🏢 박 사장님의 은밀한 펜트하우스

은퇴 후 노후 자금으로 4층짜리 꼬마빌딩을 매입한 박 사장님. 1층은 카페, 2층과 3층은 사무실로 임대를 주었지만, 4층이 도통 나가질 않았다. 공실로 비워두느니 차라리 내가 들어가서 살까? 박 사장님은 기발한 아이디어라 생각했다.

"여보, 4층 사무실 칸막이 다 뜯고 바닥 난방 깔아서 우리가 살자. 월세 아끼고 좋잖아?"

박 사장님은 즉시 인테리어 업자를 불렀다. 하지만 며칠 뒤, 구청에서 날아온 통지서 한 장에 그의 얼굴이 사색이 되었다. [위반건축물 시정명령 사전 통지서]

"아니, 내 건물 내가 내 집처럼 쓰겠다는데 이게 무슨 불법이야!"

박 사장님은 씩씩거리며 건축사 사무소를 찾아갔다. 건축사는 돋보기를 고쳐 쓰며 한숨을 내쉬었다. "사장님, 상가를 주택으로 쓰는 건 단순히 침대 갖다 놓는다고 되는 게 아닙니다. '용도 변경' 허가를 안 받으면 그거 다 불법 개조예요. 게다가 사장님 건물은 주차장이 모자라서 허가가 안 날 수도 있습니다."

주차장? 내 집에서 자는데 주차장이 왜? 박 사장님은 복잡하게 얽힌 부동산 법의 미로 속에 갇힌 기분이었다. 과연 박 사장님은 4층을 합법적인 '스위트홈'으로 만들 수 있을까?

🏗️ 1. 전체 변경? 부분 변경? 무엇이 정답인가

결론부터 말씀드리면, 상가 건물 전체를 주거용으로 바꿀 필요는 없습니다. 원하는 '한 칸' 혹은 '한 층'만 주거용으로 용도 변경이 가능합니다.

이를 우리는 흔히 '상가주택' 또는 건축법상 '근린생활시설(상가) + 단독/다가구주택'이 결합된 형태라고 부릅니다. 건물 등기부등본을 떼어보면 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 표기된 건물들을 많이 보셨을 겁니다.

✅ 부분 용도 변경의 핵심

가능 여부: 건물의 구조 안전성이나 법적 요건만 충족한다면, 301호 하나만 주택으로 바꾸는 것도 가능합니다.
절차: 관할 시·군·구청 건축과에 '용도 변경 허가(또는 신고)' 절차를 밟아야 합니다. (상가 → 주택은 보통 '허가' 사항인 경우가 많으나 면적과 상황에 따라 다름)
주의: 내 마음대로 싱크대 놓고 바닥 난방을 했다가 적발되면, 이행강제금이라는 무거운 벌금이 부과되며 원상복구 명령이 떨어집니다.

🚧 2. 용도 변경의 거대한 장벽 : 주차장과 정화조

"한 칸만 바꾸는 거니까 쉽겠네?"라고 생각하시면 오산입니다. 상가를 주택으로 바꿀 때 90% 이상의 건축주가 포기하는 이유가 바로 주차장과 정화조 때문입니다.

🚗 1) 주차장법 (가장 큰 난관)

상가(근린생활시설): 보통 시설 면적 134㎡(약 40평)당 1대의 주차장이 필요합니다. (지자체 조례마다 다름)
주택: 세대당 1대(혹은 전용면적 기준) 이상의 주차장이 필수입니다.
문제점: 상가는 주차장이 적어도 되지만, 주택은 훨씬 많은 주차 공간을 요구합니다. 상가 한 칸을 주택으로 바꾸려는데, 건물 마당에 주차 라인을 그릴 땅이 없다면? 용도 변경 불가능입니다.

💩 2) 정화조 용량

상가보다 주택이 거주 시간이 길고 물 사용량이 많다고 판단하여, 정화조 용량 기준이 더 엄격할 수 있습니다. 정화조 용량이 부족하면 땅을 파서 교체하거나, 하수도 원인자 부담금을 납부해야 합니다.

🔥 3) 소방 및 안전 시설

주택은 화재 시 대피가 중요하므로 창문 크기, 완강기 설치, 단열 기준, 층간 소음 기준 등을 주택법에 맞게 보강해야 허가가 나옵니다.

💰 3. 세금의 전쟁 : 상가 vs 주택, 무엇이 다른가?

질문자님께서 가장 궁금해하신 "세금이나 뭐가 다르길래 나누는가?"에 대한 답변입니다. 국가는 건물의 '실제 사용 용도'에 따라 세금을 완전히 다르게 매깁니다.

💸 취득세 (살 때)

상가: 매매가의 4.6% (지방세 포함). 주택보다 훨씬 비쌉니다.
주택: 매매가와 평수에 따라 1.1% ~ 3.5%. (다주택자는 중과세로 최대 12%까지 갈 수 있음).
차이: 일반적으로 무주택자나 1주택자가 건물을 살 때는 주택 부분이 있는 것이 취득세가 저렴합니다.

🏠 재산세 및 종부세 (보유할 때)

상가: 건물분과 토지분 재산세가 나옵니다. 종합부동산세(종부세) 대상이 되더라도 공제 금액이 커서(80억 등) 잘 안 나옵니다.
주택: 주택분 재산세가 나오며, 공시가격이 높으면 종합부동산세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 다주택자라면 상가를 주택으로 바꾸는 순간 세금이 급증할 수 있습니다.

📉 양도소득세 (팔 때)

상가: 양도 차익에 대해 일반 과세 (6~45%) + 장기보유특별공제. 비과세 혜택이 거의 없습니다.
주택: 1세대 1주택 비과세(12억 원까지) 혜택이 있습니다.
핵심: 만약 상가주택을 팔 때, 주택 면적이 상가보다 크면 건물 전체를 주택으로 보아 비과세를 받을 수도 있었습니다(2022년 이전). 하지만 법이 바뀌어 고가 주택은 면적을 따로 계산합니다. 그럼에도 불구하고 '비과세' 전략을 위해 일부러 상가를 주택으로 용도 변경하는 경우도 많습니다.

🧾 부가가치세 (VAT)

상가: 매매 시 건물분에 대해 10% 부가세가 발생합니다.
주택: 국민주택규모(85㎡) 이하는 부가세가 면세입니다.

💡 4. 결론 : 득실을 따져보고 결정하세요

상가 한 칸을 주거용으로 허가받는 것은 법적으로 가능합니다. 하지만 무턱대고 바꿨다가는 주차장 문제로 허가가 반려되거나, 다주택자가 되어 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

실거주 목적: 1세대 1주택자라면 용도 변경을 통해 취득세/양도세 혜택을 보고 내 집 마련을 하는 것이 유리할 수 있습니다.
임대 목적: 요즘은 상가 공실이 많아 주거용으로 개조해 월세를 놓는 경우도 많지만, 인테리어 비용과 이행강제금 리스크를 계산해봐야 합니다.

가장 먼저 해야 할 일은 관할 구청 건축과나 지역 건축사 사무소에 전화를 걸어 "이 건물에 주차장 추가 없이 용도 변경이 가능한가요?"라고 묻는 것입니다. 이것이 해결되지 않으면 아무것도 시작할 수 없습니다.

❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 허가 안 받고 그냥 몰래 살면서 전입신고하면 어떻게 되나요?

A. 전입신고 자체는 받아주는 경우가 많습니다(거주의 사실 확인). 하지만 전입신고를 했다고 해서 그 공간이 합법적인 주택이 되는 것은 아닙니다. 나중에 항공 사진 촬영이나 민원 신고로 적발되면 위반건축물로 등재되어 이행강제금이 매년 부과되며, 나중에 건물을 팔 때 매수자가 대출이 안 나와서 팔기 어려워집니다.

Q2. 오피스텔처럼 바닥 난방을 하면 주택으로 보나요?

A. 네, 세법에서는 공부상 용도(상가)라도 '실질 과세 원칙'에 따라 실제로 주거용으로 사용하고(침실, 취사, 바닥 난방 등), 전입신고가 되어 있으면 주택 수에 포함시킵니다. 즉, 상가로 세금 내고 주택으로 쓰다가 걸리면, 양도세 계산할 때 다주택자로 중과세 될 수 있습니다.

Q3. 상가 임차인이 몰래 주거용으로 쓰면 주인한테 피해가 가나요?

A. 네, 피해가 갈 수 있습니다. 세무서에서 현장 조사를 나와서 "이건 사실상 주택이다"라고 판정하면, 건물주가 나중에 건물을 팔 때 상가 양도세가 아닌 주택 양도세(다주택 중과 등)를 맞을 수 있습니다. 따라서 임대차 계약서에 "주거용 사용 금지 및 전입신고 불가, 위반 시 모든 세무적 불이익은 임차인이 배상한다"는 특약을 넣어야 합니다.

Q4. 용도 변경 비용은 얼마나 드나요?

A. 건축사 설계비/인허가 대행비(수백만 원), 시설 보완 공사비(주차장, 정화조, 소방 등), 면허세 등이 듭니다. 상황에 따라 다르지만 최소 300~500만 원에서 공사 범위에 따라 수천만 원이 들 수도 있습니다. 배보다 배꼽이 더 클 수 있으니 견적을 먼저 받아보세요.

참고 링크

사마귀 부동산

이 블로그 검색

🏢 같은 동네, 같은 용도지역인데 내 땅만 건폐율이 다를 수 있을까요? 건폐율 차이 발생 이유 완벽 정리

[부동산 가이드] 상가 한 칸만 '내 집'으로 바꿀 수 있을까? (용도 변경의 모든 것)