🏠 집 매매 시 융자(대출) 처리 방법: 매수인이 갚아야 할까? 잔금일 완벽 가이드

😨 [이야기] 3억 빚이 있는 집, 계약해도 될까요?

결혼 3년 차, 전세살이를 끝내고 내 집 마련에 나선 박 대리 부부. 몇 달간의 발품 끝에 채광 좋고 구조가 딱 마음에 드는 아파트를 발견했습니다. 가격도 예산 범위 내라 계약을 하려고 마음먹었는데, 공인중개사가 건네준 등기부등본(을구)을 보고 깜짝 놀랐습니다.

[채권최고액 : 금 360,000,000원 / 채무자 : 김매도 / 근저당권자 : OO은행]

집주인이 집을 담보로 3억 원이 넘는 돈을 빌려 쓰고 있었던 것입니다. 박 대리는 덜컥 겁이 났습니다. "중개사님, 제가 이 집을 6억 주고 사는데, 저 3억 6천만 원 빚은 어떻게 되는 건가요? 혹시 제가 저 빚까지 떠안고 나중에 은행에서 경매 들어오는 거 아닌가요?"

공인중개사는 웃으며 걱정하지 말라고 합니다. 잔금 치르는 날 다 해결된다고 하는데, 과연 어떻게 3억이라는 큰 빚이 하루아침에 사라지고 내 집이 될 수 있는 걸까요? 박 대리처럼 불안한 매수인을 위해 그 비밀의 '잔금일 프로세스'를 낱낱이 파헤쳐 드립니다.

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🏦 1. 원칙: 빚은 '사람'이 갚고, 담보는 '집'에서 지운다

가장 먼저 이해해야 할 것은, 매수인이 그 빚을 승계(떠안음) 할 의사가 없다면, 매매 계약의 기본 조건은 '하자 없는 깨끗한 상태로 소유권을 넘겨주는 것'이라는 점입니다.

💡 매수인의 돈으로 갚지만, 행위는 매도인이 한다

질문하신 내용의 핵심 답변입니다.

• 자금의 출처: 매수인(집을 사는 사람)이 치르는 잔금입니다.

• 상환의 주체: 매도인(집을 파는 사람)입니다.

• 결과: 매수인이 준 잔금 중 일부를 가지고, 매도인이 은행 빚을 갚고 근저당권을 말소(삭제) 시키는 것입니다.

즉, 매수인이 갚아주는 것이 아니라, "내가 줄 집값에서 당신 빚을 갚고, 깨끗해진 집을 나에게 넘기시오"라고 하는 동시 이행 관계입니다.

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📆 2. 잔금일 당일, 은행에서 벌어지는 일 (구체적 절차)

안전한 거래를 위해 잔금일에는 보통 다음과 같은 순서로 일이 진행됩니다. 이 과정을 머릿속에 시뮬레이션 해두시면 당황하지 않을 수 있습니다.

📍 1단계: 잔금일 아침 등기부등본 재확인

잔금을 입금하기 직전, 공인중개사는 등기부등본을 다시 한번 발급받습니다. 계약일 이후 잔금일 사이에 집주인이 몰래 추가 대출을 받거나 가압류가 들어오지 않았는지 확인하는 필수 절차입니다.

📍 2단계: 다 함께 은행 방문 (또는 법무사 위임)

융자가 있는 경우, 가장 안전한 방법은 매수인, 매도인, 공인중개사, 그리고 법무사가 함께 대출이 있는 해당 은행 지점을 방문하는 것입니다. (요즘은 스마트폰 뱅킹과 법무사를 통해 현장에서 처리하기도 합니다.)

📍 3단계: 대출금 상환 및 말소 비용 납부

이 부분이 가장 중요합니다.

1. 잔금 입금: 매수인이 매도인의 계좌로 잔금을 입금합니다. (혹은 매도인 동의하에 은행 대출 상환 계좌로 직접 쏘기도 합니다.)

2. 대출 상환: 매도인은 입금된 잔금으로 즉시 대출 원금과 이자를 전액 상환합니다.

3. 말소 비용: 근저당권 설정을 지우기 위한 말소 비용(보통 건당 4~5만 원)과 중도상환수수료를 매도인이 납부합니다.

📍 4단계: 영수증 및 말소 접수 확인

돈만 갚았다고 끝이 아닙니다. '등기부등본에서 빨간 줄로 지우는 것'까지가 마무리입니다.

• 은행은 대출이 전액 상환되었음을 증명하는 [전액 상환 영수증]과 근저당권 말소에 필요한 서류를 법무사에게 건네줍니다.

• 법무사는 이 서류를 챙겨 등기소에 가서 소유권 이전 등기와 근저당권 말소 등기를 동시에 접수합니다.

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🛡️ 3. 매수인이 절대 손해 보지 않는 안전 장치

"집주인이 잔금만 받고 먹튀하면 어쩌죠?"라는 걱정을 덜기 위해 실무에서는 다음과 같은 안전 장치를 둡니다.

👮‍♂️ 법무사의 역할

잔금일에는 보통 매수인이 고용한(혹은 은행이 지정한) 법무사 사무장이 현장에 나옵니다. 이분들은 등기 전문가입니다.

• 매수인이 잔금을 입금하는 순간, 매도인이 딴짓을 못 하도록 옆에서 대출 상환 과정을 지켜봅니다.

• 은행에서 상환 영수증과 말소 서류(위임장, 해지 증서 등)를 직접 수령하여 그 길로 등기소로 향합니다.

• 즉, 상환과 말소 신청을 법무사가 책임지고 대행하므로 먹튀 사고를 방지할 수 있습니다.

💰 대출 승계 (채무 인수)는 요즘 잘 안 해요

과거에는 집주인의 낮은 금리 대출을 매수인이 그대로 이어받는 '대출 승계'를 하기도 했습니다. 하지만 요즘은 DSR(총부채원리금상환비율) 규제와 차주별 신용도에 따른 금리 차이 때문에, 은행에서 승계를 잘 안 해줍니다. 대부분 [매도인 상환 & 말소 -> 매수인 신규 대출]로 진행됩니다.

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⚠️ 4. 주의사항 및 체크리스트

1. 중도상환수수료 확인: 매도인은 잔금일 전에 은행에 연락하여, 잔금일 당일 기준으로 원금+이자+중도상환수수료가 정확히 얼마인지 파악해둬야 합니다. 잔금으로 이 모든 금액이 커버가 되는지 확인해야 합니다.

2. 근저당 말소 비용 부담: 근저당 말소 비용은 대출을 일으킨 사람, 즉 매도인(파는 사람)이 부담하는 것이 원칙입니다. 가끔 매수인보고 내라고 하는 경우가 있는데, 단호하게 거절하셔도 됩니다.

3. 별도 등기 확인: 아파트가 아닌 단독주택이나 다가구의 경우, 토지와 건물 등기부에 각각 융자가 잡혀 있을 수 있습니다. 반드시 두 곳 모두 말소 신청이 들어가는지 확인해야 합니다.

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❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 매도인이 바빠서 은행에 못 간다고 합니다. 제가 잔금을 보내면 알아서 갚겠다고 하는데 믿어도 되나요? 

A. 절대 안 됩니다. 큰일 날 소리입니다. 사람을 못 믿어서가 아니라, 수억 원이 오가는 거래에서는 돌다리도 두들겨야 합니다. 반드시 법무사를 통해 상환 과정을 확인하거나, 공인중개사가 동행하여 상환 영수증을 확인한 후에 헤어져야 합니다. 가장 좋은 건 매도인에게 전화해서 은행 가상 계좌(대출 상환용)를 받아서, 매수인이 직접 은행으로 돈을 쏘는 방법도 있습니다. (이 경우 차액만 매도인에게 입금)

Q2. 등기부등본에 빨간 줄(말소)은 언제 그어지나요? 

A. 잔금일로부터 평일 기준 2~4일 정도 걸립니다. 잔금일에 법무사가 등기소에 접수하더라도, 등기 공무원이 처리하는 데 시간이 걸립니다. 접수 후 며칠 뒤에 등기부등본을 다시 떼어보면, [근저당권설정] 항목에 가로로 빨간 줄(말소 표시)이 그어져 있고, 아래에 "202X년 X월 X일 해지"라고 적힌 것을 확인할 수 있습니다.

Q3. 채권최고액이 3억 6천만 원인데, 실제 빚은 3억이라고 합니다. 왜 다른가요? 

A. 은행은 원금의 110~120%를 설정합니다. 이자를 연체할 경우를 대비해 은행은 실제 빌려준 돈보다 10~20% 더 높게 등기부에 설정해 둡니다. 이를 '채권최고액'이라고 합니다. 매도인이 갚아야 할 돈은 채권최고액이 아니라 '실제 대출 잔액'입니다.

Q4. 매수인이 대출을 받아서 집을 사는 경우(주택담보대출)는 어떻게 되나요? 

A. 내 대출 은행 법무사가 처리합니다. 매수인도 대출을 받아 잔금을 치른다면, 매수인의 대출 은행에서 법무사를 파견합니다. 이 법무사가 매수인의 대출금을 들고 와서 매도인에게 전달하고, 매도인의 기존 대출을 갚는 것까지 확인한 뒤 일괄적으로 등기 처리를 진행합니다. 오히려 은행 법무사가 끼면 사고 위험이 더 줄어듭니다.

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📝 글을 마치며

집 매매 시 융자가 있다고 해서 지레 겁먹거나 계약을 포기할 필요는 없습니다. 대한민국 부동산 거래의 70% 이상은 융자가 있는 상태에서 이루어지며, [잔금 지급 -> 동시 상환 -> 말소 등기]라는 시스템이 아주 잘 갖춰져 있기 때문입니다.

핵심은 "내 눈(혹은 법무사의 눈)으로 상환 영수증을 확인하기 전까지는 안심하지 말자"입니다. 오늘 알려드린 절차만 잘 기억하신다면, 융자 있는 집도 아주 안전하고 깔끔하게 내 집으로 만드실 수 있습니다. 여러분의 성공적인 내 집 마련을 응원합니다!