⚖️ 임대차분쟁조정위원회, 조정 성립 vs 결렬! 그 이후의 절차와 대응 방법 완벽 정리

전세 보증금을 돌려받지 못해 속을 끓이던 세입자 김 씨. 소송은 시간도 오래 걸리고 변호사 비용도 부담스러워, 지푸라기라도 잡는 심정으로 '임대차분쟁조정위원회'에 조정을 신청했습니다.

몇 주간의 기다림 끝에 조정 기일이 잡혔고, 위원들의 중재 하에 집주인과 마주 앉아 치열한 논의를 거쳤습니다. 다행히 "3개월 내에 보증금을 반환한다"는 내용으로 조정안이 나왔습니다. 김 씨는 이제 모든 게 해결되었다고 믿고 안도했습니다.

하지만 3개월 뒤, 집주인은 "돈이 아직 안 구해졌다"며 또다시 약속을 어깁니다. 김 씨는 당황합니다. "분명 나라에서 운영하는 위원회에서 도장까지 찍었는데, 이게 종이조각에 불과한 건가? 소송을 다시 처음부터 해야 하나?"

조정위원회 결과, 과연 법적으로 어떤 효력이 있고 그 이후에는 어떻게 대처해야 할까요? 조정이 '성립'된 경우와 '불성립(결렬)'된 경우로 나누어, 여러분이 취해야 할 행동 지침을 명확히 알려드립니다.

조정안에 대해 임대인과 임차인이 모두 동의하여 서명(또는 수락 의사 표시)을 했다면, 축하드립니다. 이 조정 조서는 단순한 합의서가 아닙니다.

재판상 화해와 동일한 효력: 주택임대차보호법에 따라 조정이 성립되면 이는 법원의 '확정 판결'과 동일한 효력을 갖습니다. 즉, 소송을 해서 승소 판결문을 받은 것과 똑같다는 뜻입니다.
강제집행 가능 (집행력): 만약 집주인이 조정안대로 돈을 주지 않거나 약속을 이행하지 않으면, 별도의 소송 없이 바로 경매를 넘기거나 통장을 압류할 수 있습니다.
절차: 조정 조서를 가지고 법원에 가서 '집행문'을 부여받은 뒤, 바로 강제집행 절차(부동산 경매, 채권 압류 등)를 밟으면 됩니다. 소송이라는 긴 터널을 건너뛴 셈입니다.

안타깝게도 상대방(주로 집주인)이 조정안을 거부하거나, 조정 과정에서 합의점을 찾지 못해 조정이 결렬되는 경우도 많습니다. 이럴 때는 어떻게 해야 할까요?

즉시 민사 소송 준비: 조정이 결렬되면 위원회 절차는 그것으로 종결됩니다. 이제는 법원의 판단을 받아야 합니다. '보증금 반환 소송'이나 '지급 명령' 신청을 진행해야 합니다.
조정 기록의 활용: 비록 조정은 실패했지만, 위원회에서 조사했던 사실 관계나 감정 결과, 그리고 상대방의 주장 내용 등은 소송에서 아주 강력한 증거 자료가 됩니다. 맨땅에 헤딩하는 것보다 소송 준비가 훨씬 수월해집니다.
소멸시효 중단 효과: 조정을 신청한 것만으로도 소멸시효 중단의 효력이 있습니다. 단, 조정이 결렬된 후 1개월 이내에 소송을 제기해야 이 효력이 유지됩니다.

조정이 성립되었는데도 상대방이 이행하지 않을 때, 구체적으로 어떻게 해야 하는지 알아보겠습니다.

집행문 부여 신청: 조정이 성립된 해당 지역의 관할 법원(조정위원회가 속한 법률구조공단 지부 등이 아님, 실제 법원)에 가서 조정 조서 정본을 제시하고 "집행문을 내주세요"라고 신청합니다.
강제집행 신청: 부여받은 집행문을 가지고 법원 집행관실이나 경매계로 갑니다.
- 부동산: 강제경매 신청
- 예금/월급: 채권 압류 및 추심 명령 신청
- 동산(가전제품 등): 유체동산 압류 신청
비용: 이 과정에서 발생하는 비용(경매 예납금 등)은 추후 채무자(집주인)에게 청구할 수 있습니다.

일부 조정위원회(예: 한국소비자원 등) 절차나 특정 상황에서는 조정안을 송달받고 일정 기간(보통 7일~14일) 내에 이의를 제기하지 않으면 수락한 것으로 간주하는 경우가 있습니다.

반대로, 주택임대차분쟁조정위원회(법률구조공단, LH 등)의 경우 7일 이내에 '수락의 의사'를 서면으로 표시하지 않으면 '거부'한 것으로 간주하여 조정이 자동 결렬됩니다. (각 위원회마다 규정이 조금씩 다르므로 안내문을 꼼꼼히 읽어야 합니다.)

따라서 조정안이 마음에 든다면 멍하니 있으면 안 되고, 반드시 기한 내에 수락서를 제출해야 효력이 발생한다는 점을 명심하세요.

Q1. 조정이 성립되면 변호사를 안 써도 되나요?

🅰️ 네, 그렇습니다. 조정 조서 자체가 판결문 역할을 하므로, 이를 근거로 혼자서도 법원 민원실의 도움을 받아 강제집행 신청을 할 수 있습니다. 물론 절차가 복잡하면 법무사의 도움을 받을 수는 있지만, 변호사를 선임해 소송을 다시 할 필요는 없습니다.

Q2. 조정 중에 이사를 가버려도 되나요?

🅰️ 매우 위험합니다. 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 '임차권 등기 명령'이 완료된 후에 이사해야 합니다. 조정 절차 중이라도 이 점은 변하지 않습니다. 조정이 진행 중이라고 해서 법적인 보호 장치가 자동으로 생기는 것은 아닙니다.

Q3. 집주인이 조정안을 거부했어요. 소송 비용은 누가 내나요?

🅰️ 조정이 결렬되어 소송으로 갔을 때, 최종적으로 승소하게 되면 소송 비용(인지대, 송달료, 변호사 보수 등 법정 범위 내)을 패소한 집주인에게 청구할 수 있습니다. 조정 결렬을 너무 두려워하지 마시고 당당하게 소송을 진행하세요.

임대차분쟁조정위원회는 끝이 아니라 해결을 위한 강력한 도구입니다.

조정이 성립되었다면 '집행력'이라는 강력한 무기를 손에 쥔 것이고, 결렬되었다면 소송에서 이길 수 있는 '확실한 증거'를 확보한 것입니다. 결과가 어떻게 나오든 세입자에게 불리할 것은 없습니다.

지금 조정 결과를 손에 쥐고 망설이고 계신다면, 즉시 다음 단계(집행문 신청 또는 소송 제기)로 넘어가세요. 권리는 잠자는 자를 보호하지 않습니다. 여러분의 소중한 보증금을 되찾는 그날까지 응원합니다! 🏠💪

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