📖 닫혀버린 명의변경의 문
부동산 투자 5년 차, 김철수 씨에게 날벼락 같은 소식이 전해졌다. "사장님, 죄송하지만 명의변경은 불가능합니다. 이미 보존등기 접수가 들어갔거든요."
철수 씨는 귀를 의심했다. 인기 많은 신도시 1층 상가 두 칸을 분양받아, 한 칸은 웃돈을 얹어 팔았고 나머지 한 칸도 '건축물의 분양에 관한 법률(건분법)' 규제를 피해 사용승인 직후 매매하기로 매수자와 약속까지 잡아둔 상태였다. 잔금은 아직 치르지도 않았고, 내 명의로 등기를 친 것도 아닌데 명의변경이 안 된다니?
"아니, 내가 아직 잔금도 안 냈고 등기도 안 쳤는데 왜 안 된다는 겁니까? 그냥 분양 계약서에 이름만 바꾸면 되는 거잖아요!"
철수 씨가 시행사 직원에게 따져 물었지만, 돌아오는 대답은 단호했다. "건물이 완성되어 저희(시행사/신탁사) 명의로 보존등기가 신청되는 순간, 이건 더 이상 '권리(분양권)'가 아니라 실체 하는 '부동산'입니다. 지금 명의를 넘기면 미등기 전매가 되어 세무 조사를 받을 수도 있고, 저희도 법적으로 협조해 드릴 수 없습니다. 사장님 앞으로 등기 치고 나서 파셔야 합니다."
수화기를 내려놓은 철수 씨의 머릿속이 하얘졌다. 등기를 먼저 친다면 취득세 4.6%를 내야 한다. 거기에 단기 양도세까지... 계산기가 복잡하게 돌아가기 시작했다. 과연 시행사의 말은 사실일까? 보존등기라는 것이 도대체 뭐길래 분양권 거래의 숨통을 끊어놓는다는 말인가.
🏢 1. 보존등기 후 명의변경, 왜 안 된다고 할까?
질문자님과 유사한 상황에 처한 분들이 현장에서 가장 많이 겪는 당혹스러움입니다. 결론부터 말씀드리면, 시행사의 말은 원칙적으로 맞습니다. 실무적으로 보존등기 접수 이후에는 '분양권 명의변경(권리의무승계)'을 해주지 않는 것이 일반적입니다.
그 이유는 단순히 시행사의 갑질이 아니라, 세법과 등기법의 구조적인 문제 때문입니다.
💡 분양권 vs 부동산, 존재의 변화
보존등기 전: 건물은 서류상으로만 존재하거나 공사 중인 상태입니다. 이때는 건물을 가질 수 있는 '권리(분양권)'를 사고파는 것이므로, 시행사 사무실에 가서 계약서의 명의만 바꾸면 됩니다.
보존등기 후: 사용승인(준공)이 나고 시행사(신탁사) 명의로 소유권보존등기가 접수되면, 이 건물은 법적으로 완벽한 '물건(부동산)'으로 태어납니다. 물건이 생겨난 이후에는 '권리' 매매가 아닌 '부동산' 매매 절차를 따라야 합니다.
🚫 '미등기 전매'의 위험성
만약 보존등기가 된 상태에서, 질문자님(최초 분양자)이 본인 앞으로 등기를 치지 않고 제3자에게 명의만 넘겨버린다면 어떻게 될까요? 국세청과 지자체는 이를 '중간생략등기' 또는 '미등기 전매'로 간주합니다.
취득세 누락: 질문자님이 내야 할 취득세(상가 4.6%)를 내지 않고 넘기는 꼴이 됩니다.
탈세 혐의: 양도소득세 등을 회피하려는 목적으로 간주하여 시행사까지 세무 조사의 타깃이 될 수 있습니다.
따라서 시행사는 이러한 법적 리스크를 지지 않기 위해 보존등기 접수일(혹은 사용승인일)을 기점으로 명의변경 업무를 중단(Closing)하는 것입니다.
⚖️ 2. "잔금을 안 냈는데도요?" 잔금 납부와 등기의 관계
많은 분이 오해하는 것이 "잔금을 안 냈으니 아직 내 물건이 아니고, 그러니까 분양권 상태가 아니냐?"는 논리입니다. 하지만 법적인 해석은 조금 다릅니다.
📝 권리의무승계의 시효
분양 계약서상의 명의를 변경하는 '권리의무승계'는 건물이 완성되기 전(보존등기 전)에 이루어지는 것이 원칙입니다. 건물이 완성된 후에는 질문자님은 '잔금을 납부하고 소유권을 가져가야 할 의무'가 있는 상태가 됩니다.
이 시점에 제3자에게 명의를 넘기려면, 시행사 입장에서는 기존 계약을 파기하고 새로운 사람과 계약을 맺거나 승계를 해줘야 하는데, 이미 건물이 등기부등본에 올라간 상태에서는 이 과정이 '매매'로 해석될 소지가 다분합니다.
🔍 예외는 없는가?
극히 드문 경우지만, 시행사가 자금난 등으로 인해 잔금을 빨리 회수해야 하거나, 미분양 해소가 급할 때 암암리에 해주는 경우도 있습니다. 하지만 이는 '검인 계약서' 날인 문제나 지자체 신고 과정에서 태클이 걸릴 확률이 매우 높습니다.
특히 질문자님의 경우처럼 '건분법(건축물의 분양에 관한 법률)' 이슈로 매매 시기를 조절해야 했던 상황이라면, 더욱이 지자체의 감시가 철저할 수 있어 시행사가 원칙대로 처리하려는 것으로 보입니다.
💰 3. 앞으로 어떻게 해야 할까? 현실적인 대처 방안
현재 상황에서 질문자님이 선택할 수 있는 방법은 크게 두 가지로 압축됩니다.
✅ 방법 1: 소유권이전등기 후 매매 (FM 방식)
가장 안전하고 확실한 방법입니다.
잔금 납부: 남은 잔금을 납부합니다. (대출 활용 가능)
소유권이전등기: 질문자님 명의로 등기를 완료합니다. 이때 취득세(4.6%)와 등기 비용이 발생합니다.
매매 계약: 매수자와 정식으로 '부동산 매매 계약'을 체결하고 소유권을 넘깁니다.
단점: 취득세 비용이 발생하고, 보유 기간이 짧아 높은 양도소득세율이 적용될 수 있습니다. 하지만 상가의 경우 주택과 달리 양도세 중과가 덜한 편이므로 세무사와 상담이 필요합니다.
✅ 방법 2: 매매 예약 가등기 (차선책)
당장 등기를 치기 어렵거나 매수자가 기다려줄 수 있는 상황이라면 고려해 볼 수 있습니다.
매수자와 매매 계약을 체결하되, 잔금일과 등기 이전을 미래 시점으로 잡습니다.
질문자님이 먼저 등기를 치고, 매수자에게는 '소유권이전청구권 가등기'를 해줍니다.
이후 조건이 맞을 때 본등기를 넘겨줍니다.
주의: 이 방법 역시 질문자님이 일단 취득세를 내고 등기를 쳐야 한다는 점은 변함이 없습니다. 단지 매수자와의 거래 관계를 안전하게 묶어두는 장치일 뿐입니다.
💡 4. 결론: 분양권 명의변경은 타이밍 싸움
질문자님의 질문에 대한 직설적인 답변을 드리자면 다음과 같습니다.
"보존등기가 접수된 이후에는 사실상 분양권 상태에서의 명의변경은 불가능하며, 시행사가 이를 거부하는 것은 법적으로 타당합니다."
이는 시행사의 횡포가 아니라, 취득세 발생 시점과 물권 변동의 법리 때문입니다. 건물이 완성된 이상, 국가는 "누군가는 이 건물을 원시취득 했으니 취득세를 내라"고 요구합니다. 그 누군가는 시행사이고, 시행사로부터 건물을 사는 최초 수분양자(질문자님) 역시 승계취득세를 내야 하는 구조가 확정된 것입니다.
따라서 지금은 안타깝게도 '분양권 전매'가 아닌 '부동산 매매' 전략으로 선회하여, 양도 차익과 세금을 계산해 보는 것이 가장 현명한 대처입니다.
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 보존등기 접수일이 정확히 언제인지 어떻게 아나요?
📅 시행사 또는 시공사에 문의해야 합니다. 통상적으로 사용승인(준공)이 떨어지면 즉시 혹은 며칠 내로 건축물대장이 생성되고, 이를 바탕으로 법원에 보존등기를 신청합니다. "사용승인 당일에 접수한다"는 시행사의 말은 사실일 확률이 높습니다. 등기소(인터넷등기소)에서 해당 지번을 검색했을 때 '사건 접수 중'이라고 뜨면 이미 늦은 것입니다.
Q2. 제가 등기를 치면 취득세가 4.6%나 나오는데 너무 아까워요.
💸 안타깝지만 피할 수 없습니다. 분양권 전매의 가장 큰 메리트가 취득세를 매수자에게 넘길 수 있다는 점인데, 보존등기 후에는 이 혜택이 사라집니다. 매수자와 협의하여 매매 가격에 취득세 비용을 일부 녹여내는(가격을 조금 더 받는) 방식으로 협상하는 것이 현실적입니다.
Q3. 건분법 때문에 매매를 못 했다는 게 무슨 뜻인가요?
🚫 공개 모집 의무와 전매 제한 때문입니다. 상가 분양 시 바닥 면적 합계가 3,000㎡ 이상이거나 오피스텔 등은 건분법 적용을 받습니다. 이 경우 사용승인 전(공사 중)에 2명 이상에게 쪼개서 팔거나 전매하는 행위가 제한될 수 있습니다. 질문자님은 이 규정을 지키기 위해 사용승인까지 기다리셨지만, 그로 인해 '보존등기'라는 또 다른 벽을 만나게 된 케이스입니다.
Q4. 매수자가 "전매 아니면 안 산다"고 하면 어떡하죠?
🤝 매매 계약서 특약을 다시 써야 합니다. 매수자 입장에서도 분양권 상태로 사는 것이 취득세 등에서 유리하다고 생각할 수 있습니다. 하지만 현재 상황은 물리적으로 불가능하므로, "매도인이 소유권이전등기를 마친 후 즉시 매수인에게 이전한다"는 조건으로 설득해야 합니다. 필요하다면 법무사를 통해 동시 이행(내 등기 접수와 동시에 매수자 이전 등기 접수) 절차를 밟아 불안감을 없애주세요.
📝 마치며
부동산 투자는 세금과 등기 절차라는 복병이 곳곳에 숨어 있습니다. 특히 상가 분양권은 아파트보다 규제가 덜한 것 같으면서도 '건분법'이나 '부가가치세' 등 챙겨야 할 부분이 훨씬 복잡합니다.
비록 원하던 '분양권 전매' 형태는 무산되었지만, 이미 매수자가 있다는 것은 큰 다행입니다. 세무 전문가와 상담하여 등기 후 매도 시의 실익을 따져보시고, 매수자와 원만히 협의하여 거래를 잘 마무리하시길 응원합니다.
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