🏠 살던 집이 경매로? 보증금 사수하고 전세대출 해결하는 '임차인 비상 대응' 가이드

 "전체 건물이 경매로 넘어갔는데 집주인은 집을 사라니요?" 2026년 새해 초부터 청천벽력 같은 소식을 접하신 질문자님의 심정이 얼마나 타당하고 참담하실지 가늠조차 되지 않습니다. 특히 집주인인 건설사가 사실을 숨긴 채 8개월 동안 월세를 챙겼다는 사실은 법적으로도, 도의적으로도 매우 심각한 문제입니다. 6월 전세대출 만기를 앞둔 지금, 당황스러움을 뒤로하고 가장 차분하고 신속하게 움직여야 할 때입니다.

오늘은 질문자님의 소중한 보증금을 지키고 전세대출 연장 혹은 상환 문제를 해결하기 위한 경매 절차별 대응 요령과 필수 법적 조치를 상세히 안내해 드립니다. 📑

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🔍 1. 현재 상황 긴급 분석: 건설사 부도와 경매의 위험성

질문자님이 거주 중인 1동 건물 전체가 경매에 넘어갔다는 것은 해당 건설사의 자금난으로 인한 '통경매' 상황일 가능성이 높습니다.

1. 집주인의 기망 행위: 경매 개시 결정 사실을 알고도 임차인에게 알리지 않고 월세를 수령한 점은 추후 법적 분쟁의 요소가 됩니다.
2. "집을 사라"는 요구의 의도: 이는 건설사가 보증금을 돌려줄 능력이 없으니 임차인에게 소유권을 넘겨 채무를 면탈하려는 행위입니다. 섣불리 매수하기보다는 권리 분석이 선행되어야 합니다.
3. 전세대출 만기 압박: 6월 만기 시 은행은 경매 진행 중인 물건에 대해 대출 연장을 거부할 확률이 매우 높습니다. 📉

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🛠️ 2. 보증금을 지키기 위한 필수 5단계 절차

당황스러운 마음을 가라앉히고 다음 절차를 즉시 이행하시기 바랍니다.

Step 1: 등기부등본 확인 및 대항력 점검

가장 먼저 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 발급받으세요.

• 체크리스트: '경매개시결정' 등기가 언제 올라왔는지 확인하세요.
• 대항력 확인: 전입신고 + 확정일자 + 실제 거주(점유)가 경매를 신청한 은행의 '말소기준권리'보다 앞서있는지 확인해야 합니다. 앞서있다면 낙찰자에게 보증금을 요구할 수 있는 강력한 힘(대항력)이 생깁니다. 🛡️

Step 2: 배당요구 신청 (가장 중요! 🌟)

경매가 진행되면 법원에서 임차인에게 '배당요구통지서'를 보냅니다.

• 행동: 반드시 배당요구 종기일(기한) 내에 법원에 배당요구를 해야 합니다. 이 절차를 놓치면 경매 낙찰 대금에서 한 푼도 받지 못할 수 있습니다.
• 서류: 임대차계약서 사본, 주민등록초본, 확정일자 확인 서류 등을 지참하여 관할 법원을 방문하거나 온라인으로 접수하세요.

Step 3: 전세대출 은행 상담 및 연장 확인

6월 만기인 전세대출이 가장 큰 문제입니다.

• 상담: 대출을 받은 은행 지점에 방문하여 상황을 설명하세요. 경매 진행 중인 경우 보통 '임차권등기명령'을 조건으로 단기 연장을 해주거나, 보증보험(HUG, SGI 등) 가입 여부에 따라 처리 방식이 달라집니다.
• 보증보험 가입자라면: HUG 주택도시보증공사 등에 사고 접수를 하고 이행 청구 절차를 밟아야 합니다.

Step 4: 임차권등기명령 신청 (이사 가야 할 경우)

만약 대출 만기나 개인 사정으로 이사를 가야 한다면 절대 그냥 짐을 빼면 안 됩니다.

• 효과: 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지해 주는 제도입니다. 등기부등본에 '임차권등기'가 기재된 것을 확인한 후에 이사해야 보증금을 지킬 수 있습니다. 🏛️

Step 5: 월세 지급 중단 및 상계 처리 검토

집주인이 보증금을 못 돌려준다고 명시했으므로, 현재 내고 있는 월세를 보증금에서 차감(상계)하겠다고 내용증명을 보내는 방안을 세무사나 변호사와 상담하세요. 이미 경매가 진행 중이므로 집주인에게 월세를 계속 내는 것은 무의미할 수 있습니다. 💸

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💡 3. "집을 사라"는 건설사의 제안, 수락해도 될까?

건설사가 제안한 대물변제(집으로 대신 받는 것)는 신중해야 합니다.

• 위험성: 해당 아파트에 선순위 근저당(은행 대출)이 본인의 보증금보다 많다면, 집을 사더라도 나중에 은행이 경매를 계속 진행하여 집을 뺏길 수 있습니다.
• 분석: 집의 시세가 [선순위 채권 + 내 보증금]보다 훨씬 높을 때만 고려할 가치가 있습니다. 하지만 건설사 부도 상황이라면 세금 체납(당해세) 등이 숨어있을 수 있어 매우 위험합니다. ⚠️

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❓ Q&A: 경매 위기 임차인을 위한 궁금증 풀이

Q1. 확정일자가 늦어서 보증금을 다 못 받을 것 같아요.
A1. '소액임차인 최우선변제금' 제도가 있습니다. 보증금이 일정 금액 이하라면 다른 선순위 채권자보다 먼저 일정 금액(지역별 상이)을 돌려받을 수 있습니다. 2026년 기준 본인 지역의 최우선변제 금액을 확인해 보세요.

Q2. 전세보증보험에 가입하지 않았는데 어떡하죠?
A2. 보험이 없다면 경매 낙찰 대금에서 배당을 받거나, 낙찰자에게 대항력을 행사하여 보증금을 받아내야 합니다. 만약 배당금이 부족하다면 집주인(건설사)을 상대로 '보증금 반환 청구 소송'을 제기하여 다른 재산을 압류해야 하지만, 건설사 부도 시에는 회수가 어려울 수 있습니다.

Q3. 경매 절차는 얼마나 걸리나요?
A3. 보통 첫 경매 개시부터 낙찰 후 배당까지 최소 6개월에서 1년 이상 소요됩니다. 6월 대출 만기 시점과 겹치므로 지금 바로 은행 및 법률 전문가와 상담하여 대출 연장 전략을 짜야 합니다. ⏳

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🚀 4. 임차인 생존을 위한 최종 체크리스트 ✨

• ✅ 오늘 즉시 등기부등본 열람 및 권리 분석!
• ✅ 법원 배당요구 종기일 확인 및 신청서 제출!
• ✅ 전세자금대출 은행 방문하여 경매 사실 알리고 대책 숙의!
• ✅ 보증보험 가입 여부 재확인 및 사고 접수 준비!
• ✅ 집주인(건설사)에게 보증금 반환 독촉 내용증명 발송! ✉️

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마무리하며..
질문자님, 지금 가장 중요한 것은 '배당요구'와 '은행 상담'입니다. 편의점 아저씨를 통해 알게 된 사실이 원망스럽겠지만, 이제라도 알게 되어 대응할 시간을 벌었다고 생각하셔야 합니다. 6월 전세대출 만기에 대비해 대한법률구조공단(132)의 무료 법률 상담을 꼭 받으시고, 필요하다면 변호사를 선임해 강력하게 대응하시길 바랍니다.

소중한 보증금을 지켜내고 이 위기를 무사히 넘기시기를 진심으로 응원합니다! 🌟