✅ 결론부터 말씀드립니다
"세금 걱정은 내려놓으셔도 됩니다. 하지만 '신고'는 지금 당장 하셔야 과태료를 피할 수 있습니다."
질문자님은 현재 두 가지 개념을 혼동하고 계십니다. 바로 '세금(돈 내는 것)'과 '신고(관청에 알리는 것)'입니다.
임대소득세 (세금): 100% 면제입니다.
기준시가(공시가격) 12억 원 이하의 1주택자는 월세를 1,000만 원을 받든 1억을 받든 비과세입니다. 따라서 금융소득종합과세나 세무서 신고 걱정은 전혀 안 하셔도 됩니다.
전월세 신고제 (행정 의무): 대상입니다. 그리고 2024년 건은 위반 상태입니다.
주택 수와 상관없이 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 무조건 신고해야 합니다. 2024년에 구두로 증액한 10만 원(총 120만 원) 계약도 신고 대상입니다.
매도 전략: 월세 낀 매물은 투자금이 많이 묶여(갭이 커서) 매도가 쉽지 않습니다. 실거주자나 갭투자자 모두에게 매력도가 떨어지므로, 전략 수정이 필요합니다.
지금부터 2024년에 놓친 신고를 어떻게 수습해야 하는지, 그리고 다가올 2026년 재계약과 매도 타이밍을 어떻게 잡아야 할지 경험을 담아 상세히 풀어드리겠습니다.
📝 10만 원의 증액, 그리고 보이지 않는 족쇄
부제: 착한 집주인이 범법자가 되는 순간
2024년의 어느 봄날이었습니다. 2년 동안 월세 한 번 밀리지 않고 집을 깨끗하게 써준 세입자가 고마워, 저는 시세보다 훨씬 저렴하게 재계약을 제안했습니다.
"사장님, 요즘 물가도 많이 올랐는데 보증금은 그대로 두시고 월세만 10만 원 더 주시는 거로 하시죠. 복비 나가니까 부동산 가지 말고 우리끼리 문자로 합의합시다."
세입자도 흔쾌히 동의했고, 우리는 "서로 믿으니까"라는 말로 계약서 작성도 생략한 채 문자로 '연장 합의'라는 네 글자를 남겼습니다. 저는 스스로를 꽤 합리적이고 배려심 깊은 집주인이라 생각했습니다. 복비도 아껴주고, 월세도 조금만 올렸으니까요.
하지만 2년이 지난 지금, 매도를 고민하며 검색창을 켠 저는 등골이 서늘해졌습니다. '전월세 신고제 위반 과태료 최대 100만 원.'
화면 속 붉은 글씨가 저를 비웃는 것 같았습니다. 1주택자라 세금도 안 내는데 무슨 신고냐며 안일하게 생각했던 것이 화근이었습니다.
"법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않지만, 법을 모르는 자는 더더욱 용서하지 않는다."
어디선가 들었던 문구가 뼈를 때립니다. 단돈 10만 원을 올리고 좋아했던 그날의 문자가, 지금 제 발목을 잡는 족쇄가 되어 돌아왔습니다. 이제라도 이 엉킨 실타래를 풀어야 합니다. 과태료 고지서가 날아오기 전에, 자진 신고라는 마지막 동아줄을 잡아야 할 때입니다.
🏠 1. 세금(Tax) vs 신고(Report) : 완벽한 구분
가장 많이 헷갈리시는 부분입니다. 표로 명확히 정리해 드립니다. 질문자님은 왼쪽(세금)은 프리패스지만, 오른쪽(신고)은 걸린 상태입니다.
| 구분 | 주택임대소득세 (세무서) | 주택임대차 신고제 (동사무소/국토부) |
| 목적 | 세금을 걷기 위함 | 임대차 시장 정보 투명화 |
| 질문자님 상태 | 1주택자 (공시가 12억 이하) | 보증금 6천 또는 월세 30 초과 |
| 의무 여부 | ❌ 면제 (신고 불필요) | ⭕ 필수 (신고 대상) |
| 기준 | 부부 합산 주택 수 + 집값 | 계약 금액 (보증금/월세) |
| 위반 시 | 가산세 부과 | 과태료 (4만~100만 원) |
👉 핵심: 1주택자라도 월세가 30만 원을 넘으면, 세금은 안 내도 "나 얼마에 계약했어요"라고 신고는 무조건 해야 합니다.
🚨 2. 2024년 구두 계약과 과태료 리스크 관리
구두 계약도 신고해야 하나요?
네, 맞습니다. 민법상 구두 계약이나 문자 합의도 효력이 있는 '계약'입니다. 전월세 신고제는 '계약서 유무'가 아니라 '계약 사실'을 신고하는 것입니다.
2024년 미신고 건, 어떻게 해야 하나요?
지금이라도 '기한 후 신고(자진 신고)'를 하셔야 과태료를 면제받거나 최소화할 수 있습니다.
2026년 현재, 신고제 계도 기간은 끝났습니다. 하지만 지자체에서는 자진 신고자에게 과태료를 50% 감면해주거나, 사안에 따라 면제해주는 경우가 많습니다.
준비물: 2024년에 주고받은 문자 캡처본, 월세 입금 내역서.
방법: 관할 주민센터 방문 또는 '부동산거래관리시스템' 온라인 신고. (계약서가 없으므로 '계약서 미첨부'로 선택하고 입증 서류를 올리면 됩니다.)
💡 팁: 그냥 조용히 넘어가면 안 되나요?
나중에 이 집을 팔거나 세입자가 퇴거하면서 확정일자 부여 현황 등을 조회하다가 적발될 수 있습니다. 찝찝함을 남기지 말고 지금 신고해서 털어버리세요.
💰 3. 매도 전략: "월세 낀 집"은 왜 안 팔릴까?
질문자님의 아파트를 매수하려는 사람의 입장에서 생각해 보겠습니다.
매수자의 자금 부담 (Gap Investment)
매매가: 4억 중반 가정
현재 세입자: 보증금 3,000만 원 / 월세 120만 원
필요 현금: 4억 5천 - 3천 = 4억 2천만 원
현금 4억 2천만 원을 들고 이 구축 아파트를 살 사람은 드뭅니다.
실거주자: 세입자가 살고 있어서 당장 입주 불가능 ➡ 매수 포기
갭투자자: 전세가 3억 정도 들어있어야 1.5억으로 투자하는데, 4억 넘게 필요함 ➡ 매수 포기
월세 투자자: 수익률을 계산합니다. (120만 원 × 12) ÷ 4.2억 = 약 3.4%
요즘 예금 금리보다 수익률이 낮거나 비슷하면 굳이 낡은 아파트를 사는 리스크를 감수하지 않습니다.
📊 [솔루션] 매도를 위한 2026년 포지션 변경
| 전략 | 내용 | 추천 대상 |
| 전세 전환 후 매도 | 세입자와 협의해 전세(예: 3억)로 전환 후 매물 내놓기. (갭을 줄여 투자자 유입) | 가장 추천 (빠른 매도) |
| 공실 매도 | 세입자를 내보내고 빈집 상태로 매도. (실거주자 유입) | 자금 여력이 있을 때 |
| 그대로 매도 | 가격을 시세보다 저렴하게(급매) 내놓아 수익률 4.5% 이상 맞추기 | 손해 감수 가능할 때 |
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 2026년 재계약할 때 계약서를 꼭 써야 하나요?
✍️ 네, 쓰시는 게 좋습니다.
서식은 인터넷에서 '표준임대차계약서'를 다운받으시면 되고, 직거래로 하셔도 됩니다.
이유 1: 2024년 미신고 건을 해결하고, 2026년 변동된 금액(혹은 동일 금액)을 명확히 신고하기 위함입니다.
이유 2: 매도 시 매수자에게 정확한 임대차 정보를 제공해야 분쟁이 없습니다.
Q2. 1주택자인데 월세 2,000만 원 넘으면 종합과세라던데요?
🚫 잘못된 정보입니다.
그것은 2주택자 이상일 때 이야기입니다. 1주택자는 기준시가(공시가격)가 12억 원을 넘지 않는다면, 월세를 연간 1억 원을 받아도 비과세입니다. 세무서에 사업자 등록을 할 필요도 없고, 소득세 신고도 안 해도 됩니다. 안심하세요.
Q3. 전월세 신고, 세입자랑 같이 가서 해야 하나요?
🤝 아니요, 한 명만 해도 됩니다.
임대인(질문자님) 혹은 임차인 중 한 명이 신고하고, 상대방에게 문자로 통지가 가면 완료된 것으로 봅니다. 요즘은 세입자들도 확정일자 자동 부여 혜택 때문에 본인들이 알아서 신고하는 경우가 많습니다. 세입자분께 "이번에 재계약하면서 신고 처리해달라"고 부탁하셔도 됩니다.
Q4. 2022년 갱신 계약(금액 변동 없음)도 신고했어야 했나요?
📅 아니요.
2021년 6월 1일 이후 체결된 계약부터 신고 대상이지만, 금액 변동이 없는 갱신 계약은 신고 의무가 없습니다. 따라서 2022년은 패스하셔도 되고, 금액이 변동된 2024년 건만 문제가 됩니다.
💡 경험자가 드리는 실행 가이드 (Next Step)
질문자님, 지금 가장 시급한 것은 2024년의 '구멍'을 메우는 것입니다.
주민센터 방문: 내일이라도 2024년 문자 내역과 통장 사본을 들고 주민센터에 가셔서 "늦었지만 자진 신고하러 왔다"고 하세요. 담당 공무원이 과태료 감면 절차를 안내해 줄 것입니다. (생각보다 별일 아니게 처리될 수 있습니다.)
매도 결정: 집을 파실 거라면, 이번 2026년 만기 시점에 세입자에게 "매도 계획이 있어 재계약이 어렵다"고 통보하거나, "전세로 전환해 줄 수 있는지"를 물어보셔야 합니다. 월세 120만 원 세팅 상태로는 매도가 정말 어렵습니다.
복잡해 보이지만 하나씩 풀면 됩니다. 세금 폭탄은 없으니 안심하시고, 행정적인 신고 절차만 마무리하시면 완벽한 임대인이 되실 수 있습니다.
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