내 집 마련의 꿈을 안고 모델하우스를 방문하거나 부동산 앱을 켜보면 가장 먼저 마주치는 난관이 있습니다. 바로 '면적'과 관련된 용어들입니다. "84㎡가 국민 평형이라는데, 왜 우리 집 34평보다 작아 보이지?" 혹은 "전용률이 높다는 게 무슨 뜻이지?"라며 고개를 갸웃거린 적 있으신가요?
아파트 분양 공고문이나 등기부등본에 나오는 전용면적, 공용면적, 공급면적 등의 용어는 내 자산의 가치와 직결되는 매우 중요한 개념입니다. 오늘은 이 알쏭달쏭한 부동산 용어들을 아주 쉽고 명쾌하게 풀어드리겠습니다. 🏠
1. 우리 가족만의 아늑한 공간: 전용면적 (Private Area)
전용면적은 말 그대로 소유자가 '전적으로 사용하는 면적'을 뜻합니다. 현관문을 열고 들어와서 우리 가족이 생활하는 실제 내부 공간을 상상하시면 됩니다.
포함 공간: 거실, 방, 주방, 화장실, 현관 안쪽 등
특징: 아파트 청약 시 평형을 나누는 기준(예: 59㎡, 84㎡)이 되며, 세금 산정의 기준이 되는 가장 중요한 면적입니다.
쉽게 말해, "내가 잠자고 밥 먹고 쉬는 진짜 집 크기"가 바로 전용면적입니다. 등기부등본상에도 이 전용면적이 기재되어 소유권의 기준이 됩니다. 과거에는 '실평수'라는 말을 많이 썼지만, 요즘은 법적 용어인 전용면적을 확인하는 것이 필수입니다. 🔑
2. 이웃과 함께 쓰는 공간: 공용면적 (Common Area)
공용면적은 나 혼자 쓰는 곳이 아니라 '여러 입주민이 함께 사용하는 면적'을 말합니다. 이 공용면적은 다시 두 가지로 나뉩니다.
① 주거공용면적 우리 집 현관문을 나서서 건물 밖으로 나갈 때까지 거치는 공간들입니다.
예시: 복도, 계단, 엘리베이터, 1층 공동현관 등
중요: 이 공간이 넓으면 쾌적하긴 하지만, 상대적으로 내가 사는 전용면적 비율(전용률)이 낮게 느껴질 수 있습니다.
② 기타공용면적 건물 내부가 아닌, 단지 전체를 위해 존재하는 부대시설 면적입니다.
예시: 지하 주차장, 관리실, 노인정, 커뮤니티 센터(헬스장 등), 기계실 등
결국 우리가 흔히 말하는 '공급면적(분양면적)'은 [전용면적 + 주거공용면적]을 합친 것입니다. 부동산에서 "이 집 34평형이에요"라고 할 때의 34평이 바로 이 공급면적을 말하는 것이죠. 🏢
3. 서비스 면적의 마법: 발코니는 어디에 속할까?
여기서 많은 분들이 헷갈리는 '히든카드'가 있습니다. 바로 발코니(베란다)입니다.
"어? 발코니도 우리 집 안에 있으니까 전용면적 아닌가요?" 아닙니다. 발코니는 '서비스 면적'으로 분류되어 전용면적에도, 공용면적에도 포함되지 않습니다. 말 그대로 건설사에서 덤으로 주는 면적입니다.
요즘 신축 아파트들이 "같은 84㎡인데 왜 이렇게 넓어 보이지?"라고 느껴지는 이유는 바로 이 서비스 면적(발코니)을 확장해서 거실이나 방으로 쓰기 때문입니다. 따라서 같은 평수라도 서비스 면적이 넓게 나온 집이 확장했을 때 훨씬 더 넓은 실사용 공간을 확보할 수 있습니다. 이를 '실면적'이라고 부르기도 합니다. ☀️
4. 현명한 집 구하기 팁: 전용률을 확인하세요
부동산 고수들은 단순히 "몇 평형"인지만 보지 않고 '전용률'을 따집니다. 전용률이란 공급면적 대비 전용면적이 차지하는 비율입니다.
아파트: 보통 전용률이 70~80% 정도로 높습니다. (내가 쓰는 공간이 넓음)
오피스텔: 보통 전용률이 30~50% 정도로 낮습니다. (복도나 주차장 등 공용면적이 많이 차지함)
그래서 같은 "30평형"이라고 해도 아파트 30평과 오피스텔 30평을 가보면, 오피스텔이 훨씬 좁게 느껴지는 것입니다. 집을 보실 때는 반드시 "그래서 전용면적이 몇 제곱미터인가요?"라고 묻는 습관을 들이세요. 💡
Q&A: 부동산 면적, 이것이 궁금해요!
Q1. 세금(취득세, 재산세)은 어떤 면적을 기준으로 내나요?
A. 전용면적이 기준입니다. 예를 들어 전용면적 85㎡ 이하는 농어촌특별세가 비과세되는 등 세제 혜택의 기준점이 됩니다. 따라서 '국민평형'이라 불리는 84㎡가 인기 있는 이유도 세금 혜택을 최대로 받을 수 있는 마지노선이기 때문입니다.
Q2. 아파트 관리비는 어떤 면적 기준으로 나오나요?
A. 관리비는 보통 공급면적(전용+주거공용) 또는 계약면적(공급+기타공용)을 기준으로 부과됩니다. 즉, 내가 집 안에서 실제로 쓰지 않는 복도나 엘리베이터, 주차장에 대한 비용도 평수에 비례해서 내게 됩니다.
Q3. 25평과 59㎡는 같은 건가요?
A. 대략적으로 그렇습니다. 전용면적 59㎡에 주거공용면적을 더하면 공급면적이 약 24~25평 정도가 나옵니다. 마찬가지로 전용면적 84㎡는 공급면적으로 환산하면 약 33~35평형이 됩니다. (1평 = 약 3.3㎡)
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