 전세보증금 8,000만 원은 당시 소액임차인 기준(6,000만 원)을 훌쩍 넘는 금액이었습니다. 만약 그 집에 2023년 2월 21일 이전에 설정된 근저당권이 단 1원이라도 남아있다면, 안타깝게도 최우선변제권 적용 대상이 아닐 확률이 99%입니다.

---

🛡️ 최우선변제권이 안 된다면? (차선책과 대응 방안)

최우선변제금(새치기 권한)을 못 받는다고 해서 보증금 전액을 날리는 것은 아닙니다. 질문자님에게는 '우선변제권(순서대로 받는 권한)'이 있습니다.

1. 확정일자의 힘을 믿어야 합니다 📅

질문자님은 2020년 3월에 전입신고와 확정일자를 모두 받으셨습니다. 이는 2020년 3월이라는 '순번 대기표'를 뽑았다는 뜻입니다.

• 경매가 진행되면 법원은 돈을 나눠줍니다(배당).

• 배당 순서: [경매 비용] -> [최우선변제금(다른 방 소액 세입자들)] -> [당해세(집주인 세금)] -> [근저당권자(은행)와 질문자님의 확정일자 순서대로]

• 만약 질문자님보다 먼저 설정된 근저당이 적거나, 집값이 높게 낙찰된다면 순서대로 배당받아 보증금을 회수할 수 있습니다.

2. 전세사기 피해자 지원센터 등록 🆘

대구에도 전세사기 피해 지원센터가 있습니다. 피해자로 인정받으면 다음과 같은 지원을 받을 수 있습니다.

• 경공매 유예/정지: 당장 쫓겨나지 않도록 경매를 멈출 수 있습니다.

• 우선매수권: 살고 있는 집을 질문자님이 우선해서 낙찰받을 권리를 줍니다.

• 저리 대출: 보증금을 못 돌려받고 이사 가야 할 때 저금리 대출을 지원합니다.

3. 임차권등기명령 신청 🔒

계약 종료일(2026년 3월)이 지났는데도 돈을 못 받으면 즉시 법원에 '임차권등기명령'을 신청해야 합니다.

• 이를 해두면 이사를 가더라도(점유를 이탈해도) 기존의 대항력과 확정일자 순위가 그대로 유지됩니다. 절대 돈 받기 전에 그냥 이사 가시면 안 됩니다.

---

❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 지금이라도 집주인과 다시 계약서 써서 보증금을 낮추면 되나요? 

🅰️ 안타깝게도 효력이 없습니다. 경매 개시 결정 등기 이전에 보증금을 소액임차인 기준 이하로 낮추는 재계약을 한다면 가능할 수도 있지만, 이는 사해행위(채권자에게 손해를 입히는 행위)로 간주되어 취소될 가능성이 높고, 이미 근저당이 꽉 차 있다면 후순위로 밀려서 실익이 없습니다.

Q2. 묵시적 갱신이 되면 확정일자 날짜도 바뀌나요? 

🅰️ 아니요, 바뀌지 않습니다. 최초 계약(2020년 3월) 당시의 확정일자 효력이 그대로 유지됩니다. 따라서 2020년 3월 이후에 들어온 가압류나 근저당보다는 질문자님의 순위가 앞섭니다.

Q3. 다가구주택이라 다른 세입자들도 많은데 제가 불리한가요? 

🅰️ 네, 다가구주택은 '건물+토지' 하나에 여러 세입자가 있는 구조입니다. 만약 다른 방 세입자들이 보증금이 적어서(예: 5,000만 원) 소액임차인에 해당한다면, 그들이 먼저 최우선변제금을 쏙 빼갑니다. 그러면 남은 돈(낙찰가)이 줄어들어 질문자님 순서에 올 돈이 부족할 수 있습니다. 이를 '배당 순위 밀림'이라고 합니다.

Q4. 등기부등본 어디를 봐야 하나요? 

🅰️ 등기부등본 [을구]를 보세요. '근저당권설정'이라고 적힌 항목 중 가장 날짜가 빠른 것(말소기준권리)을 찾으세요. 그 날짜가 2023년 2월 21일 이전이라면, 질문자님의 8,000만 원은 최우선변제 대상이 아닙니다.

---

✨ 글을 마치며

민준 님, 그리고 질문자님. 2020년 계약 당시의 기준(6천만 원)과 현재의 보증금(8천만 원) 사이의 괴리 때문에 마음이 많이 무거우실 겁니다. "법이 왜 이러냐"고 원망스러우시겠지만, 이것이 현재 적용되는 냉정한 현실입니다.

지금 가장 먼저 하셔야 할 일은 [대법원 인터넷등기소]에 들어가서 살고 계신 집의 등기부등본을 떼어보는 것입니다. 을구의 최선순위 근저당 설정일을 확인하세요.

만약 최우선변제 대상이 아니더라도 포기하지 마십시오. 확정일자 순위에 따른 배당, 전세사기 특별법을 통한 LH 매입 임대 전환이나 우선매수권 활용 등 아직 남은 카드가 있습니다. 혼자 끙끙 앓지 마시고, 반드시 법률구조공단이나 대구시 전세사기피해지원센터의 도움을 받아 체계적으로 대응하시길 바랍니다. 부디 소중한 보증금을 최대한 지키실 수 있기를 진심으로 기원합니다.